Tekrar Satış Yöntemi
Tekrar Satış Yöntemi Nedir?
Tekrar satış yöntemi, aynı gayrimenkulün belirli zaman dilimlerinde satış fiyatındaki değişiklikleri hesaplamanın bir yoludur.
Konut piyasası analistleri, aylardan yıllara uzanan dönemler boyunca ev fiyatlarındaki değişimleri tahmin etmek için bu nispeten basit yaklaşımı kullanıyor. Çeşitli konut fiyat endeksleri,. emlak piyasası hakkında ev alıcı ve satıcılara, emlak yatırımcılarına ve konut ve konut finansmanı sektörlerinde çalışanlara bilgi sağlamak için tekrar satış yöntemini benimsemiştir.
Tekrar Satış Yöntemini Anlama
Konut piyasası, Amerika Birleşik Devletleri'nin önde gelen ekonomik göstergelerinden biri olarak kabul edilmektedir. Konut piyasasının durumu ve genel ekonomi birçok yönden iç içe geçmiş durumda. Emlak fiyatları yükseldiğinde, ev sahipleri güven içinde büyür ve genellikle cüzdan iplerini gevşeterek tüketici harcamalarında bir artışı tetikler. Geliştiriciler ayrıca , yeni evler inşa etmek için yeni arazi, malzeme ve işlere daha fazla yatırım yaparak gayri safi yurtiçi hasılayı (GSYİH) artıran artan talep işaretleri ile destekleniyor .
Konut fiyat endeksleri, emlak trendlerini değerlendirmenin önemli ve zor işi ile görevlendirilmiştir. Çoğunluğu, belirli bir bölgedeki değerlemeleri belirli bir süre boyunca izleyerek bunu başarmaya çalışır. Ne yazık ki, bu endekslerin kullandığı bazı hesaplamalar, konut fiyat eğilimlerinin yanlış bir resmine neden olabilir.
Kusurlu hesaplamalar, izlenecek rastgele ev örneklerinin seçilmesini içerir. Bu mülkler satılık olmayabilir veya yapıları ve türleri çok farklı olabilir. Ulusal Emlakçılar Birliği ( NAR) Medyan Endeksi veya Sayım Bürosu Medyan Endeksi gibi belirli bir alandaki medyan ev fiyatını izleyen bir endeks, fiyatı etkileyebilecek dış piyasa faktörlerine karşı evlerin yapısındaki değişiklikleri tanımlamaz. .
Bu yapısal sorunları aşmak için tekrar satış yöntemi devreye girdi. Mevcut bir satış ile önceki herhangi bir satış arasındaki gayrimenkul fiyatındaki değişikliği izlemek ve benzerinin benzer ile karşılaştırılmasını sağlamaya yardımcı olmak için oluşturulmuştur.
Tekrar Satış Yönteminin Avantajları ve Dezavantajları
Tekrar satış yöntemleri, aynı mülkün satışına bağlı olarak ev fiyatlarındaki değişiklikleri hesaplar, böylece değişen özelliklere sahip evlerdeki fiyat farklılıklarını hesaba katmaya çalışmak problemini ortadan kaldırır. Tekrar satış yöntemleri ayrıca, regresyon analizine veya coğrafi alana göre ortalama satış fiyatının hesaplanmasına daha doğru bir alternatif sunar .
Tekrar satış yöntemi kavramı ilk olarak 1963'te Martin Bailey, Richard Muth ve Hugh Nourse tarafından tanıtıldı ve daha sonra 1980'lerin sonlarında Karl Case ve Robert Shiller tarafından değiştirildi.
Yine de tekrar satış yöntemi hiçbir şekilde kusursuz değildir. Başlıca dezavantajlarından biri, bildirilen zaman aralığında yalnızca bir kez satılan evleri hesaba katmamasıdır.
Bir diğeri ise, bir örnekleme döneminde iki farklı zamanda satılan bir mülkün mutlaka aynı olmayabileceğidir. Aynı evin durumu önemli ölçüde bozulmuş veya karşılaştırılabilirliğini etkileyen büyük tadilatlar geçirmiş olabilir.
Tekrar Satış Yöntemi Örnekleri
Belki de tekrar satış yöntemine dayanan en iyi bilinen konut endeksi, S&P CoreLogic Case-Shiller Ulusal Konut Fiyat Endeksi'dir. Case-Shiller Endeksi, en az iki muvazaasız işlem görmüş müstakil evlerin satın alma fiyatını ve yeniden satış değerini izleyerek ABD konut konut piyasasının değerindeki değişiklikleri ölçer .
Endeks, yeni inşaatları, apartman dairelerini ve kooperatifleri hesaba katmaz ve ayrıca aile üyeleri arasında piyasa fiyatlarının altında ev satışları gibi uzlaşı gerektirmeyen işlemleri hariç tutar.
Tekrar satış yöntemini kullanan diğer endeksler arasında, Fannie Mae ve Freddie Mac'in tek ailelik ev satış fiyatları ve yeniden finansman verilerine dayanan Federal Konut Finans Kurumu'nun (FHFA) aylık Konut Fiyat Endeksi ( HPI ) yer alıyor. değerlendirmeler ve Case-Shiller veya FHFA endekslerinden daha geniş bir coğrafi alanı kapsayan First American CoreLogic'in LoanPerformance Ev Fiyat Endeksi. Kanada'nın başlıca konut fiyat endeksi olan Ulusal Bileşik Konut Fiyat Endeksi de tekrar satış yöntemini benimsiyor.
Bunlar gibi endeksler genellikle bir önceki ay, çeyrek ve yıldaki ev fiyatlarındaki değişiklikleri rapor eder. Artan ev fiyatları artan talebi,. düşen fiyatlar ise azalan talebi ifade eder.
Öne Çıkanlar
Değişen özelliklere sahip konutlarda fiyat farklılıklarının muhasebeleştirilmesi sorununu ortadan kaldırmak için çeşitli konut fiyat endeksleri tekrar satış yöntemini benimsemiştir.
Tekrar satış yöntemi hatasız değildir, verileri örnekleme döneminde ikiden fazla satılmış evlerle sınırlandırır ve aynı mülkün zaman içinde değişebileceği gerçeğini göz ardı eder.
Tekrar satış yöntemi, aynı gayrimenkulün farklı satış fiyatlarına odaklanarak ev değerlemelerinin zaman içinde nasıl değiştiğini değerlendirir.
