Repeat-Sales-Methode
Was ist die Repeat-Sales-Methode?
Die Wiederholungsverkaufsmethode ist eine Methode, um Änderungen des Verkaufspreises derselben Immobilie innerhalb bestimmter Zeiträume zu berechnen.
Immobilienmarktanalysten verwenden diesen relativ einfachen Ansatz, um Veränderungen der Immobilienpreise über Zeiträume von Monaten bis Jahren abzuschätzen. Verschiedene Immobilienpreisindizes haben die Wiederholungsverkaufsmethode übernommen, um Käufern und Verkäufern von Eigenheimen, Immobilieninvestoren und Personen, die in der Wohnungs- und Wohnungsfinanzierungsbranche tätig sind, Informationen über den Immobilienmarkt bereitzustellen .
Die Repeat-Sales-Methode verstehen
Der Wohnungsmarkt gilt als einer der führenden Wirtschaftsindikatoren der Vereinigten Staaten. Die Lage des Wohnungsmarktes und der Gesamtwirtschaft sind vielfältig miteinander verzahnt. Wenn die Immobilienpreise steigen, gewinnen Eigenheimbesitzer an Selbstvertrauen und lockern oft ihren Geldbeutel, was zu einem Anstieg der Verbraucherausgaben führt. Entwickler werden auch durch Anzeichen einer erhöhten Nachfrage beflügelt, die das Bruttoinlandsprodukt (BIP) ankurbeln, indem sie mehr in neues Land, Materialien und Arbeitsplätze investieren , um neue Häuser zu bauen.
Wohnungspreisindizes haben die wichtige und knifflige Aufgabe, Immobilientrends zu beurteilen. Die meisten von ihnen versuchen dies zu erreichen, indem sie die Bewertungen in einer bestimmten Region über einen bestimmten Zeitraum verfolgen. Leider können einige der Berechnungen, die diese Indizes verwenden, zu einem ungenauen Bild der Immobilienpreisentwicklung führen.
Zu den fehlerhaften Berechnungen gehört die Auswahl zufälliger Stichproben von Häusern, die verfolgt werden sollen. Diese Immobilien stehen möglicherweise nicht zum Verkauf oder ihre Strukturen und Typen können sehr unterschiedlich sein. Ein Index, der den mittleren Immobilienpreis in einem bestimmten Gebiet überwacht – wie der Median Index der National Association of Realtor (NAR) oder der Median Index des Census Bureau – würde keine Veränderungen in der Struktur von Immobilien im Vergleich zu externen Marktfaktoren erkennen, die den Preis beeinflussen können .
Die Wiederholungsverkaufsmethode trat in Erscheinung, um diese strukturellen Probleme zu überwinden. Es wurde erstellt, um die Preisänderung von Immobilien zwischen einem aktuellen Verkauf und einem früheren Verkauf zu verfolgen und sicherzustellen, dass Gleiches mit Gleichem verglichen wird.
Vor- und Nachteile der Repeat-Sales-Methode
Wiederholungsverkaufsmethoden berechnen Änderungen der Immobilienpreise auf der Grundlage von Verkäufen derselben Immobilie, wodurch das Problem vermieden wird, Preisunterschiede bei Immobilien mit unterschiedlichen Merkmalen berücksichtigen zu müssen. Wiederholungsverkaufsmethoden bieten auch eine genauere Alternative zur Regressionsanalyse oder zur Berechnung des durchschnittlichen Verkaufspreises nach geografischem Gebiet.
Das Konzept der Wiederholungsverkaufsmethode wurde erstmals 1963 von Martin Bailey, Richard Muth und Hugh Nourse eingeführt und dann Ende der 1980er Jahre von Karl Case und Robert Shiller modifiziert.
Die Wiederholungsverkaufsmethode ist jedoch keineswegs fehlerfrei. Einer der Hauptnachteile besteht darin, dass Häuser, die im Berichtszeitraum nur einmal verkauft wurden, nicht berücksichtigt werden.
Ein weiterer Grund ist, dass eine Immobilie, die zu zwei verschiedenen Zeitpunkten während eines Stichprobenzeitraums verkauft wurde, nicht unbedingt identisch sein muss. Dasselbe Haus kann sich in seinem Zustand erheblich verschlechtert oder großen Renovierungsarbeiten unterzogen worden sein, was seine Vergleichbarkeit beeinträchtigt.
Beispiele für die Repeat-Sales-Methode
Der vielleicht bekannteste Immobilienindex, der auf der Wiederholungsverkaufsmethode beruht, ist der S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index. Der Case-Shiller-Index misst Wertänderungen des US-Wohnimmobilienmarkts, indem er den Kaufpreis und den Wiederverkaufswert von Einfamilienhäusern verfolgt, die mindestens zwei marktüblichen Transaktionen unterzogen wurden.
Der Index berücksichtigt keine Neubauten, Eigentumswohnungen und Genossenschaften und schließt auch nicht marktübliche Transaktionen aus, wie z. B. Hausverkäufe zwischen Familienmitgliedern zu Preisen unter dem Marktpreis.
Andere Indizes, die die Wiederholungsverkaufsmethode verwenden, sind der monatliche Hauspreisindex (HPI) der Federal Housing Finance Agency (FHFA),. der auf den Daten von Fannie Mae und Freddie Mac zu Verkaufspreisen und Refinanzierungen von Einfamilienhäusern basiert Schätzungen und der LoanPerformance Home Price Index von First American CoreLogic, der ein breiteres geografisches Gebiet abdeckt als die Indizes von Case-Shiller oder FHFA. Kanadas wichtigster Hauspreisindex, der National Composite House Price Index, wendet ebenfalls die Wiederholungsverkaufsmethode an.
Indizes wie diese zeigen in der Regel Änderungen der Immobilienpreise gegenüber dem Vormonat, Quartal und Jahr an. Steigende Immobilienpreise weisen auf eine steigende Nachfrage hin,. während sinkende Preise auf eine sinkende Nachfrage hindeuten.
Höhepunkte
Verschiedene Hauspreisindizes haben die Wiederholungsverkaufsmethode eingeführt, um das Problem der Berücksichtigung von Preisunterschieden bei Häusern mit unterschiedlichen Merkmalen zu beseitigen.
Die Wiederholungsverkaufsmethode ist nicht fehlerfrei, sie beschränkt die Daten auf Häuser, die während des Stichprobenzeitraums mehr als zweimal verkauft wurden, und übersieht die Tatsache, dass sich dieselbe Immobilie im Laufe der Zeit ändern kann.
Die Wiederholungsverkaufsmethode bewertet, wie sich die Hausbewertungen im Laufe der Zeit ändern, indem sie sich auf die unterschiedlichen Verkaufspreise derselben Immobilie konzentriert.
