Upprepa försäljningsmetod

Vad är metoden med upprepad försäljning?

Metoden med upprepade försäljningar är ett sätt att beräkna förändringar i försäljningspriset för samma fastighet inom specifika tidsramar.

Bostadsmarknadsanalytiker använder detta relativt enkla tillvägagångssätt för att uppskatta förändringar i bostadspriser under perioder som sträcker sig från månader till år. Olika bostadsprisindex har antagit metoden med upprepad försäljning för att ge information om fastighetsmarknaden till bostadsköpare och säljare, fastighetsinvesterare och de som arbetar inom bostads- och bostadsfinansieringsbranschen.

Förstå metoden för upprepad försäljning

Bostadsmarknaden anses vara en av USA:s ledande ekonomiska indikatorer. Tillståndet på bostadsmarknaden och den totala ekonomin hänger ihop på många sätt. När fastighetspriserna går upp växer husägare i förtroende och lossar ofta sina plånböcker, vilket utlöser en ökning av konsumtionsutgifterna. Utvecklare stärks också av tecken på ökad efterfrågan,. vilket ökar bruttonationalprodukten (BNP) genom att investera mer i ny mark, material och jobb för att bygga nya hus.

Bostadsprisindex har till uppgift att göra det viktiga och knepiga jobbet att bedöma fastighetstrender. Majoriteten av dem försöker uppnå detta genom att spåra värderingar i en specifik region under en viss tidsperiod. Tyvärr kan vissa av de beräkningar som dessa index använder resultera i en felaktig bild av bostadsprisutvecklingen.

Felaktiga beräkningar inkluderar att plocka slumpmässiga urval av hus att spåra. Dessa fastigheter kanske inte är till salu eller så kan deras strukturer och typer vara mycket olika. Ett index som övervakade medianpriset för bostäder i ett specifikt område – som National Association of Realtor s (NAR) Median Index eller Census Bureau Median Index – skulle inte identifiera förändringar i husens struktur kontra externa marknadsfaktorer som kan påverka priset .

Metoden med upprepad försäljning kom in på scenen för att övervinna dessa strukturella problem. Det skapades för att spåra förändringen i priset på fastigheter mellan en aktuell försäljning och eventuell tidigare försäljning, vilket hjälper till att säkerställa att likadana jämförs med likadana.

Fördelar och nackdelar med metoden med upprepad försäljning

Upprepade försäljningsmetoder beräknar förändringar i bostadspriser baserat på försäljningar av samma fastighet och undviker därmed problemet med att försöka ta hänsyn till prisskillnader i bostäder med varierande egenskaper. Metoder för upprepad försäljning erbjuder också ett mer exakt alternativ till regressionsanalys eller till att beräkna genomsnittligt försäljningspris per geografiskt område.

Konceptet med återförsäljningsmetoden introducerades först av Martin Bailey, Richard Muth och Hugh Nourse 1963, och modifierades sedan av Karl Case och Robert Shiller i slutet av 1980-talet.

Metoden med upprepad försäljning är dock inte på något sätt felfri. En av dess främsta nackdelar är att den inte tar hänsyn till bostäder som bara såldes en gång under den rapporterade tidsperioden.

En annan är att en fastighet som säljs vid två olika tidpunkter under en provperiod kanske inte nödvändigtvis är identisk. Samma hem kan ha försämrats avsevärt i skick eller genomgått stora renoveringar, vilket påverkar dess jämförbarhet.

Exempel på metoden för upprepad försäljning

Det kanske mest välkända bostadsindexet som förlitar sig på metoden med upprepad försäljning är S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index. Case-Shiller Index mäter förändringar i värdet på den amerikanska bostadsmarknaden genom att spåra köpeskillingen och andrahandsvärdet för småhus som har genomgått minst två transaktioner på armlängds avstånd.

Indexet tar inte hänsyn till nybyggnation, bostadsrätter och bostadsrätter och utesluter även transaktioner som inte är på armlängds avstånd, såsom bostadsförsäljning mellan familjemedlemmar till under marknadspriser.

Andra index som använder metoden för upprepad försäljning inkluderar Federal Housing Finance Agencys (FHFA) månatliga husprisindex (HPI), som är baserat på Fannie Mae och Freddie Macs data om försäljningspriser för småhus och refinansiering . appraisals och First American CoreLogics LoanPerformance Home Price Index, som täcker ett bredare geografiskt område än Case-Shiller- eller FHFA-indexen. Kanadas stora bostadsprisindex, National Composite House Price Index, använder också metoden för upprepad försäljning.

Index som dessa rapporterar vanligtvis förändringar i bostadspriserna från föregående månad, kvartal och år. Stigande bostadspriser tyder på ökad efterfrågan,. medan sjunkande priser tyder på minskad efterfrågan.

##Höjdpunkter

– Olika bostadsprisindex har anammat återförsäljningsmetoden för att eliminera problemet med att ta hänsyn till prisskillnader i bostäder med varierande egenskaper.

• Metoden med återförsäljning är inte utan brister, den begränsar data till hus som har sålts mer än två gånger under urvalsperioden och bortser från det faktum att samma fastighet kan förändras över tiden.

– Metoden med upprepade försäljningar bedömer hur husvärderingar förändras över tid genom att fokusera på de olika försäljningspriserna för samma fastighet.