عنوان الزومبي

ما هو عنوان الزومبي؟

عنوان الزومبي هو سند ملكية يبقى مع مالك المنزل الذي يعتقد خطأً أن العقار قد فُقد بسبب الرهن وأنه نتيجة لذلك ، انتقل العنوان إلى المُقرض. ألقاب الزومبي هي نتيجة للمقرضين الشروع في إجراءات الرهن عن طريق إصدار إشعار الرهن ثم رفضه بشكل غير متوقع.

إذا كان صاحب المنزل غير مدرك لفصل الرهن ، فسيتم تركه يحمل لقب الزومبي. قد يقرر المقرض رفض حبس الرهن لأسباب متنوعة ، بما في ذلك فائض المخزون أو التكاليف غير المبررة.

يمكن أن يشكل عنوان الزومبي خطرًا ماليًا كبيرًا على مالك المنزل الذي يستمر في الظهور على سند الملكية ، حيث يظلون مسؤولين عن ضرائب الملكية وانتهاكات القانون.

فهم عنوان الزومبي

غالبًا ما تكون عناوين الزومبي نتيجة للارتباك من جانب مالكي المنازل فيما يتعلق بقواعد الرهن. يجوز لمالك المنزل الذي تخلف عن سداد الرهن العقاري التخلي عن العقار والخروج عند تلقي إشعار الرهن من المقرض. سيقوم المُقرض بتقييم العقار قبل بيع الرهن. إذا كان العقار في حالة سيئة ويحتاج إلى نفقات كبيرة للإصلاحات وضرائب غير مدفوعة قبل بيعه ، فقد يختار المُقرض عدم الحصول على حق الملكية ، بناءً على فرضية أنه لا جدوى من رمي أموال جيدة بعد السيئة. إذا ألغى المُقرض عملية الرهن أو رفضها ، يُترك مالك المنزل مع لقب الزومبي.

تنشأ عناوين الزومبي لسببين. أولاً ، المقرض أو المؤسسة المالية ليست ملزمة بأخذ سند قانوني لممتلكات في حبس الرهن ، حتى لو تخلف صاحب المنزل عن سداد القرض. إذا كانت تكاليف بيع الممتلكات أو المسؤولية المحتملة المرتبطة بالعقار مرتفعة للغاية ، فقد يبتعد المُقرض بدلاً من أخذ سند الملكية. ثانيًا ، لا يُطلب من المُقرض أيضًا السماح لصاحب المنزل بمعرفة ما إذا كان قد قرر رفض حبس الرهن ؛ حتى إذا قرر المُقرض إبلاغ صاحب المنزل ، فقد لا يكون لديه عنوان أو معلومات اتصال لصاحب المنزل الذي يعيش الآن في مكان آخر.

سيظل صاحب المنزل في هذه الحالة دون علم يحمل سند الملكية ، إلى جانب جميع التكاليف والمسؤوليات المرتبطة بامتلاك منزل ، دون أي من المزايا المصاحبة. لا تتغير الملكية حتى يتم كتابة اسم شخص آخر على العنوان.

أزمة إقراض الرهن العقاري 2007-2008 إلى مواجهة الملايين من أصحاب المنازل لحبس الرهن. في حين تم تنفيذ غالبية عمليات حبس الرهن العقاري ، إلا أن العديد منهم تركوا متدليين في منتصف العملية أو تم فصلهم بشكل غير متوقع ، مما أدى إلى حمل عشرات الآلاف من أصحاب المنازل دون علمهم ألقاب الزومبي في السنوات التي أعقبت الأزمة المالية.

مع تعزيز سوق الإسكان في الولايات المتحدة تدريجياً ، بدأ عدد حالات إعادة الإغلاق من الزومبي في الانخفاض. وفقًا لـ RealtyTrac ، بحلول نهاية الربع الثاني من عام 2016 ، بلغ عدد منازل الزومبي الشاغرة في جميع أنحاء الولايات المتحدة ما يزيد قليلاً عن 19000 ، بانخفاض 30٪ عن العام الماضي ، وتمثل 4.7٪ من جميع العقارات السكنية في الرهن.

وفقًا لمزود بيانات الملكية ATTOM Data Solutions ، من بين ما يقرب من 288000 منزل كانت في طور الرهن خلال الربع الرابع من عام 2019 ، كان ما يزيد قليلاً عن 8500 أو 2.96 ٪ فارغًا مثل حالات حبس الرهن الزومبي.

التأثير المالي على المقرضين وأصحاب المنازل

ما هي الآثار المالية للمقرض؟ يستشهد تقرير لرويترز بورقة بنك الاحتياطي الفيدرالي لعام 2010 والتي تنص على أنه من خلال الابتعاد عن مثل هذه الرهون العقارية ، يمكن للبنوك على الأقل جني مزايا التأمين والضرائب والمحاسبة الناتجة عن مثل هذه الخسائر. يجوز للمقرض أيضًا بيع الديون غير المسددة إلى محصلي الديون لاسترداد كامل القرض أو جزء منه.

في حين أن التأثير المالي لألقاب الزومبي على المؤسسات المالية ذات الجيوب العميقة قد يكون محدودًا ، إلا أنها يمكن أن تؤدي إلى مشاكل مالية كبيرة ، وكارثية في كثير من الأحيان ، لأصحاب المنازل الذين اعتقدوا أنهم انتقلوا إلى الخارج وانتقلوا. يمثل لقب الزومبي ضربة مزدوجة لمالك المنزل الذي يعاني بالفعل من ضغوط مالية بسبب الإفلاس ، وقد يواجه فاتورة باهظة عن الضرائب المتأخرة وانتهاكات التعليمات البرمجية تمامًا كما أنهم يقفون على أقدامهم مالياً.

المنزل غير المأهول ، على سبيل المثال ، يمكن أن يقع بسهولة في حالة سيئة. لا يظل صاحب المنزل مسؤولاً عن ضرائب الممتلكات فحسب ، بل يمكن أيضًا تحميله المسؤولية من قبل الحكومة المحلية عن الصيانة والإصلاحات في العقار. إذا كان المنزل مهجورًا وكان لابد من هدمه ، فيجب أن يتحمل مالك منزل الزومبي هذه التكاليف.

يتعين على صاحب المنزل أيضًا التعامل مع مجموعة من المشكلات التي تنشأ فيما يتعلق بالممتلكات المهجورة. قد تتراوح هذه من قضايا الإزعاج العام الناشئة عن الممتلكات التي تتسبب في انتشار الآفات أو استخدامها في نشاط إجرامي ، إلى المضاعفات الناشئة عن واضعي اليد غير القانونيين أو الحيازة المعاكسة.

كما أن للممتلكات المهجورة تأثير سلبي على قيمة المنازل الأخرى في الحي. غالبًا ما تجبر الشكاوى من الجيران وسكان المنطقة حول المنازل المهجورة والمهملة البلدية المحلية على التدخل وإجراء الصيانة الأساسية مثل تقليم الساحات المتضخمة أو إزالة القمامة ، حيث لن يتحمل المقرض ولا صاحب المنزل الغائب مسؤولية صيانة العقار.

يمكن أن تتزايد تكاليف صيانة الطرف الثالث والعقوبات المفروضة على انتهاكات القانون بمرور الوقت. إذا تُركت هذه التكاليف غير مدفوعة ، فقد يتحمل صاحب المنزل غرامات ورسومًا ، وحتى يواجه إجراءات قانونية. بالإضافة إلى ذلك ، قد يتعرض حاملو ألقاب الزومبي لأجورهم واسترداد ضرائبهم وتدمير ائتمانهم ، مما يؤدي إلى مزيد من المشاكل المالية في المستقبل. لا يدرك العديد من مالكي المنازل أنهم يحملون ألقاب الزومبي حتى يجدون أنفسهم يتعرضون للملاحقة من قبل خدم الرهن العقاري وجامعي الديون والحكومات المحلية.

يمكن أيضًا ترك المشترين الذين يشترون منازل تحمل ألقاب الزومبي عن غير قصد في مأزق قانوني ، حيث قد لا يتمكن مالك المنزل السابق من نقل الملكية إلى المشتري بسبب الامتيازات المستحقة على الممتلكات الناشئة عن الضرائب والعقوبات غير المدفوعة. يجب أن يكون القائم بالتحذير هو المبدأ التوجيهي الرئيسي قبل شراء منزل ، وهو أكبر قرار شراء لمعظم الناس.

ينصح بعض المتخصصين في مجال العقارات بأن الملاذ الوحيد لصاحب المنزل هو الاستمرار في البقاء في المنزل من خلال عملية حبس الرهن ، من أجل الحفاظ عليه آمنًا وصيانته جيدًا. على أي حال ، يمكن لأصحاب المنازل حماية أنفسهم من ألقاب الزومبي من خلال رؤية عملية الرهن حتى الانتهاء ، وكذلك التأكد من أن ملكية منزلهم تنتقل بشكل قانوني إلى طرف آخر.

يسلط الضوء

• عنوان الزومبي هو الذي يبقى مع مالك المنزل عند رفض الرهن ولكن المالك ليس على علم بالفصل. وهكذا ، يبقى العنوان مع صاحب المنزل على حين غرة.

• قد يختار المُقرض عدم أخذ حق الملكية في الممتلكات المحجوزة إذا كانت التكاليف المرتبطة ببيع العقار (الناشئة عن الضرائب غير المدفوعة والامتيازات والغرامات) أو المسؤولية المحتملة مرتفعة للغاية ، وقد يتنازل عنها بدلاً من الحصول على حق الملكية.

• تنشأ ألقاب الزومبي لأن المؤسسة المالية ليست ملزمة بأخذ سند قانوني لممتلكات في حبس الرهن ، وقد لا (أو قد لا تتمكن) من الاتصال بمالك المنزل إذا رفضت الرهن.