Metoda powtarzania sprzedaży
Jaka jest metoda ponownej sprzedaży?
Metoda powtarzalnej sprzedaży to sposób obliczania zmian ceny sprzedaży tej samej nieruchomości w określonych ramach czasowych.
Analitycy rynku mieszkaniowego stosują to stosunkowo proste podejście do szacowania zmian cen mieszkań w okresach od miesięcy do lat. Różne indeksy cen mieszkań przyjęły metodę powtarzalnej sprzedaży, aby dostarczyć informacji o rynku nieruchomości nabywcom i sprzedawcom domów, inwestorom nieruchomości oraz osobom pracującym w branży mieszkaniowej i finansowej.
Zrozumienie metody powtarzalnej sprzedaży
Rynek mieszkaniowy jest uważany za jeden z wiodących wskaźników ekonomicznych Stanów Zjednoczonych. Kondycja rynku mieszkaniowego i całej gospodarki są ze sobą powiązane na wiele sposobów. Kiedy ceny nieruchomości idą w górę, właściciele domów zyskują na pewności siebie i często rozluźniają swoje portfele, powodując wzrost wydatków konsumenckich. Deweloperzy są również podekscytowani oznakami zwiększonego popytu,. który zwiększa produkt krajowy brutto (PKB) poprzez większe inwestycje w nowe grunty, materiały i miejsca pracy do budowy nowych domów.
Indeksy cen mieszkań mają za zadanie ważne i trudne zadanie oceny trendów na rynku nieruchomości. Większość z nich stara się to osiągnąć, śledząc wyceny w określonym regionie przez określony czas. Niestety, niektóre obliczenia, których używają te indeksy, mogą skutkować niedokładnym obrazem trendów cen mieszkań.
Błędne obliczenia obejmują wybieranie losowych próbek domów do śledzenia. Te nieruchomości mogą nie być na sprzedaż lub ich struktura i rodzaje mogą być bardzo różne. Indeks, który monitorował medianę ceny domu w określonym obszarze — taki jak Median Index National Association of Realtor s (NAR) lub Census Bureau Median Index — nie określiłby zmian w strukturze domów w porównaniu z zewnętrznymi czynnikami rynkowymi, które mogą wpływać na cenę .
Metoda powtarzalnej sprzedaży weszła na scenę, aby przezwyciężyć te problemy strukturalne. Został stworzony w celu śledzenia zmian cen nieruchomości między bieżącą sprzedażą a każdą poprzednią sprzedażą, pomagając zapewnić porównanie podobnych z podobnymi.
Zalety i wady metody powtarzalnej sprzedaży
Metody powtarzalnej sprzedaży obliczają zmiany cen domów na podstawie sprzedaży tej samej nieruchomości, unikając w ten sposób problemu uwzględnienia różnic w cenach domów o różnych cechach. Metody powtarzalnej sprzedaży oferują również dokładniejszą alternatywę dla analizy regresji lub obliczania średniej ceny sprzedaży według obszaru geograficznego.
Koncepcja metody powtarzalnej sprzedaży została po raz pierwszy wprowadzona przez Martina Baileya, Richarda Mutha i Hugh Nourse'a w 1963 roku, a następnie zmodyfikowana przez Karla Case'a i Roberta Shillera pod koniec lat 80-tych.
Jednak metoda powtarzalnej sprzedaży nie jest bezbłędna. Jedną z jego głównych wad jest to, że nie uwzględnia domów, które zostały sprzedane tylko raz w okresie objętym raportem.
Innym jest to, że nieruchomość sprzedawana w dwóch różnych momentach w okresie próbnym niekoniecznie musi być identyczna. Ten sam dom mógł ulec znacznemu pogorszeniu w stanie technicznym lub poddanym dużym remontom, które wpływają na jego porównywalność.
Przykłady metody powtarzalnej sprzedaży
Być może najbardziej znanym indeksem nieruchomości, który opiera się na metodzie powtarzalnej sprzedaży, jest Narodowy Indeks Cen Mieszkań S&P CoreLogic Case-Shiller. Indeks Case-Shiller mierzy zmiany wartości amerykańskiego rynku mieszkaniowego, śledząc ceny zakupu i odsprzedaży domów jednorodzinnych, które przeszły co najmniej dwie transakcje rynkowe.
Indeks nie uwzględnia nowych budowli, mieszkań własnościowych i spółdzielni, a także nie obejmuje transakcji nierynkowych, takich jak sprzedaż domów między członkami rodziny po cenach niższych niż rynkowe.
Inne indeksy, które wykorzystują metodę sprzedaży powtarzalnej, obejmują miesięczny wskaźnik cen domów (HPI) Federalnej Agencji Finansów Mieszkaniowych (FHFA),. który jest oparty na danych Fannie Mae i Freddie Mac dotyczących cen sprzedaży domów jednorodzinnych i refinansowania oceny oraz indeks cen domów LoanPerformance First American CoreLogic, który obejmuje szerszy obszar geograficzny niż indeksy Case-Shiller lub FHFA. Główny indeks cen domów w Kanadzie, National Composite House Price Index, również przyjmuje metodę powtarzanej sprzedaży.
Indeksy takie jak te zazwyczaj zgłaszają zmiany cen domów z poprzedniego miesiąca, kwartału i roku. Rosnące ceny mieszkań wskazują na rosnący popyt,. podczas gdy spadające ceny oznaczają spadek popytu.
Przegląd najważniejszych wydarzeń
Różne wskaźniki cen mieszkań przyjęły metodę powtarzalnej sprzedaży, aby wyeliminować problem uwzględniania różnic cenowych w mieszkaniach o różnej charakterystyce.
Metoda powtarzalnej sprzedaży nie jest pozbawiona wad, ponieważ ogranicza dane do domów, które zostały sprzedane więcej niż dwa razy w okresie próbnym i pomija fakt, że ta sama nieruchomość może się zmieniać w czasie.
Metoda sprzedaży powtarzalnej ocenia, jak wyceny domów zmieniają się w czasie, koncentrując się na różnych cenach sprzedaży tej samej nieruchomości.
