Gentag salgsmetode

Hvad er gentagelsessalgsmetoden?

Gensalgsmetoden er en måde at beregne ændringer i salgsprisen for det samme stykke fast ejendom inden for bestemte tidsrammer.

Boligmarkedsanalytikere bruger denne relativt enkle tilgang til at estimere skift i boligpriser over perioder, der strækker sig fra måneder til år. Forskellige boligprisindekser har vedtaget gentagelsessalgsmetoden for at give information om ejendomsmarkedet til boligkøbere og -sælgere, ejendomsinvestorer og dem, der arbejder i bolig- og boligfinansieringsbranchen.

Forståelse af gentagelsessalgsmetoden

Boligmarkedet anses for at være en af USA's førende økonomiske indikatorer. Tilstanden på boligmarkedet og den samlede økonomi hænger sammen på mange måder. Når ejendomspriserne stiger, vokser boligejerne i tillid og løsner ofte deres pengepung, hvilket udløser en stigning i forbruget. Udviklere er også opmuntret af tegn på øget efterspørgsel,. hvilket øger bruttonationalproduktet (BNP) ved at investere mere i ny jord, materialer og job til at bygge nye huse.

Boligprisindekser har til opgave det vigtige og vanskelige arbejde med at vurdere ejendomstendenser. De fleste af dem søger at opnå dette ved at spore værdiansættelser i en bestemt region over en vis periode. Desværre kan nogle af de beregninger, disse indeks anvender, resultere i et unøjagtigt billede af boligprisudviklingen.

Fejlagtige beregninger omfatter udvælgelse af tilfældige prøver af huse, der skal spores. Disse ejendomme er muligvis ikke til salg, eller deres strukturer og typer kan være meget forskellige. Et indeks, der overvågede den gennemsnitlige boligpris i et specifikt område - såsom National Association of Realtor 's (NAR) Median Index eller Census Bureau Median Index - vil ikke identificere ændringer i boligstrukturen i forhold til eksterne markedsfaktorer, der kan påvirke prisen .

Metoden med gentaget salg kom ind på scenen for at overvinde disse strukturelle problemer. Det blev oprettet for at spore ændringen i prisen på fast ejendom mellem et aktuelt salg og ethvert tidligere salg, hvilket hjælper med at sikre, at like sammenlignes med lignende.

Fordele og ulemper ved gentagelsessalgsmetoden

Gensalgsmetoder beregner ændringer i boligpriser ud fra salg af samme ejendom, hvorved man undgår problemet med at forsøge at tage højde for prisforskelle i boliger med varierende karakteristika. Gentagende salgsmetoder tilbyder også et mere præcist alternativ til regressionsanalyse eller til at beregne den gennemsnitlige salgspris efter geografisk område.

Konceptet med gentagelsessalgsmetoden blev først introduceret af Martin Bailey, Richard Muth og Hugh Nourse i 1963 og derefter modificeret af Karl Case og Robert Shiller i slutningen af 1980'erne.

Gentagelses-salgsmetoden er dog på ingen måde fejlfri. En af dens største ulemper er, at den ikke tager højde for boliger, der kun blev solgt én gang i løbet af den rapporterede periode.

En anden er, at en ejendom, der sælges på to forskellige tidspunkter i en prøveperiode, ikke nødvendigvis er identisk. Det samme hjem kan være blevet væsentligt forringet i stand eller gennemgået store renoveringer, hvilket påvirker dets sammenlignelighed.

Eksempler på gentagelsessalgsmetoden

Måske det mest kendte boligindeks, der er afhængig af gentagelsessalgsmetoden, er S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index. Case-Shiller-indekset måler ændringer i værdien af det amerikanske boligmarked ved at spore købsprisen og gensalgsværdien af enfamiliehuse, der har gennemgået mindst to armslængde-transaktioner.

Indekset tager ikke hensyn til nybyggeri, ejerlejligheder og andelsforeninger og udelukker også ikke-armslængde transaktioner, såsom boligsalg mellem familiemedlemmer til under markedspriser.

Andre indekser, der anvender gentagelses-salgsmetoden, omfatter Federal Housing Finance Agency's (FHFA) månedlige husprisindeks ( HPI), som er baseret på Fannie Mae og Freddie Macs data om priser og refinansiering af enfamiliehuse. vurderinger og First American CoreLogics LoanPerformance Home Price Index, som dækker et bredere geografisk område end Case-Shiller- eller FHFA-indeksene. Canadas store boligprisindeks, National Composite House Price Index, anvender også gentagelsessalgsmetoden.

Indekser som disse rapporterer typisk ændringer i boligpriser fra den foregående måned, kvartal og år. Stigende boligpriser indikerer stigende efterspørgsel,. mens faldende priser betyder faldende efterspørgsel.

##Højdepunkter

• Forskellige boligprisindekser har taget gensalgsmetoden i brug for at eliminere problemet med at tage højde for prisforskelle i boliger med varierende karakteristika.

• Gensalgsmetoden er ikke fejlfri, idet den begrænser data til huse, der er blevet solgt mere end to gange i stikprøveperioden, og overser det faktum, at den samme ejendom kan ændre sig over tid.

• Gensalgsmetoden vurderer, hvordan husvurderinger ændrer sig over tid ved at fokusere på de forskellige salgspriser på det samme stykke fast ejendom.