僵尸标题

什么是僵尸头衔？

僵尸产权是一种房地产产权，房主错误地认为该房产已因丧失抵押品赎回权而丧失，因此产权已转移给贷方。僵尸头衔是贷方通过发出止赎通知然后意外驳回来启动止赎程序的结果。

如果房主不知道取消抵押品赎回权，他们将被留下一个僵尸头衔。贷方可能会出于多种原因决定取消止赎，包括库存过剩或不合理的成本。

僵尸产权可能会对继续显示在产权产权上的房主构成重大财务风险，因为他们仍需对物业税和违反法规的行为负责。

了解僵尸标题

僵尸头衔通常是房主对止赎规则感到困惑的结果。拖欠抵押贷款的房主可能会在收到贷方的止赎通知后放弃房产并搬出。贷方将在止赎出售之前评估财产。如果物业年久失修，需要大量维修费用和未缴税款才能出售，贷方可能会选择不取得所有权，前提是没有必要再把好钱扔到坏处。如果贷方取消或取消止赎程序，则房主将留下一个僵尸头衔。

僵尸头衔的出现有两个原因。首先，即使房主拖欠贷款，贷方或金融机构也没有义务对丧失抵押品赎回权的财产取得合法所有权。如果出售房产的成本或与房产相关的潜在责任太高，贷方可能会走开而不是获得房产的所有权。其次，贷款人也不需要让房主知道它是否决定解除止赎；即使贷方确实决定通知房主，它也可能没有现在居住在其他地方的房主的地址或联系信息。

在这种情况下，房主将在不知不觉中仍然拥有房产的所有权，以及拥有房屋的所有相关成本和责任，而没有任何随之而来的福利。在他人的名字出现在标题上之前，所有权不会改变。

2007-2008 年的抵押贷款危机导致数百万房主面临止赎。虽然这些止赎中的大多数都进行了，但许多人在过程中悬而未决或被意外解雇，导致数以万计的房主在金融危机后的几年里不知不觉地持有僵尸头衔。

随着美国房地产市场逐渐走强，僵尸房重新关闭的数量开始下降。根据 RealtyTrac 的数据，截至 2016 年第二季度末，美国的空置僵尸房屋数量刚刚超过 19,000 套，比一年前减少了 30%，占所有止赎住宅物业的 4.7%。

根据房地产数据提供商 ATTOM Data Solutions 的数据，在 2019 年第四季度处于止赎过程中的大约 288,000 所房屋中，有超过 8,500 套或 2.96% 的房屋因僵尸止赎而处于空置状态。

对贷方和房主的财务影响

对贷方有何财务影响？路透社的一份报告引用了 2010 年美联储的一份文件，该文件指出，通过摆脱此类抵押贷款，银行至少可以从此类损失中获得保险、税收和会计收益。贷方也可以将未偿还的债务出售给收债员，以收回全部或部分贷款。

虽然僵尸头衔对财力雄厚的金融机构的财务影响可能有限，但它们可能会给那些认为自己已经搬出去搬家的房主带来重大的、而且往往是灾难性的财务问题。对于已经因破产而陷入财务压力的房主来说，僵尸头衔代表着双重打击，并且在他们重新获得财务支持时，可能会面临巨额税收和违反法规的账单。

例如，空置的房屋很容易年久失修。房主不仅要缴纳财产税，而且当地政府还可能对财产的维护和维修负责。如果房子是废弃的，必须拆除，这些费用必须由僵尸头衔的房主承担。

房主还必须应对与废弃财产有关的大量问题。这些问题可能包括因物业发展虫害或被用于犯罪活动而引起的公共滋扰问题，以及因非法擅自占地或逆权管有而引起的并发症。

废弃的房产也会对附近其他房屋的价值产生负面影响。邻居和地区居民对废弃和被忽视的房屋的投诉常常迫使当地市政当局介入并进行基本维护，例如修剪杂草丛生的院子或清除垃圾，因为贷方和缺席房主都不会负责物业的维护。

这种第三方维护的成本以及对违反代码的处罚可能会随着时间的推移而增加。如果这些费用没有支付，房主可能会受到处罚和费用，甚至面临法律诉讼。此外，僵尸头衔持有者的工资和退税可能会被扣押，信用被破坏，从而导致未来更多的财务问题。许多房主直到发现自己被抵押贷款服务商、收债员和地方政府追捕时才意识到自己持有僵尸头衔。

不经意间购买具有僵尸所有权的房屋的买家也可能处于法律边缘，因为前房主可能无法将所有权转让给买家，因为未缴税款和罚款产生的财产留置权。 Caveat emptor应该是买房前的主要指导原则，这是大多数人最大的购买决定。

一些房地产专业人士建议，房主唯一的办法是通过止赎程序继续留在家中，以确保其安全和维护良好。在任何情况下，房主都可以通过查看止赎过程直至完成，以及确保其房屋所有权合法转让给另一方来保护自己免受僵尸所有权的侵害。

＃＃强调

僵尸头衔是指当止赎被解除但房主不知道被解除时，房主仍保留的头衔。因此，标题仍然在房主不知情的情况下。
如果与出售财产相关的成本（由未缴税款、留置权和罚款引起）或潜在责任太高，贷方可能会选择不取得止赎财产的所有权，并且可能会走开而不是取得所有权。
僵尸所有权的出现是因为金融机构没有义务对丧失抵押品赎回权的财产取得合法所有权，并且如果它解除丧失抵押品赎回权，则可能不会（或可能无法）联系房主。