Metodo di vendita ripetuta
Qual è il metodo delle vendite ripetute?
Il metodo delle vendite ripetute è un modo per calcolare le variazioni del prezzo di vendita dello stesso immobile in tempi specifici.
Gli analisti del mercato immobiliare utilizzano questo approccio relativamente semplice per stimare le variazioni dei prezzi delle case in periodi che vanno da mesi ad anni. Vari indici dei prezzi delle case hanno adottato il metodo delle vendite ripetute per fornire informazioni sul mercato immobiliare a acquirenti e venditori di case, investitori immobiliari e coloro che lavorano nei settori della finanza immobiliare e immobiliare.
Comprendere il metodo delle vendite ripetute
Il mercato immobiliare è considerato uno dei principali indicatori economici degli Stati Uniti. La condizione del mercato immobiliare e l' economia generale sono interconnessi in molti modi. Quando i prezzi degli immobili salgono, i proprietari di case crescono in fiducia e spesso allentano i cordoni della borsa, innescando un aumento della spesa dei consumatori. Gli sviluppatori sono anche sostenuti da segnali di aumento della domanda,. aumentando il prodotto interno lordo (PIL) investendo di più in nuova terra, materiali e posti di lavoro per costruire nuove case.
Gli indici dei prezzi delle abitazioni hanno il compito di valutare le tendenze immobiliari. La maggior parte di loro cerca di raggiungere questo obiettivo monitorando le valutazioni in una regione specifica per un certo periodo di tempo. Sfortunatamente, alcuni dei calcoli utilizzati da questi indici possono risultare in un quadro impreciso dell'andamento dei prezzi delle abitazioni.
I calcoli errati includono la raccolta di campioni casuali di case da tracciare. Queste proprietà potrebbero non essere in vendita o le loro strutture e tipologie potrebbero essere molto diverse. Un indice che monitorasse il prezzo medio delle case in un'area specifica, come l' indice mediano della National Association of Realtor ( NAR) o il Census Bureau Median Index, non identificherebbe le modifiche alla struttura delle case rispetto a fattori di mercato esterni che potrebbero influenzare il prezzo .
Il metodo delle vendite ripetute è entrato in scena per superare questi problemi strutturali. È stato creato per tenere traccia della variazione del prezzo di un immobile tra una vendita corrente e qualsiasi vendita precedente, contribuendo a garantire che il simile venga confrontato con il simile.
Vantaggi e svantaggi del metodo delle vendite ripetute
I metodi di vendita ripetuta calcolano le variazioni dei prezzi delle case sulla base delle vendite della stessa proprietà, evitando così il problema di cercare di tenere conto delle differenze di prezzo nelle case con caratteristiche variabili. I metodi delle vendite ripetute offrono anche un'alternativa più accurata all'analisi di regressione o al calcolo del prezzo medio di vendita per area geografica.
Il concetto del metodo delle vendite ripetute è stato introdotto per la prima volta da Martin Bailey, Richard Muth e Hugh Nourse nel 1963, e poi modificato da Karl Case e Robert Shiller alla fine degli anni '80.
Tuttavia, il metodo delle vendite ripetute non è affatto impeccabile. Uno dei suoi principali inconvenienti è che non tiene conto delle case vendute una sola volta durante il periodo di tempo indicato.
Un altro è che una proprietà venduta in due momenti diversi durante un periodo di campionamento potrebbe non essere necessariamente identica. La stessa casa potrebbe essersi notevolmente deteriorata nelle condizioni o aver subito grandi lavori di ristrutturazione, con un impatto sulla sua comparabilità.
Esempi del metodo delle vendite ripetute
Forse l'indice immobiliare più noto che si basa sul metodo delle vendite ripetute è l' indice nazionale dei prezzi delle case S&P CoreLogic Case-Shiller. L'indice Case-Shiller misura le variazioni del valore del mercato immobiliare statunitense monitorando il prezzo di acquisto e il valore di rivendita di case unifamiliari che hanno subito un minimo di due transazioni a condizioni di mercato.
L'indice non tiene conto delle nuove costruzioni, dei condomini e delle cooperative ed esclude anche le transazioni non a condizioni di mercato, come le vendite di case tra familiari a prezzi inferiori a quelli di mercato.
Altri indici che utilizzano il metodo delle vendite ripetute includono l' Indice mensile dei prezzi delle abitazioni (HPI) della Federal Housing Finance Agency (FHFA),. basato sui dati di Fannie Mae e Freddie Mac sui prezzi di vendita e sul rifinanziamento delle case unifamiliari . valutazioni e il LoanPerformance Home Price Index di First American CoreLogic, che copre un'area geografica più ampia rispetto agli indici Case-Shiller o FHFA. Anche il principale indice canadese dei prezzi delle abitazioni, il National Composite House Price Index, adotta il metodo delle vendite ripetute.
Indici come questi in genere segnalano le variazioni dei prezzi delle case rispetto al mese, al trimestre e all'anno precedenti. L'aumento dei prezzi delle case indica un aumento della domanda,. mentre la diminuzione dei prezzi indica una diminuzione della domanda.
Mette in risalto
Vari indici dei prezzi delle abitazioni hanno adottato il metodo delle vendite ripetute per eliminare il problema della contabilizzazione delle differenze di prezzo nelle abitazioni con caratteristiche variabili.
Il metodo delle vendite ripetute non è privo di difetti, limitando i dati alle case che sono state vendute più di due volte durante il periodo di campionamento e trascurando il fatto che la stessa proprietà può cambiare nel tempo.
Il metodo delle vendite ripetute valuta come cambiano le valutazioni delle case nel tempo concentrandosi sui diversi prezzi di vendita dello stesso immobile.
