Zombien otsikko
Mikä on Zombie-nimike?
Zombie-omistusoikeus on kiinteistönomistusoikeus, joka jää asunnonomistajalle, joka saa virheellisesti vaikutelman, että omaisuus on menetetty ulosmittauksen vuoksi ja että sen seurauksena omistusoikeus on siirtynyt lainanantajalle. Zombie-nimikkeet ovat seurausta siitä, että lainanantajat aloittavat ulosmittausmenettelyn antamalla ulosmittausilmoituksen ja irtisanomalla sen sitten odottamatta.
Jos asunnonomistaja ei ole tietoinen sulkemisesta irtisanomisesta, hänellä on zombie-titteli. Lainanantaja voi päättää hylätä ulosmittauksen useista syistä, mukaan lukien varaston ylijäämä tai perusteettomat kustannukset.
Zombie-nimike voi aiheuttaa merkittävän taloudellisen riskin asunnonomistajalle, joka näkyy edelleen kiinteistöomistuksessa, koska hän on edelleen vastuussa kiinteistöveroista ja sääntörikkomuksista.
Zombien otsikon ymmärtäminen
Zombie-nimikkeet ovat usein seurausta kodin omistajien epäselvyydestä sulkemissäännöissä. Asuntolainan maksamatta jättänyt asunnonomistaja voi luopua kiinteistöstä ja muuttaa pois saatuaan lainanantajalta ulosmittausilmoituksen. Lainanantaja arvioi kiinteistön ennen ulosmittausmyyntiä. Jos kiinteistö on huonokuntoinen ja tarvitsee huomattavia korjauskustannuksia ja maksamattomia veroja ennen kuin se voidaan myydä, lainanantaja voi päättää olla ottamatta omistusoikeutta sillä oletuksella, että ei ole järkeä heittää hyvää rahaa huonon perään. Jos lainanantaja peruuttaa tai hylkää ulosottoprosessin, asunnonomistajalle jää zombie-omistus.
Zombie-nimikkeet syntyvät kahdesta syystä. Ensinnäkin lainanantajalla tai rahoituslaitoksella ei ole velvollisuutta ottaa omistusoikeutta ulosmittaukseen, vaikka asunnonomistaja olisi laiminlyönyt lainan. Jos kiinteistön myyntikustannukset tai kiinteistöön liittyvä mahdollinen vastuu ovat liian korkeat, lainanantaja voi kävellä pois sen sijaan, että hän ottaisi kiinteistön omistusoikeuden. Toiseksi lainanantajan ei myöskään tarvitse antaa asunnonomistajalle tietää, jos se on päättänyt hylätä ulosmittauksen; vaikka lainanantaja päättäisi ilmoittaa asiasta asunnonomistajalle, sillä ei ehkä ole osoitetta tai yhteystietoja asunnonomistajalle, joka nyt asuu muualla.
Tässä tilanteessa oleva asunnonomistaja omistaa edelleen tietämättään kiinteistön omistusoikeuden sekä kaikki kodin omistamiseen liittyvät kustannukset ja vastuut ilman mitään siihen liittyviä etuja. Omistusoikeus ei muutu ennen kuin nimikkeessä on jonkun muun nimi.
Vuosien 2007–2008 asuntolainakriisi johti miljoonien asunnonomistajien ulosmittaukseen. Vaikka suurin osa noista ulosmittauksista suoritettiin, monet jäivät roikkumaan kesken prosessin tai irtisanoutuivat odottamatta, mikä johti siihen, että kymmenet tuhannet asunnonomistajat omistavat tietämättään zombie-arvoja finanssikriisin jälkeisinä vuosina.
Yhdysvaltain asuntomarkkinoiden vähitellen vahvistuessa, zombie - sulkemisten määrä alkoi laskea. RealtyTracin mukaan vuoden 2016 toisen vuosineljänneksen loppuun mennessä avoimia zombikoteja oli Yhdysvalloissa hieman yli 19 000, mikä on 30 % vähemmän kuin vuosi sitten, ja osuus on 4,7 % kaikista suljetuista asuinkiinteistöistä.
Kiinteistötietojen toimittaja ATTOM Data Solutionsin mukaan noin 288 000 kodista, jotka olivat ulosmittausprosessissa vuoden 2019 viimeisellä neljänneksellä, hieman yli 8 500 eli 2,96 % istui tyhjinä zombien ulosmittajina.
Taloudellinen vaikutus lainanantajille ja asunnonomistajille
Mitkä ovat lainanantajan taloudelliset vaikutukset? Reutersin raportissa viitataan vuoden 2010 Federal Reserve -paperiin, jossa todetaan, että jättämällä pois tällaisista asuntolainoista pankit voivat saada ainakin vakuutus-, vero- ja kirjanpitoedut, jotka johtuvat tällaisista tappioista. Lainanantaja voi myös myydä maksamattoman velan perintäyhtiöille saadakseen takaisin lainan kokonaan tai osittain.
Vaikka zombie-pelien taloudellinen vaikutus suuritaskuisiin rahoituslaitoksiin saattaakin olla rajallinen, ne voivat johtaa merkittäviin ja usein katastrofaalisiin taloudellisiin ongelmiin asunnonomistajille, jotka luulivat muuttaneensa pois ja muuttaneen eteenpäin. Zombie-titteli edustaa kaksinkertaista iskua talonomistajalle, joka on jo taloudellisesti stressaantunut konkurssin vuoksi ja joutuu kohtaamaan mojovan laskun takautuvista veroista ja sääntörikkomuksista juuri kun he ovat nousseet taloudellisesti jaloilleen.
Esimerkiksi asumaton koti voi helposti rapistua. Asunnonomistaja ei ole ainoastaan velvollinen maksamaan kiinteistöveroa,. vaan myös kunta voi olla vastuussa kiinteistön kunnossapidosta ja korjauksista. Jos talo on hylätty ja se on purettava, zombie-talon omistajan on maksettava nämä kustannukset.
Asunnonomistaja joutuu myös kamppailemaan hylätyn kiinteistön yhteydessä ilmenevien ongelmien kanssa. Nämä voivat vaihdella julkisista haitallisista ongelmista, jotka johtuvat kiinteistön tuholaistartunnoista tai rikollisesta toiminnasta, laittomasta valtaamisesta tai haitallisesta hallussapidosta aiheutuviin komplikaatioihin.
Hylätyt kiinteistöt vaikuttavat negatiivisesti myös lähialueen muiden talojen arvoon. Naapureiden ja alueen asukkaiden valitukset hylätyistä ja laiminlyöneistä taloista pakottavat paikallisen kunnan usein puuttumaan ja suorittamaan perushuoltotoimenpiteitä, kuten umpeenkasvuisten pihojen leikkaamista tai roskien poistoa, koska lainanantaja tai poissa oleva asunnonomistaja ei ota vastuuta kiinteistön kunnossapidosta.
Tällaisen kolmannen osapuolen ylläpidon kustannukset ja koodirikkomuksista perittävät rangaistukset voivat nousta ajan myötä. Jos nämä kustannukset jätetään maksamatta, asunnonomistajalle voi aiheutua seuraamuksia ja maksuja ja jopa oikeustoimia. Lisäksi zombie-tittelin haltijoilta saatetaan takavarikoida palkat ja veronpalautukset ja heidän luottonsa tuhoutua, mikä johtaa lisää taloudellisiin vaikeuksiin tulevaisuudessa. Monet asunnonomistajat eivät ymmärrä omistavansa zombie-arvoja, ennen kuin he huomaavat olevansa asuntolainahuollon, perintätoimiston ja paikallishallinnon jahtaamassa.
Ostajat, jotka ostavat tietämättään asuntoja zombie-omisteilla, voivat myös jäädä oikeudelliseen hämärään, koska edellinen asunnonomistaja ei välttämättä pysty siirtämään omistusoikeutta ostajalle maksamattomien verojen ja sakkojen vuoksi. Caveat emptorin tulisi olla tärkein periaate ennen asunnon ostamista, useimpien ihmisten suurin ostopäätös.
Jotkut kiinteistöalan ammattilaiset neuvovat, että asunnonomistajan ainoa keino on jatkaa asumista kotona ulosmittausprosessin ajan, jotta se pysyy turvallisena ja hyvässä kunnossa. Joka tapauksessa asunnonomistajat voivat suojautua zombie-nimikkeiltä näkemällä ulosottoprosessin loppuun asti sekä varmistamalla, että heidän kotinsa omistusoikeus siirtyy laillisesti toiselle osapuolelle.
Kohokohdat
Zombie-nimitys on sellainen, joka jää asunnonomistajalle, kun ulosmittaus hylätään, mutta omistaja ei ole tietoinen irtisanomisesta. Siten omistusoikeus jää asunnonomistajalle tietämättään.
Lainanantaja voi päättää olla ottamatta omistusoikeutta takavarikoituun kiinteistöön, jos kiinteistön myyntiin liittyvät kustannukset (johtuvat maksamattomista veroista, panttioikeudesta ja sakkomaksuista) tai mahdollinen velka ovat liian korkeat, ja hän voi lähteä ottamaan omistusoikeuden.
Zombie-nimikkeet syntyvät, koska rahoituslaitoksella ei ole velvollisuutta ottaa laillista omistusta kiinteistöön ulosmittaukseen, eikä se välttämättä (tai ei välttämättä pysty ottamaan) yhteyttä asunnonomistajaan, jos se hylkää ulosmittauksen.
