Título Zumbi

O que é um título de zumbi?

Um título de zumbi é um título imobiliário que permanece com um proprietário que erroneamente tem a impressão de que a propriedade foi perdida para a execução hipotecária e que, como resultado, o título passou para o credor. Títulos zumbis são o resultado de credores iniciarem processos de execução hipotecária emitindo um aviso de encerramento e, em seguida, o demitiram inesperadamente.

Se o proprietário não tiver conhecimento de uma demissão de execução hipotecária, eles ficarão com um título de zumbi. Um credor pode decidir dispensar a execução por vários motivos, incluindo um excesso de estoque ou custos injustificáveis.

Um título de zumbi pode representar um risco financeiro significativo para o proprietário que continua a ser mostrado no título de propriedade, uma vez que permanece responsável por impostos sobre a propriedade e violações do código.

##Compreendendo o título de zumbi

Os títulos de zumbis são muitas vezes o resultado de confusão por parte dos proprietários em relação às regras de encerramento. Um proprietário que tenha inadimplente em uma hipoteca pode abandonar a propriedade e sair após receber um aviso de encerramento do credor. O credor irá avaliar a propriedade antes da venda de encerramento. Se a propriedade estiver em mau estado e precisar de um desembolso substancial para reparos e impostos não pagos antes que possa ser vendida, o credor pode optar por não obter o título, com base na premissa de que não há sentido em jogar dinheiro bom depois de ruim. Se o credor cancelar ou dispensar o processo de encerramento, o proprietário fica com um título de zumbi.

Os títulos de zumbis surgem por dois motivos. Em primeiro lugar, um credor ou instituição financeira não tem obrigação de obter o título legal de uma propriedade em execução hipotecária, mesmo que o proprietário não tenha cumprido o empréstimo. Se os custos de venda da propriedade ou a responsabilidade potencial associada à propriedade forem muito altos, o credor pode ir embora em vez de assumir o título da propriedade. Em segundo lugar, o credor também não é obrigado a informar o proprietário se decidiu demitir a execução duma hipoteca; mesmo que o credor decida informar o proprietário, pode não ter um endereço ou informações de contato para o proprietário que agora mora em outro lugar.

Um proprietário nessa situação, sem saber, ainda terá o título da propriedade, juntamente com todos os custos e responsabilidades associados à propriedade de uma casa, sem nenhum dos benefícios decorrentes. A propriedade não muda até que o nome de outra pessoa esteja no título.

crise de empréstimos hipotecários de 2007-2008 resultou em milhões de proprietários de imóveis enfrentando o encerramento. Embora a maioria dessas execuções hipotecárias tenha sido executada, muitas foram deixadas no meio do processo ou inesperadamente demitidas, resultando em dezenas de milhares de proprietários sem saber que detinham títulos zumbis nos anos após a crise financeira.

À medida que o mercado imobiliário dos EUA se fortaleceu gradualmente, o número de zumbis para religações começou a diminuir. De acordo com o RealtyTrac, até o final do segundo trimestre de 2016, as casas zumbis vazias nos EUA somavam pouco mais de 19.000, uma queda de 30% em relação ao ano anterior e representando 4,7% de todas as propriedades residenciais em execução.

De acordo com o provedor de dados imobiliários ATTOM Data Solutions, de aproximadamente 288.000 casas que estavam em processo de execução duma hipoteca durante o quarto trimestre de 2019, pouco mais de 8.500 ou 2,96% estavam vazias como execuções hipotecárias zumbis.

Impacto financeiro sobre credores e proprietários de imóveis

Quais são as implicações financeiras para o credor? Um relatório da Reuters cita um documento do Federal Reserve de 2010 que afirma que, ao se afastar dessas hipotecas, os bancos podem pelo menos colher os benefícios de seguros, impostos e contabilidade decorrentes de tais perdas. Um credor também pode vender a dívida não paga para cobradores de dívidas para recuperar todo ou parte do empréstimo.

Embora o impacto financeiro dos títulos de zumbis em instituições financeiras de grande porte possa ser limitado, eles podem levar a problemas financeiros significativos e muitas vezes catastróficos para os proprietários que pensaram que haviam se mudado e se mudado. Um título de zumbi representa um golpe duplo para um proprietário que já está estressado financeiramente devido à falência, e pode ser confrontado com uma conta pesada por impostos atrasados e violações de código, assim como eles estão se recuperando financeiramente.

Uma casa desocupada, por exemplo, pode facilmente cair em desuso. Não só o proprietário permanece responsável pelos impostos sobre a propriedade,. mas também pode ser responsabilizado pelo governo local pela manutenção e reparos na propriedade. Se a casa estiver abandonada e tiver que ser demolida, esses custos devem ser arcados pelo proprietário do título zumbi.

O proprietário também tem que lidar com uma série de problemas que surgem em conexão com uma propriedade abandonada. Estes podem variar de problemas de incômodo público decorrentes da propriedade desenvolver infestações de pragas ou ser usado para atividades criminosas, até complicações decorrentes de posseiros ilegais ou usucapião.

Propriedades abandonadas também têm um impacto negativo no valor de outras casas do bairro. Reclamações de vizinhos e moradores da área sobre casas abandonadas e negligenciadas muitas vezes forçam o município local a intervir e realizar manutenção básica, como aparar quintais cobertos de mato ou remoção de lixo, já que nem o credor nem o proprietário ausente se responsabilizam pela manutenção da propriedade.

Os custos dessa manutenção de terceiros e as penalidades cobradas por violações do código podem aumentar com o tempo. Se esses custos não forem pagos, o proprietário poderá incorrer em multas e taxas e até enfrentar uma ação legal. Além disso, os detentores de títulos de zumbis podem ter seus salários e restituições de impostos arquivados e seu crédito destruído, resultando em mais problemas financeiros no futuro. Muitos proprietários não percebem que possuem títulos de zumbis até serem perseguidos por corretores de hipotecas, cobradores de dívidas e governos locais.

Os compradores que involuntariamente compram casas com títulos de zumbis também podem ser deixados no limbo legal, pois o proprietário anterior pode não conseguir transferir o título para o comprador devido a ônus sobre a propriedade decorrentes de impostos e multas não pagos. O emptor de advertência deve ser o principal princípio orientador antes de comprar uma casa, a maior decisão de compra para a maioria das pessoas.

Alguns profissionais do setor imobiliário aconselham que o único recurso do proprietário é continuar permanecendo na casa durante o processo de encerramento, a fim de mantê-la segura e bem conservada. Em qualquer caso, os proprietários podem se proteger contra títulos zumbis, acompanhando o processo de encerramento até a conclusão, além de garantir que o título de sua casa seja legalmente transferido para outra parte.

##Destaques

• Um título de zumbi é aquele que permanece com um proprietário quando uma execução hipotecária é demitida, mas o proprietário não tem conhecimento da demissão. Assim, o título permanece com o proprietário desprevenido.

• O credor pode optar por não levar o título da propriedade executada se os custos associados à venda da propriedade (decorrente de impostos não pagos, ônus e multas) ou responsabilidade potencial forem muito altos, e pode ir embora em vez de ficar com o título.

• Os títulos de zumbis surgem porque uma instituição financeira não tem obrigação de obter o título legal de uma propriedade em execução hipotecária e não pode (ou pode não conseguir) entrar em contato com o proprietário se ele rejeitar a execução hipotecária.