Método de Vendas Repetidas
Qual é o método de vendas repetidas?
O método de vendas repetidas é uma forma de calcular as mudanças no preço de venda do mesmo imóvel dentro de prazos específicos.
Os analistas do mercado imobiliário usam essa abordagem relativamente simples para estimar as mudanças nos preços das casas ao longo de períodos que variam de meses a anos. Vários índices de preços de imóveis adotaram o método de vendas repetidas para fornecer informações sobre o mercado imobiliário a compradores e vendedores de imóveis, investidores imobiliários e aqueles que trabalham nos setores de habitação e financiamento habitacional.
Entendendo o Método de Repetição de Vendas
O mercado imobiliário é considerado um dos principais indicadores econômicos dos Estados Unidos. A condição do mercado imobiliário e a economia geral estão interligadas de muitas maneiras. Quando os preços dos imóveis sobem, a confiança dos proprietários aumenta e muitas vezes afrouxam os cordões da bolsa, provocando um aumento nos gastos do consumidor. Os desenvolvedores também são estimulados por sinais de demanda elevada , impulsionando o produto interno bruto (PIB) ao investir mais em novas terras, materiais e empregos para construir novas casas.
Os índices de preços da habitação têm a tarefa importante e complicada de avaliar as tendências imobiliárias. A maioria deles procura conseguir isso rastreando avaliações em uma região específica durante um determinado período de tempo. Infelizmente, alguns dos cálculos que esses índices usam podem resultar em uma imagem imprecisa das tendências dos preços da habitação.
Cálculos falhos incluem escolher amostras aleatórias de casas para rastrear. Esses imóveis podem não estar à venda ou suas estruturas e tipos podem ser muito diferentes. Um índice que monitora o preço médio de uma casa em uma área específica - como o Índice Mediano da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) ou o Índice Mediano do Census Bureau - não identificaria mudanças na estrutura das casas versus fatores externos do mercado que podem afetar o preço .
O método de vendas repetidas entrou em cena para superar esses problemas estruturais. Ele foi criado para rastrear a mudança no preço dos imóveis entre uma venda atual e qualquer venda anterior, ajudando a garantir que o semelhante seja comparado com o semelhante.
Vantagens e Desvantagens do Método de Repetição de Vendas
Os métodos de vendas repetidas calculam as mudanças nos preços das casas com base nas vendas da mesma propriedade, evitando assim o problema de tentar explicar as diferenças de preços em casas com características variadas. Os métodos de vendas repetidas também oferecem uma alternativa mais precisa à análise de regressão ou ao cálculo do preço médio de venda por área geográfica.
O conceito do método de vendas repetidas foi introduzido pela primeira vez por Martin Bailey, Richard Muth e Hugh Nourse em 1963, e depois modificado por Karl Case e Robert Shiller no final dos anos 80.
No entanto, o método de vendas repetidas não é perfeito. Uma de suas principais desvantagens é que ele não leva em conta as casas que foram vendidas apenas uma vez durante o período relatado.
Outra é que uma propriedade vendida em dois momentos diferentes durante um período de amostragem pode não ser necessariamente idêntica. A mesma casa pode ter se deteriorado significativamente em condições ou sofrido grandes reformas, impactando sua comparabilidade.
Exemplos do método de vendas repetidas
Talvez o índice de habitação mais conhecido que se baseia no método de vendas repetidas seja o S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index. O Índice Case-Shiller mede as mudanças no valor do mercado imobiliário residencial dos EUA, rastreando o preço de compra e o valor de revenda de residências unifamiliares que passaram por um mínimo de duas transações de curto prazo.
O índice não leva em consideração novas construções, condomínios e cooperativas e também exclui transações não comerciais, como vendas de casas entre membros da família a preços abaixo do mercado.
Outros índices que usam o método de vendas repetidas incluem o Índice de Preços de Casas (HPI) mensal da Federal H ousing Finance Agency (FHFA),. que se baseia nos dados de Fannie Mae e Freddie Mac sobre preços de venda de casas unifamiliares e refinanciamento . avaliações e o Índice de Preços de Casas LoanPerformance da First American CoreLogic, que cobre uma área geográfica mais ampla do que os índices Case-Shiller ou FHFA. O principal índice de preços de imóveis do Canadá, o National Composite House Price Index, também adota o método de vendas repetidas.
Índices como esses geralmente relatam mudanças nos preços das casas em relação ao mês, trimestre e ano anteriores. O aumento dos preços das casas indica aumento da demanda,. enquanto a diminuição dos preços significa diminuição da demanda.
Destaques
Vários índices de preços habitacionais adotaram o método de vendas repetidas para eliminar o problema de contabilizar diferenças de preços em residências com características variadas.
O método de repetição de vendas não está isento de falhas, restringindo os dados a casas que foram vendidas mais de duas vezes durante o período da amostra e ignorando o fato de que a mesma propriedade pode mudar ao longo do tempo.
O método de vendas repetidas avalia como as avaliações das casas mudam ao longo do tempo, concentrando-se nos diferentes preços de venda do mesmo imóvel.
