Gjenta-salgsmetode

Hva er metoden for gjentatt salg?

Gjentatte salgsmetoden er en måte å beregne endringer i salgsprisen på samme eiendom innenfor bestemte tidsrammer.

Boligmarkedsanalytikere bruker denne relativt enkle tilnærmingen til å estimere endringer i boligpriser over perioder som strekker seg fra måneder til år. Ulike boligprisindekser har tatt i bruk gjentatte salg-metoden for å gi informasjon om eiendomsmarkedet til boligkjøpere og -selgere, eiendomsinvestorer og de som jobber i bolig- og boligfinansieringsbransjen.

Forstå gjentatte salgsmetoden

Boligmarkedet anses å være en av USAs ledende økonomiske indikatorer. Tilstanden til boligmarkedet og den generelle økonomien henger sammen på mange måter. Når eiendomsprisene går opp, vokser huseiere i selvtillit og løsner ofte vesken, noe som utløser en økning i forbruket. Utviklere er også oppmuntret av tegn på økt etterspørsel,. noe som øker bruttonasjonalproduktet (BNP) ved å investere mer i nytt land, materialer og arbeidsplasser for å bygge nye hus.

Boligprisindekser har i oppgave den viktige og vanskelige jobben med å vurdere eiendomstrender. Flertallet av dem søker å oppnå dette ved å spore verdivurderinger i en bestemt region over en viss tidsperiode. Dessverre kan noen av beregningene disse indeksene bruker, resultere i et unøyaktig bilde av boligprisutviklingen.

Feilaktige beregninger inkluderer å plukke ut tilfeldige prøver av hus å spore. Disse eiendommene er kanskje ikke til salgs eller deres strukturer og typer kan være svært forskjellige. En indeks som overvåket median boligprisen i et spesifikt område – slik som National Association of Realtor s (NAR) Median Index eller Census Bureau Median Index – vil ikke identifisere endringer i strukturen til boliger kontra eksterne markedsfaktorer som kan påvirke prisen .

Metoden for gjentatt salg kom inn på scenen for å overvinne disse strukturelle problemene. Den ble opprettet for å spore endringen i prisen på eiendom mellom et nåværende salg og ethvert tidligere salg, og bidra til å sikre at like blir sammenlignet med like.

Fordeler og ulemper med gjentatte salgsmetoden

Gjentatte salgsmetoder beregner endringer i boligpriser basert på salg av samme eiendom, og unngår dermed problemet med å prøve å ta høyde for prisforskjeller i boliger med varierende egenskaper. Gjentatte salgsmetoder tilbyr også et mer nøyaktig alternativ til regresjonsanalyse eller til å beregne gjennomsnittlig salgspris etter geografisk område.

Konseptet med gjentatte salgsmetoden ble først introdusert av Martin Bailey, Richard Muth og Hugh Nourse i 1963, og deretter modifisert av Karl Case og Robert Shiller på slutten av 1980-tallet.

Gjenta-salgsmetoden er imidlertid på ingen måte feilfri. En av hovedulempene er at den ikke tar hensyn til boliger som bare ble solgt én gang i løpet av den rapporterte tidsperioden.

En annen er at en eiendom som selges på to forskjellige tidspunkt i løpet av en prøveperiode, ikke nødvendigvis er identisk. Det samme huset kan ha blitt betydelig forverret i tilstand eller gjennomgått store renoveringer, noe som påvirker sammenlignbarheten.

Eksempler på gjentatte salgsmetoden

Den kanskje mest kjente boligindeksen som er avhengig av gjentatte salg-metoden er S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index. Case-Shiller-indeksen måler endringer i verdien av det amerikanske boligmarkedet ved å spore kjøpesummen og videresalgsverdien til eneboliger som har gjennomgått minimum to armlengdes transaksjoner.

Indeksen tar ikke hensyn til nybygg, leiligheter og andelsboliger og ekskluderer også transaksjoner som ikke er på armlengdes avstand, for eksempel boligsalg mellom familiemedlemmer til under markedspriser.

Andre indekser som bruker gjentatte salg-metoden inkluderer Federal H ousing Finance Agency (FHFA) månedlige husprisindeks (HPI), som er basert på Fannie Mae og Freddie Macs data om eneboligsalgspriser og refinansiering . vurderinger,. og First American CoreLogics LoanPerformance Home Price Index, som dekker et bredere geografisk område enn Case-Shiller- eller FHFA-indeksene. Canadas viktigste boligprisindeks, National Composite House Price Index, bruker også gjentatte salgsmetoden.

Indekser som disse rapporterer vanligvis endringer i boligpriser fra forrige måned, kvartal og år. Økende boligpriser indikerer økende etterspørsel,. mens synkende priser indikerer synkende etterspørsel.

Høydepunkter

– Ulike boligprisindekser har tatt i bruk gjensalgsmetoden for å eliminere problemet med å ta hensyn til prisforskjeller i boliger med varierende egenskaper.

• Metoden for gjentatt salg er ikke feilfri, den begrenser data til hus som har blitt solgt mer enn to ganger i løpet av prøveperioden og overser det faktum at den samme eiendommen kan endre seg over tid.

– Gjentatte salg-metoden vurderer hvordan boligvurderinger endrer seg over tid ved å fokusere på de ulike salgsprisene på samme eiendom.