Kaedah Jualan Ulangan
Apakah Kaedah Jualan Berulang?
Kaedah jualan ulangan ialah cara mengira perubahan dalam harga jualan hartanah yang sama dalam jangka masa tertentu.
Penganalisis pasaran perumahan menggunakan pendekatan yang agak mudah ini untuk menganggarkan peralihan harga rumah dalam tempoh yang menjangkau dari bulan ke tahun. Pelbagai indeks harga perumahan telah menggunakan kaedah jualan ulangan untuk memberikan maklumat tentang pasaran hartanah kepada pembeli dan penjual rumah, pelabur hartanah dan mereka yang bekerja dalam industri perumahan dan pembiayaan perumahan.
Memahami Kaedah Jualan Berulang
Pasaran perumahan dianggap sebagai salah satu petunjuk ekonomi utama Amerika Syarikat. Keadaan pasaran perumahan dan ekonomi keseluruhan saling berkait dalam pelbagai cara. Apabila harga hartanah meningkat, pemilik rumah bertambah yakin dan sering melonggarkan tali dompet mereka, mencetuskan peningkatan dalam perbelanjaan pengguna. Pemaju juga didorong oleh tanda-tanda permintaan yang meningkat, meningkatkan keluaran dalam negara kasar (KDNK) dengan melabur lebih banyak dalam tanah, bahan dan pekerjaan baharu untuk membina rumah baharu.
Indeks harga perumahan ditugaskan dengan tugas penting dan rumit untuk menilai arah aliran hartanah. Majoriti daripada mereka berusaha untuk mencapai ini dengan menjejaki penilaian di rantau tertentu dalam tempoh masa tertentu. Malangnya, beberapa pengiraan yang digunakan oleh indeks ini boleh menghasilkan gambaran aliran harga perumahan yang tidak tepat.
Pengiraan yang salah termasuk memilih sampel rawak rumah untuk dijejaki. Hartanah ini mungkin tidak untuk dijual atau struktur dan jenisnya mungkin sangat berbeza. Indeks yang memantau harga rumah median di kawasan tertentuāseperti Indeks Median Persatuan Realtor Negara ( NAR) atau Indeks Median Biro Banciātidak akan mengenal pasti perubahan pada struktur rumah berbanding faktor pasaran luar yang boleh menjejaskan harga .
Kaedah jualan ulangan memasuki tempat kejadian untuk mengatasi masalah struktur ini. Ia dicipta untuk menjejaki perubahan harga hartanah antara jualan semasa dan sebarang jualan sebelumnya, membantu memastikan suka dibandingkan dengan suka.
Kelebihan dan Kelemahan Kaedah Jualan Ulangan
Kaedah jualan berulang mengira perubahan dalam harga rumah berdasarkan jualan hartanah yang sama, dengan itu mengelakkan masalah cuba mengambil kira perbezaan harga di rumah dengan ciri yang berbeza-beza. Kaedah jualan ulangan juga menawarkan alternatif yang lebih tepat kepada analisis regresi atau untuk mengira purata harga jualan mengikut kawasan geografi.
Konsep kaedah jualan ulangan pertama kali diperkenalkan oleh Martin Bailey, Richard Muth, dan Hugh Nourse pada tahun 1963, dan kemudian diubah suai oleh Karl Case dan Robert Shiller pada akhir 1980-an.
Kaedah jualan ulangan sama sekali tidak sempurna. Salah satu kelemahan utamanya ialah ia tidak mengambil kira rumah yang dijual sekali sahaja dalam tempoh masa yang dilaporkan.
Satu lagi ialah hartanah yang dijual pada dua masa berbeza dalam tempoh sampel mungkin tidak semestinya sama. Rumah yang sama mungkin mengalami kemerosotan yang ketara dalam keadaan atau melalui pengubahsuaian besar, menjejaskan kebolehbandingannya.
Contoh Kaedah Jualan Ulangan
Mungkin indeks perumahan yang paling terkenal yang bergantung pada kaedah jualan ulangan ialah Indeks Harga Rumah Nasional S&P CoreLogic Case-Shiller. Indeks Case-Shiller mengukur perubahan dalam nilai pasaran perumahan kediaman AS dengan menjejaki harga belian dan nilai jualan semula rumah keluarga tunggal yang telah menjalani sekurang-kurangnya dua urus niaga panjang.
Indeks ini tidak mengambil kira dalam pembinaan baharu, kondominium dan koperasi dan juga mengecualikan urus niaga tanpa senjata, seperti jualan rumah antara ahli keluarga pada harga di bawah pasaran.
Indeks lain yang menggunakan kaedah jualan ulangan termasuk Indeks Harga Rumah (HPI) bulanan Agensi Kewangan Persekutuan ( FHFA),. yang berdasarkan data Fannie Mae dan Freddie Mac tentang harga jualan rumah keluarga tunggal dan pembiayaan semula . penilaian,. dan Indeks Harga Rumah Pinjaman CoreLogic First American, yang meliputi kawasan geografi yang lebih luas daripada indeks Case-Shiller atau FHFA. Indeks harga rumah utama Kanada, Indeks Harga Rumah Komposit Nasional, juga menggunakan kaedah jualan ulangan.
Indeks seperti ini biasanya melaporkan perubahan dalam harga rumah daripada bulan, suku dan tahun sebelumnya. Kenaikan harga rumah menunjukkan peningkatan permintaan,. manakala penurunan harga menandakan penurunan permintaan.
Sorotan
Pelbagai indeks harga perumahan telah menggunakan kaedah jualan ulangan untuk menghapuskan masalah mengakaunkan perbezaan harga di rumah dengan ciri yang berbeza-beza.
Kaedah jualan ulangan bukan tanpa kelemahan, mengehadkan data kepada rumah yang telah dijual lebih daripada dua kali dalam tempoh sampel dan mengabaikan hakikat bahawa hartanah yang sama boleh berubah dari semasa ke semasa.
Kaedah jualan ulangan menilai cara penilaian rumah berubah dari semasa ke semasa dengan memfokuskan pada harga jualan berbeza bagi sekeping hartanah yang sama.
