Метод повторных продаж

Что такое метод повторных продаж?

Метод повторных продаж — это способ расчета изменения цены продажи одного и того же объекта недвижимости в течение определенного периода времени.

Аналитики рынка жилья используют этот относительно простой подход для оценки изменений цен на жилье за период от нескольких месяцев до нескольких лет. В различных индексах цен на жилье используется метод повторных продаж, чтобы предоставить информацию о рынке недвижимости покупателям и продавцам жилья, инвесторам в недвижимость и тем, кто работает в сфере жилищного строительства и жилищного финансирования.

Понимание метода повторных продаж

Рынок жилья считается одним из ведущих экономических показателей США. Состояние рынка жилья и экономики в целом во многом взаимосвязаны. Когда цены на недвижимость растут, домовладельцы становятся более уверенными в себе и часто ослабляют свои кошельки, вызывая рост потребительских расходов. Девелоперов также воодушевляют признаки повышенного спроса,. увеличивающего валовой внутренний продукт (ВВП) за счет увеличения инвестиций в новые земли, материалы и рабочие места для строительства новых домов.

Индексам цен на жилье поручена важная и сложная работа по оценке тенденций в сфере недвижимости. Большинство из них стремятся добиться этого, отслеживая оценки в конкретном регионе за определенный период времени. К сожалению, некоторые расчеты, используемые в этих индексах, могут дать неточную картину динамики цен на жилье.

Ошибочные расчеты включают в себя выбор случайных образцов домов для отслеживания. Эти свойства могут не продаваться, или их структура и типы могут сильно различаться. Индекс, отслеживающий медианную цену на жилье в определенной области, такой как медианный индекс Национальной ассоциации риэлторов (NAR) или медианный индекс Бюро переписи населения, не будет идентифицировать изменения в структуре домов по сравнению с внешними рыночными факторами, которые могут повлиять на цену. .

Метод повторных продаж появился на сцене, чтобы преодолеть эти структурные проблемы. Он был создан для отслеживания изменения цены недвижимости между текущей продажей и любой предыдущей продажей, помогая гарантировать, что подобное сравнивается с подобным.

Преимущества и недостатки метода повторных продаж

Методы повторных продаж рассчитывают изменения цен на жилье на основе продаж одного и того же имущества, тем самым избегая проблемы учета различий в ценах на дома с различными характеристиками. Методы повторных продаж также предлагают более точную альтернативу регрессионному анализу или расчету средней цены продажи по географическому региону.

Концепция метода повторных продаж была впервые введена Мартином Бейли, Ричардом Мутом и Хью Норсом в 1963 году, а затем модифицирована Карлом Кейсом и Робертом Шиллером в конце 1980-х годов.

Однако метод повторных продаж отнюдь не безупречен. Одним из его основных недостатков является то, что он не учитывает дома, которые были проданы только один раз за отчетный период.

Другой заключается в том, что недвижимость, проданная в два разных периода времени в течение периода выборки, не обязательно может быть идентичной. Состояние одного и того же дома могло значительно ухудшиться или подвергнуться капитальному ремонту, что повлияло на его сопоставимость.

Примеры метода повторных продаж

Возможно, самым известным индексом жилья, основанным на методе повторных продаж, является национальный индекс цен на жилье Кейса-Шиллера от S&P CoreLogic. Индекс Кейса-Шиллера измеряет изменения стоимости рынка жилой недвижимости США, отслеживая покупную цену и стоимость перепродажи домов на одну семью, в отношении которых было заключено не менее двух рыночных сделок.

Индекс не учитывает новое строительство, многоквартирные дома и кооперативы, а также исключает сделки, не связанные между собой, такие как продажа домов между членами семьи по ценам ниже рыночных.

Другие индексы, в которых используется метод повторных продаж, включают ежемесячный индекс цен на жилье (HPI) Федерального агентства по финансированию жилищного строительства (FHFA),. который основан на данных Fannie Mae и Freddie Mac о ценах продажи домов на одну семью и рефинансировании . оценки и Индекс цен на жилье LoanPerformance от First American CoreLogic, который охватывает более широкую географическую область, чем индексы Case-Shiller или FHFA. Основной индекс цен на жилье в Канаде, Национальный составной индекс цен на жилье, также использует метод повторных продаж.

Подобные индексы обычно сообщают об изменениях цен на жилье по сравнению с предыдущим месяцем, кварталом и годом. Рост цен на жилье указывает на увеличение спроса,. а снижение цен указывает на снижение спроса.

Особенности

• В различных индексах цен на жилье используется метод повторных продаж, чтобы устранить проблему учета различий в ценах на дома с различными характеристиками.

• Метод повторных продаж не лишен недостатков: данные ограничиваются домами, которые были проданы более двух раз за период выборки, и игнорируется тот факт, что одна и та же недвижимость может меняться с течением времени.

• Метод повторных продаж оценивает изменение стоимости дома с течением времени, ориентируясь на разные цены продажи одного и того же объекта недвижимости.