Método de repetición de ventas
¿Qué es el método de repetición de ventas?
El método de ventas repetidas es una forma de calcular los cambios en el precio de venta de la misma propiedad inmobiliaria dentro de plazos específicos.
Los analistas del mercado de la vivienda utilizan este enfoque relativamente simple para estimar los cambios en los precios de la vivienda durante períodos que van de meses a años. Varios índices de precios de viviendas han adoptado el método de ventas repetidas para brindar información sobre el mercado inmobiliario a compradores y vendedores de viviendas, inversionistas inmobiliarios y quienes trabajan en las industrias de vivienda y financiación de viviendas.
Comprender el método de repetición de ventas
El mercado de la vivienda se considera uno de los principales indicadores económicos de los Estados Unidos. La condición del mercado inmobiliario y la economía en general están entrelazadas de muchas maneras. Cuando los precios inmobiliarios suben, los propietarios de viviendas aumentan su confianza y, a menudo, aflojan los hilos de su cartera, lo que provoca un aumento en el gasto de los consumidores. Los desarrolladores también se ven impulsados por los signos de una mayor demanda,. impulsando el producto interno bruto (PIB) al invertir más en nuevos terrenos, materiales y empleos para construir nuevas casas.
Los índices de precios de la vivienda tienen la tarea importante y complicada de evaluar las tendencias inmobiliarias. La mayoría de ellos buscan lograr esto mediante el seguimiento de las valoraciones en una región específica durante un cierto período de tiempo. Desafortunadamente, algunos de los cálculos que utilizan estos índices pueden dar como resultado una imagen inexacta de las tendencias de los precios de la vivienda.
Los cálculos defectuosos incluyen la selección aleatoria de muestras de casas para rastrear. Estas propiedades pueden no estar a la venta o sus estructuras y tipos pueden ser muy diferentes. Un índice que monitoreara el precio medio de la vivienda en un área específica, como el Índice medio de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) o el Índice medio de la Oficina del Censo, no identificaría los cambios en la estructura de las viviendas frente a los factores externos del mercado que pueden afectar el precio. .
El método de repetición de ventas entró en escena para superar estos problemas estructurales. Fue creado para rastrear el cambio en el precio de los bienes inmuebles entre una venta actual y cualquier venta anterior, lo que ayuda a garantizar que se comparen productos similares.
Ventajas y desventajas del método de repetición de ventas
Los métodos de ventas repetidas calculan los cambios en los precios de las viviendas en función de las ventas de la misma propiedad, evitando así el problema de tratar de tener en cuenta las diferencias de precios en viviendas con diferentes características. Los métodos de ventas repetidas también ofrecen una alternativa más precisa al análisis de regresión o al cálculo del precio de venta promedio por área geográfica.
El concepto del método de ventas repetidas fue introducido por primera vez por Martin Bailey, Richard Muth y Hugh Nourse en 1963, y luego modificado por Karl Case y Robert Shiller a fines de la década de 1980.
Sin embargo, el método de repetición de ventas no es perfecto. Uno de sus principales inconvenientes es que no contabiliza las viviendas que se vendieron una sola vez durante el periodo de tiempo informado.
Otra es que una propiedad vendida en dos momentos diferentes durante un período de muestra puede no ser necesariamente idéntica. La misma casa puede haberse deteriorado significativamente o haber sufrido grandes renovaciones, lo que afecta su comparabilidad.
Ejemplos del método de repetición de ventas
Quizás el índice de vivienda más conocido que se basa en el método de ventas repetidas es el Índice Nacional de Precios de Vivienda S&P CoreLogic Case-Shiller. El índice Case-Shiller mide los cambios en el valor del mercado de viviendas residenciales de EE. UU. mediante el seguimiento del precio de compra y el valor de reventa de viviendas unifamiliares que se han sometido a un mínimo de dos transacciones independientes.
El índice no tiene en cuenta la construcción nueva, los condominios y las cooperativas, y también excluye las transacciones que no son de plena competencia, como las ventas de viviendas entre miembros de la familia a precios por debajo del mercado.
Otros índices que utilizan el método de ventas repetidas incluyen el índice de precios de la vivienda (HPI, por sus siglas en inglés) mensual de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA , por sus siglas en inglés), que se basa en los datos de Fannie Mae y Freddie Mac sobre los precios de venta y refinanciamiento de viviendas unifamiliares . tasaciones y el índice de precios de la vivienda LoanPerformance de First American CoreLogic, que cubre un área geográfica más amplia que los índices Case-Shiller o FHFA. El principal índice de precios de la vivienda de Canadá, el Índice Nacional Compuesto de Precios de la Vivienda, también adopta el método de ventas repetidas.
Los índices como estos generalmente informan cambios en los precios de las viviendas con respecto al mes, trimestre y año anterior. El aumento de los precios de la vivienda indica un aumento de la demanda,. mientras que la disminución de los precios significa una disminución de la demanda.
Reflejos
Varios índices de precios de la vivienda han adoptado el método de ventas repetidas para eliminar el problema de contabilizar las diferencias de precios en viviendas con diferentes características.
El método de ventas repetidas no está exento de fallas, ya que restringe los datos a las casas que se han vendido más de dos veces durante el período de muestra y pasa por alto el hecho de que la misma propiedad puede cambiar con el tiempo.
El método de ventas repetidas evalúa cómo cambian las valoraciones de las casas a lo largo del tiempo centrándose en los diferentes precios de venta de la misma propiedad inmobiliaria.
