Endurtaktu söluaðferð

Hver er endurtekin söluaðferð?

Endursöluaðferðin er aðferð til að reikna út breytingar á söluverði sömu fasteignar innan ákveðinna tímamarka.

Sérfræðingar á húsnæðismarkaði nota þessa tiltölulega einföldu nálgun til að áætla breytingar á íbúðaverði yfir tímabil sem teygja sig frá mánuðum til ára. Ýmsar vísitölur húsnæðisverðs hafa tekið upp endurtekna söluaðferðina til að veita húsnæðiskaupendum og seljendum upplýsingar um fasteignamarkaðinn, fasteignafjárfestum og þeim sem starfa í húsnæðis- og húsnæðisfjármögnun.

Skilningur á endurteknum söluaðferðum

Húsnæðismarkaðurinn er talinn vera einn af leiðandi hagvísum Bandaríkjanna. Ástand húsnæðismarkaðarins og efnahagslífsins í heild eru samofin á margan hátt. Þegar fasteignaverð hækkar vaxa húseigendur í trausti og losa oft um veskið, sem veldur aukinni neysluútgjöldum. Hönnuðir eru einnig studdir af merki um aukna eftirspurn,. sem eykur verga landsframleiðslu (VLF) með því að fjárfesta meira í nýju landi, efni og störf til að byggja ný hús.

Húsnæðisverðsvísitölum er falið það mikilvæga og erfiða starf að meta þróun fasteigna. Meirihluti þeirra leitast við að ná þessu með því að fylgjast með verðmati á tilteknu svæði yfir ákveðið tímabil. Því miður geta sumir þeirra útreikninga sem þessar vísitölur nota leitt til ónákvæmrar myndar af þróun íbúðaverðs.

Gallaðir útreikningar fela í sér að velja slembisýni úr húsum til að rekja. Þessar eignir eru kannski ekki til sölu eða uppbygging þeirra og gerðir gætu verið mjög mismunandi. Vísitala sem fylgdist með miðgildi húsnæðisverðs á tilteknu svæði - eins og National Association of Realtor 's (NAR) Miðgildi eða Census Bureau Median Index - myndi ekki bera kennsl á breytingar á uppbyggingu heimila á móti utanaðkomandi markaðsþáttum sem geta haft áhrif á verð .

Endurtekin söluaðferðin kom inn á sjónarsviðið til að sigrast á þessum skipulagsvandamálum. Það var stofnað til að fylgjast með breytingu á verði fasteigna milli núverandi sölu og fyrri sölu, til að tryggja að eins sé borið saman við svipað.

Kostir og gallar endurtekinna söluaðferðarinnar

Endursöluaðferðir reikna út breytingar á íbúðaverði miðað við sölu á sömu eign og forðast þannig þann vanda að reyna að gera grein fyrir verðmun á heimilum með mismunandi eiginleika. Endurtekin söluaðferðir bjóða einnig upp á nákvæmari valkost við aðhvarfsgreiningu eða að reikna út meðalsöluverð eftir landsvæðum.

Hugmyndin um endurtekna söluaðferð var fyrst kynnt af Martin Bailey, Richard Muth og Hugh Nourse árið 1963 og síðan breytt af Karl Case og Robert Shiller seint á níunda áratugnum.

Endursöluaðferðin er þó alls ekki gallalaus. Einn helsti galli þess er að það tekur ekki tillit til húsa sem voru seld einu sinni á uppgefnu tímabili.

Annað er að eign sem seld er á tveimur mismunandi tímum á úrtakstímabili gæti ekki endilega verið eins. Sama heimili kann að hafa rýrnað verulega í ástandi eða farið í gegnum miklar endurbætur sem hafa áhrif á samanburðarhæfni þess.

Dæmi um endurtekna söluaðferðina

Kannski er þekktasta húsnæðisvísitalan sem byggir á endurtekinni söluaðferð S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index. Case-Shiller vísitalan mælir breytingar á verðmæti bandaríska íbúðahúsnæðismarkaðarins með því að fylgjast með kaupverði og endursöluverðmæti einbýlishúsa sem hafa farið í gegnum að minnsta kosti tvö viðskipti á armslengd.

Vísitalan tekur ekki þátt í nýbyggingum, íbúðum og samvinnufélögum og útilokar einnig viðskipti sem ekki eru armslengdar, svo sem sölu á húsnæði milli fjölskyldumeðlima á undir markaðsverði.

Aðrar vísitölur sem nota endurtekna söluaðferðina eru meðal annars mánaðarleg húsnæðisverðsvísitala Federal Housing Finance Agency (FHFA),. sem byggir á gögnum Fannie Mae og Freddie Mac um söluverð á einbýlishúsum og endurfjármögnun . úttektir,. og First American CoreLogic's LoanPerformance Home Price Index, sem nær yfir víðara landsvæði en Case-Shiller eða FHFA vísitölurnar. Helsta íbúðaverðsvísitala Kanada, National Composite House Price Index, notar einnig endurtekna söluaðferðina.

Vísitölur eins og þessar tilkynna venjulega breytingar á íbúðaverði frá fyrri mánuði, ársfjórðungi og ári. Hækkandi húsnæðisverð bendir til aukinnar eftirspurnar,. en lækkandi verð táknar minnkandi eftirspurn.

##Hápunktar

• Ýmsar vísitölur húsnæðisverðs hafa tekið upp endurtekna söluaðferðina til að eyða þeim vanda að gera grein fyrir verðmun á heimilum með mismunandi eiginleika.

• Endursöluaðferðin er ekki gallalaus, takmarkar gögn við hús sem hafa verið seld oftar en tvisvar á úrtakstímabilinu og lítur framhjá þeirri staðreynd að sama eign getur breyst með tímanum.

• Endursöluaðferðin metur hvernig fasteignamat breytist með tímanum með því að einblína á mismunandi söluverð sömu fasteignar.