Titolo zombi
Che cos'è un titolo di zombi?
Un titolo zombie è un titolo immobiliare che rimane con un proprietario di casa che ha erroneamente l'impressione che la proprietà sia andata perduta a causa di pignoramento e che, di conseguenza, il titolo sia passato al prestatore. I titoli di zombi sono il risultato di istituti di credito che avviano procedimenti di preclusione emettendo un avviso di preclusione e poi lo licenziano inaspettatamente.
Se il proprietario della casa non è a conoscenza di un licenziamento di preclusione, verrà lasciato in possesso di un titolo di zombi. Un prestatore può decidere di respingere la preclusione per una serie di motivi, tra cui un'eccedenza di inventario o costi ingiustificabili.
Un titolo di zombi può rappresentare un rischio finanziario significativo per il proprietario della casa che continua a essere mostrato sul titolo della proprietà, poiché rimangono soggetti alle tasse sulla proprietà e alle violazioni del codice.
Capire il titolo degli zombi
I titoli di zombi sono spesso il risultato della confusione da parte dei proprietari di case riguardo alle regole di preclusione. Un proprietario di casa che è inadempiente su un mutuo può abbandonare la proprietà e trasferirsi dopo aver ricevuto un avviso di preclusione dal prestatore. Il creditore valuterà la proprietà prima della vendita di preclusione. Se la proprietà è in stato di abbandono e necessita di un esborso sostanziale per riparazioni e tasse non pagate prima di poter essere venduta, il prestatore può scegliere di non prendere il titolo, partendo dal presupposto che non ha senso buttare soldi buoni dopo cattivi. Se il prestatore annulla o respinge il processo di preclusione, al proprietario della casa viene lasciato un titolo di zombi.
I titoli di zombi sorgono per due motivi. In primo luogo, un prestatore o un istituto finanziario non ha l'obbligo di acquisire il titolo legale di una proprietà in preclusione, anche se il proprietario della casa è inadempiente sul prestito. Se i costi di vendita della proprietà o la potenziale responsabilità associata alla proprietà sono troppo elevati, il prestatore può allontanarsi piuttosto che prendere il titolo della proprietà. In secondo luogo, anche il prestatore non è tenuto a far sapere al proprietario della casa se ha deciso di revocare il pignoramento; anche se il prestatore decide di informare il proprietario della casa, potrebbe non avere un indirizzo o informazioni di contatto per il proprietario della casa che ora vive altrove.
Un proprietario di casa in questa situazione manterrà inconsapevolmente ancora il titolo sulla proprietà, insieme a tutti i costi e le responsabilità associati alla proprietà di una casa, senza nessuno dei benefici che ne derivano. La proprietà non cambia finché il nome di qualcun altro non è sul titolo.
crisi dei prestiti ipotecari del 2007-2008 ha portato milioni di proprietari di case ad affrontare la preclusione. Sebbene la maggior parte di questi pignoramenti siano stati effettuati, molti sono stati lasciati in sospeso nel mezzo del processo o licenziati inaspettatamente, con il risultato che decine di migliaia di proprietari di case detenevano inconsapevolmente titoli di zombi negli anni successivi alla crisi finanziaria.
Con il graduale rafforzamento del mercato immobiliare statunitense, il numero di zombi per chiusure ha iniziato a diminuire. Secondo RealtyTrac, entro la fine del secondo trimestre del 2016, le case zombi vuote negli Stati Uniti erano poco più di 19.000, con una diminuzione del 30% rispetto a un anno fa, e rappresentavano il 4,7% di tutte le proprietà residenziali in preclusione.
Secondo il fornitore di dati sulla proprietà ATTOM Data Solutions, di circa 288.000 case che erano in fase di pignoramento durante il quarto trimestre del 2019, poco più di 8.500 o il 2,96% erano vuote come pignoramenti di zombi.
Impatto finanziario su finanziatori e proprietari di case
Quali sono le implicazioni finanziarie per il prestatore? Un rapporto Reuters cita un documento della Federal Reserve del 2010 in cui si afferma che abbandonando tali mutui, le banche possono almeno raccogliere i benefici assicurativi, fiscali e contabili derivanti da tali perdite. Un prestatore può anche vendere il debito non pagato agli esattori per recuperare tutto o parte del prestito.
Sebbene l'impatto finanziario dei titoli di zombi sulle istituzioni finanziarie con tasche profonde possa quindi essere limitato, possono portare a problemi finanziari significativi e spesso catastrofici per i proprietari di case che pensavano di essersi trasferiti e andati avanti. Un titolo di zombi rappresenta un doppio smacco per un proprietario di casa che è già finanziariamente stressato a causa del fallimento e potrebbe trovarsi di fronte a una pesante fattura per tasse arretrate e violazioni del codice proprio mentre si stanno rimettendo in piedi finanziariamente.
Una casa non occupata, ad esempio, può facilmente cadere in rovina. Non solo il proprietario della casa rimane responsabile delle tasse sulla proprietà,. ma può anche essere ritenuto responsabile dal governo locale per la manutenzione e le riparazioni della proprietà. Se la casa è abbandonata e deve essere demolita, questi costi devono essere sostenuti dal proprietario della casa con il titolo di zombi.
Il proprietario della casa deve anche fare i conti con la miriade di problemi che sorgono in relazione a una proprietà abbandonata. Questi possono variare da problemi di disturbo pubblico derivanti dalla proprietà che sviluppa infestazioni da parassiti o viene utilizzata per attività criminali, a complicazioni derivanti da abusivi illegali o possesso sfavorevole.
Gli immobili abbandonati hanno anche un impatto negativo sul valore di altre case del quartiere. I reclami dei vicini e dei residenti della zona sulle case abbandonate e trascurate spesso costringono il comune locale a intervenire ed eseguire la manutenzione di base come la potatura dei cortili invasi o la rimozione dei rifiuti, poiché né il prestatore né il proprietario di casa assente si assumeranno la responsabilità della manutenzione della proprietà.
I costi di tale manutenzione da parte di terzi e le sanzioni imposte per le violazioni del codice possono aumentare nel tempo. Se tali costi non vengono pagati, il proprietario della casa potrebbe incorrere in sanzioni e spese e persino incorrere in azioni legali. Inoltre, i detentori di titoli di zombi potrebbero vedersi pignorare salari e rimborsi fiscali e distruggere il loro credito, con conseguenti maggiori problemi finanziari in futuro. Molti proprietari di case non si rendono conto di possedere titoli di zombi finché non si trovano perseguitati da gestori di mutui, esattori e governi locali.
Gli acquirenti che acquistano inconsapevolmente case con titoli di zombi possono anche essere lasciati nel limbo legale, poiché il precedente proprietario di casa potrebbe non essere in grado di trasferire il titolo all'acquirente a causa di gravami sulla proprietà derivanti da tasse e sanzioni non pagate. Caveat emptor dovrebbe essere il principio guida principale prima di acquistare una casa, la più grande decisione di acquisto per la maggior parte delle persone.
Alcuni professionisti del settore immobiliare consigliano che l'unica risorsa del proprietario della casa sia quella di continuare a rimanere nella casa durante il processo di preclusione, al fine di mantenerla sicura e ben tenuta. In ogni caso, i proprietari di case possono proteggersi dai titoli di zombi portando il processo di preclusione fino al completamento, oltre ad assicurarsi che il titolo della loro casa venga trasferito legalmente a un'altra parte.
Mette in risalto
Un titolo di zombi è quello che rimane con un proprietario di casa quando viene revocato un pignoramento ma il proprietario non è a conoscenza del licenziamento. Pertanto, il titolo rimane alla sprovvista del proprietario di casa.
Il prestatore può scegliere di non prendere la proprietà della proprietà pignorata se i costi associati alla vendita della proprietà (derivanti da tasse non pagate, gravami e sanzioni) o la potenziale responsabilità sono troppo elevati e può andarsene piuttosto prendendo il titolo.
I titoli di zombi sorgono perché un istituto finanziario non ha l'obbligo di acquisire il titolo legale di una proprietà in preclusione e potrebbe non (o potrebbe non essere in grado di) contattare il proprietario della casa se respinge la preclusione.
