Toistomyyntimenetelmä
Mikä on uusintamyyntimenetelmä?
kiinteistön myyntihinnan muutokset tietyn ajan sisällä.
Asuntomarkkinoiden analyytikot käyttävät tätä suhteellisen yksinkertaista lähestymistapaa arvioidakseen asuntojen hintojen muutoksia kuukausista vuosiin. Useat asuntojen hintaindeksit ovat ottaneet käyttöön uusintamyyntimenetelmän tarjotakseen tietoa kiinteistömarkkinoista asunnon ostajille ja myyjille, kiinteistösijoittajille sekä asunto- ja asuntorahoitusalalla työskenteleville.
Toistomyyntimenetelmän ymmärtäminen
Asuntomarkkinoita pidetään yhtenä Yhdysvaltojen johtavista talouden indikaattoreista. Asuntomarkkinoiden ja kokonaistalouden tila ovat monin tavoin sidoksissa toisiinsa. Kun kiinteistöjen hinnat nousevat, asunnonomistajien luottamus kasvaa ja usein löysää kukkaronsa, mikä laukaisee kulutuksen kasvun. Kehittäjät kannustavat myös lisääntyneen kysynnän merkit, jotka lisäävät bruttokansantuotetta (BKT) investoimalla enemmän uuteen maahan, materiaaleihin ja työpaikkoihin uusien talojen rakentamiseksi.
Asuntojen hintaindeksien tehtävänä on tärkeä ja hankala tehtävä arvioida kiinteistöjen kehitystä. Suurin osa heistä pyrkii saavuttamaan tämän seuraamalla tietyn alueen arvostuksia tietyn ajanjakson aikana. Valitettavasti jotkut näiden indeksien käyttämistä laskelmista voivat johtaa epätarkan kuvan asuntojen hintakehityksestä.
Virheellisiin laskelmiin kuuluu satunnaisten talonäytteiden poimiminen seurattavaksi. Nämä kiinteistöt eivät välttämättä ole myynnissä tai niiden rakenteet ja tyypit voivat olla hyvin erilaisia. Indeksi, joka seurasi asunnon mediaanihintaa tietyllä alueella – kuten National Association of Realtor s (NAR) mediaaniindeksi tai Census Bureau Median Index – ei tunnistaisi muutoksia asuntojen rakenteessa verrattuna ulkopuolisiin markkinatekijöihin, jotka voivat vaikuttaa hintaan. .
Uudelleenmyyntimenetelmä tuli näyttämölle näiden rakenteellisten ongelmien ratkaisemiseksi. Se luotiin seuraamaan kiinteistön hinnan muutosta nykyisen myynnin ja aiemman myynnin välillä, mikä auttaa varmistamaan, että samankaltaista verrataan samankaltaiseen.
Toistomyyntimenetelmän edut ja haitat
Uudelleenmyyntimenetelmät laskevat asuntojen hintojen muutokset saman kiinteistön myynnin perusteella, jolloin vältytään ongelmalta, joka yrittää ottaa huomioon hintaerot vaihtelevien ominaisuuksien omaavissa asunnoissa. Uudelleenmyyntimenetelmät tarjoavat myös tarkemman vaihtoehdon regressioanalyysille tai keskimääräisen myyntihinnan laskemiselle maantieteellisesti.
Uusintamyyntimenetelmän käsitteen esittelivät ensin Martin Bailey, Richard Muth ja Hugh Nourse vuonna 1963, ja sitten Karl Case ja Robert Shiller muuttivat sitä 1980-luvun lopulla.
Toistuva myyntimenetelmä ei kuitenkaan ole virheetön. Yksi sen suurimmista haitoista on, että se ei ota huomioon asuntoja, jotka on myyty vain kerran raportointijakson aikana.
Toinen on se, että näytejakson aikana kahtena eri ajankohtana myyty omaisuus ei välttämättä ole identtinen. Saman kodin kunto voi olla merkittävästi huonontunut tai siihen on tehty suuria remontteja, mikä vaikuttaa sen vertailukelpoisuuteen.
Esimerkkejä uusintamyyntimenetelmästä
Ehkä tunnetuin uusintamyyntimenetelmään perustuva asuntoindeksi on S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index. Case-Shiller-indeksi mittaa USA:n asuntomarkkinoiden arvon muutoksia seuraamalla niiden omakotitalojen ostohintaa ja jälleenmyyntiarvoa, joissa on tehty vähintään kaksi riippumatonta kauppaa.
Indeksi ei ota huomioon uudisrakentamista, asuntoja ja osuuskuntia, eikä se myöskään sisällä ei-riippuvaisia liiketoimia, kuten perheenjäsenten välisiä asuntojen myyntiä markkinahintaa alhaisemmalla hinnalla.
Muita uudelleenmyyntimenetelmää käyttäviä indeksejä ovat Federal Housing Finance Agencyn (FHFA) kuukausittainen asuntohintaindeksi ( HPI ), joka perustuu Fannie Maen ja Freddie Macin tietoihin omakotitalon myyntihinnoista ja jälleenrahoituksesta . arvioinnit ja First American CoreLogicin LoanPerformance Home Price Index, joka kattaa laajemman maantieteellisen alueen kuin Case-Shiller- tai FHFA-indeksit. Kanadan tärkein asuntohintaindeksi, National Composite House Price Index, käyttää myös uudelleenmyyntimenetelmää.
Tällaiset indeksit raportoivat yleensä asuntojen hintojen muutoksista edellisen kuukauden, vuosineljänneksen ja vuoden aikana. Asuntojen hintojen nousu viittaa kysynnän kasvuun,. kun taas laskevat hinnat ovat kysynnän laskua.
Kohokohdat
Useat asuntojen hintaindeksit ovat ottaneet käyttöön uusintamyyntimenetelmän poistaakseen ongelman, joka liittyy hintaerojen huomioon ottamiseen vaihtelevien ominaisuuksien omaavissa asunnoissa.
Uudelleenmyyntimenetelmässä ei ole puutteita, sillä se rajoittaa tiedot taloihin, jotka on myyty enemmän kuin kaksi kertaa näytteenottojakson aikana, ja unohtaa, että sama kiinteistö voi muuttua ajan myötä.
Toistuva myyntimenetelmä arvioi asuntojen arvonmuutoksia ajan myötä keskittymällä saman kiinteistön eri myyntihintoihin.
