Tajuk Zombi

Apakah Tajuk Zombi?

Gelaran zombi ialah gelaran hartanah yang kekal dengan pemilik rumah yang tersilap menganggap bahawa harta itu telah hilang akibat perampasan dan, akibatnya, hak milik itu telah diserahkan kepada pemberi pinjaman. Gelaran zombi adalah hasil daripada pemberi pinjaman yang memulakan prosiding perampasan dengan mengeluarkan notis perampasan dan kemudian secara tidak dijangka menolaknya.

Jika pemilik rumah tidak mengetahui tentang pemecatan rampasan, mereka akan dibiarkan memegang gelaran zombi. Pemberi pinjaman boleh memutuskan untuk menolak perampasan atas pelbagai sebab, termasuk lebihan inventori atau kos yang tidak wajar.

Gelaran zombi boleh menimbulkan risiko kewangan yang ketara kepada pemilik rumah yang terus dipaparkan pada hak milik harta itu, kerana mereka tetap bertanggungjawab ke atas cukai harta dan pelanggaran kod.

##Memahami Tajuk Zombi

Gelaran zombi selalunya akibat kekeliruan di pihak pemilik rumah mengenai peraturan perampasan. Pemilik rumah yang telah gagal membayar gadai janji boleh meninggalkan harta itu dan berpindah setelah menerima notis perampasan daripada pemberi pinjaman. Pemberi pinjaman akan menilai harta sebelum penjualan rampasan. Jika harta itu rosak dan memerlukan perbelanjaan yang besar untuk pembaikan dan cukai yang belum dibayar sebelum ia boleh dijual, pemberi pinjaman boleh memilih untuk tidak mengambil hak milik, berdasarkan premis bahawa tidak ada gunanya membuang wang yang baik selepas buruk. Jika pemberi pinjaman membatalkan atau menolak proses perampasan, pemilik rumah ditinggalkan dengan gelaran zombi.

Gelaran zombi timbul kerana dua sebab. Pertama, pemberi pinjaman atau institusi kewangan tidak berkewajipan untuk mengambil hak milik sah ke atas harta yang dirampas, walaupun pemilik rumah telah gagal membayar pinjaman. Jika kos penjualan harta atau potensi liabiliti yang berkaitan dengan harta itu terlalu tinggi, pemberi pinjaman boleh pergi daripada mengambil hak milik harta itu. Kedua, pemberi pinjaman juga tidak perlu memberitahu pemilik rumah jika ia telah memutuskan untuk menolak perampasan; walaupun jika pemberi pinjaman memutuskan untuk memaklumkan pemilik rumah, ia mungkin tidak mempunyai alamat atau maklumat hubungan untuk pemilik rumah yang kini tinggal di tempat lain.

Pemilik rumah dalam keadaan ini tanpa sedar akan tetap memegang hak milik ke atas harta itu, bersama-sama dengan semua kos dan tanggungjawab yang berkaitan untuk memiliki rumah, tanpa sebarang faedah atendan. Pemilikan tidak berubah sehingga nama orang lain tertera pada tajuk.

Krisis pinjaman gadai janji 2007-2008 mengakibatkan berjuta-juta pemilik rumah menghadapi perampasan. Walaupun sebahagian besar rampasan tersebut telah dilakukan, banyak yang dibiarkan tergantung di tengah-tengah proses atau diketepikan secara tidak dijangka, mengakibatkan berpuluh-puluh ribu pemilik rumah tanpa disedari memegang gelaran zombi pada tahun-tahun selepas krisis kewangan.

Apabila pasaran perumahan AS secara beransur-ansur mengukuh, bilangan zombie untuk penutupan semula mula berkurangan. Menurut RealtyTrac, menjelang penghujung suku kedua 2016, rumah zombi kosong di seluruh AS berjumlah lebih 19,000, penurunan 30% berbanding setahun lalu, dan mewakili 4.7% daripada semua harta kediaman dalam perampasan.

Menurut penyedia data hartanah ATTOM Data Solutions, daripada kira-kira 288,000 rumah yang sedang dalam proses perampasan pada suku keempat 2019, lebih daripada 8,500 atau 2.96% telah kosong sebagai rampasan zombi.

Kesan Kewangan kepada Pemberi Pinjaman dan Pemilik Rumah

Apakah implikasi kewangan kepada pemberi pinjaman? Laporan Reuters memetik kertas Rizab Persekutuan 2010 yang menyatakan bahawa dengan meninggalkan gadai janji sedemikian, bank sekurang-kurangnya boleh meraih faedah insurans, cukai dan perakaunan yang timbul daripada kerugian tersebut. Pemberi pinjaman juga boleh menjual hutang yang belum dibayar kepada pemungut hutang untuk mendapatkan balik semua atau sebahagian daripada pinjaman.

Walaupun kesan kewangan tajuk zombi pada institusi kewangan yang berpoket dalam mungkin terhad, ia boleh membawa kepada masalah kewangan yang ketara dan selalunya malapetaka bagi pemilik rumah yang menganggap mereka telah berpindah dan berpindah. Gelaran zombi mewakili serangan dua kali bagi pemilik rumah yang sudah tertekan dari segi kewangan akibat muflis, dan mungkin berhadapan dengan bil yang besar untuk cukai belakang dan pelanggaran kod semasa mereka kembali pulih dari segi kewangan.

Rumah yang tidak berpenghuni, contohnya, boleh rosak dengan mudah. Bukan sahaja pemilik rumah tetap bertanggungjawab untuk cukai harta tanah,. tetapi mereka juga boleh dipertanggungjawabkan oleh kerajaan tempatan untuk penyelenggaraan dan pembaikan harta itu. Jika rumah itu terbiar dan terpaksa dirobohkan, kos ini perlu ditanggung oleh pemilik rumah bergelar zombie.

Pemilik rumah juga perlu berdepan dengan pelbagai masalah yang timbul berkaitan dengan harta terbiar. Ini mungkin berkisar daripada isu kacau ganggu awam yang timbul daripada harta yang membangunkan serangan perosak atau digunakan untuk aktiviti jenayah, kepada komplikasi yang timbul daripada setinggan haram atau pemilikan buruk.

Hartanah terbiar juga memberi kesan negatif terhadap nilai rumah lain di kawasan kejiranan. Aduan daripada jiran dan penduduk kawasan mengenai rumah terbiar dan terbiar sering memaksa majlis perbandaran tempatan untuk campur tangan dan melakukan penyelenggaraan asas seperti memotong halaman yang terlalu besar atau membuang sampah, memandangkan pemberi pinjaman mahupun pemilik rumah yang tidak hadir tidak akan bertanggungjawab ke atas penyelenggaraan harta itu.

Kos penyelenggaraan pihak ketiga sedemikian, dan penalti yang dikenakan untuk pelanggaran kod boleh meningkat dari semasa ke semasa. Jika kos tersebut dibiarkan tanpa dibayar, pemilik rumah boleh dikenakan penalti dan bayaran, malah menghadapi tindakan undang-undang. Selain itu, pemegang gelaran zombi mungkin mendapat penghiasan gaji dan bayaran balik cukai dan kredit mereka dimusnahkan, mengakibatkan lebih banyak masalah kewangan pada masa hadapan. Ramai pemilik rumah tidak menyedari mereka memegang gelaran zombi sehingga mereka mendapati diri mereka dikejar oleh perkhidmatan gadai janji, pemungut hutang dan kerajaan tempatan.

Pembeli yang secara tidak sengaja membeli rumah dengan gelaran zombi juga boleh dibiarkan dalam limbo undang-undang, kerana pemilik rumah sebelumnya mungkin tidak dapat memindahkan hak milik kepada pembeli lien wajar atas harta yang timbul daripada cukai dan penalti yang tidak dibayar. Emptor kaveat harus menjadi prinsip panduan utama sebelum membeli rumah, keputusan pembelian terbesar bagi kebanyakan orang.

Sesetengah profesional hartanah menasihatkan bahawa satu-satunya cara pemilik rumah adalah untuk terus tinggal di rumah melalui proses perampasan, untuk memastikan ia selamat dan diselenggara dengan baik. Walau apa pun, pemilik rumah boleh melindungi diri mereka daripada gelaran zombi dengan melihat proses perampasan sehingga selesai, serta memastikan hak milik rumah mereka dipindahkan secara sah kepada pihak lain.

##Sorotan

Gelaran zombi ialah gelaran yang kekal dengan pemilik rumah apabila perampasan ditolak tetapi pemilik tidak menyedari pemecatan itu. Oleh itu, gelaran itu kekal dengan pemilik rumah tanpa disedari.
Pemberi pinjaman boleh memilih untuk tidak mengambil hak milik kepada harta yang dirampas jika kos yang berkaitan dengan penjualan harta itu (yang timbul daripada cukai, lien dan penalti yang belum dibayar) atau liabiliti yang berpotensi adalah terlalu tinggi, dan mungkin pergi daripada mengambil hak milik.
Gelaran zombi timbul kerana institusi kewangan tidak mempunyai kewajipan untuk mengambil hak milik undang-undang ke atas harta dalam perampasan, dan mungkin tidak (atau mungkin tidak dapat) menghubungi pemilik rumah jika ia menolak perampasan tersebut.