Zombietittel

Hva er en zombietittel?

En zombietittel er en eiendomstittel som forblir hos en huseier som feilaktig er under inntrykk av at eiendommen har gått tapt på grunn av tvangssalg og at eiendommen som et resultat har gått over til utlåner. Zombie-titler er et resultat av at långivere har innledet tvangssak ved å utstede et varsel om utestengning og deretter uventet avvise det.

Hvis huseieren ikke er klar over en tvangsavskjed, vil de bli stående med en zombietittel. En utlåner kan bestemme seg for å avvise foreclosure for en rekke årsaker, inkludert et overskudd av inventar eller uforsvarlige kostnader.

En zombietittel kan utgjøre en betydelig økonomisk risiko for huseieren som fortsatt vises på eiendomstittelen, siden de fortsatt er ansvarlige for eiendomsskatt og brudd på kode.

Forstå zombietittel

Zombie-titler er ofte et resultat av forvirring hos huseiere angående utelukkelsesregler. En huseier som har misligholdt et boliglån kan forlate eiendommen og flytte ut etter å ha mottatt en tvangsvarsel fra utlåner. Utlåner vil vurdere eiendommen før tvangssalget. Hvis eiendommen er i forfall og trenger et betydelig utlegg for reparasjoner og ubetalte skatter før den kan selges, kan långiver velge å ikke ta eiendomsrett, basert på forutsetningen om at det ikke er noen vits i å kaste gode penger etter dårlige. Hvis utlåner kansellerer eller avviser tvangsprosessen, sitter huseieren igjen med en zombietittel.

Zombietitler oppstår av to grunner. For det første er en utlåner eller finansinstitusjon ikke forpliktet til å overta eiendomsretten til en eiendom som er på tvangsauktion, selv om huseieren har misligholdt lånet. Hvis kostnadene ved å selge eiendommen eller potensielt ansvar knyttet til eiendommen er for høye, kan utlåner gå bort i stedet for å ta eiendomsretten til eiendommen. For det andre er utlåner heller ikke pålagt å gi beskjed til huseier dersom den har besluttet å avvise tvangsutlegget; selv om utlåner bestemmer seg for å informere huseieren, kan det hende at den ikke har en adresse eller kontaktinformasjon for huseieren som nå bor et annet sted.

En huseier i denne situasjonen vil ubevisst fortsatt ha eiendomsretten til eiendommen, sammen med alle tilhørende kostnader og ansvar ved å eie et hjem, uten noen av de medfølgende fordelene. Eierskapet endres ikke før noen andres navn står på tittelen.

Boliglånskrisen i 2007-2008 resulterte i at millioner av huseiere sto overfor utestengelse. Mens flertallet av disse tvangsauksjonene ble gjennomført, ble mange hengende midt i prosessen eller uventet avskjediget, noe som resulterte i at titusenvis av huseiere ubevisst hadde zombietitler i årene etter finanskrisen.

Etter hvert som det amerikanske boligmarkedet gradvis styrket seg, begynte antallet zombie for gjeninnleggelser å synke. I følge RealtyTrac, ved utgangen av andre kvartal 2016, utgjorde ledige zombiehjem over hele USA litt over 19 000, en nedgang på 30 % fra for et år siden, og representerte 4,7 % av alle boligeiendommer som er utelukket.

I følge eiendomsdataleverandøren ATTOM Data Solutions, av omtrent 288 000 boliger som var i ferd med tvangsfesting i løpet av fjerde kvartal 2019, sto litt over 8 500 eller 2,96 % tomme som zombie-forebygginger.

Økonomisk innvirkning på långivere og huseiere

Hva er de økonomiske konsekvensene for utlåner? En Reuters-rapport siterer et 2010 Federal Reserve-papir som sier at ved å gå bort fra slike boliglån, kan bankene i det minste høste forsikrings-, skatte- og regnskapsfordelene som oppstår fra slike tap. En utlåner kan også selge den ubetalte gjelden til gjeldsinnkrevere for å få tilbake hele eller deler av lånet.

Mens den økonomiske effekten av zombietitler på finansinstitusjoner med dype lommer dermed kan være begrenset, kan de føre til betydelige, og ofte katastrofale, økonomiske problemer for huseiere som trodde de hadde flyttet ut og gått videre. En zombietittel representerer en dobbel sjakk for en huseier som allerede er økonomisk stresset på grunn av konkurs, og kan bli møtt med en heftig regning for restskatt og brudd på kode akkurat som de kommer på beina økonomisk igjen.

En ubebodd bolig kan for eksempel lett forfalle. Ikke bare forblir huseier ansvarlig for eiendomsskatt,. men de kan også holdes ansvarlig av lokale myndigheter for vedlikehold og reparasjoner på eiendommen. Hvis huset er forlatt og må rives, må disse kostnadene dekkes av zombietittelen huseier.

Huseieren må også slite med mengden av problemer som oppstår i forbindelse med en forlatt eiendom. Disse kan variere fra offentlige plager som oppstår ved at eiendommen utvikler skadedyrangrep eller blir brukt til kriminell aktivitet, til komplikasjoner som oppstår fra ulovlige husokkupanter eller uønsket besittelse.

Forlatte eiendommer har også en negativ innvirkning på verdien av andre hus i nabolaget. Klager fra naboer og beboere i området på forlatte og forsømte hus tvinger ofte den lokale kommunen til å gå inn og utføre grunnleggende vedlikehold som trimming av gjengrodde gårdsplasser eller fjerning av søppel, siden verken utlåner eller fraværende huseier vil ta ansvar for eiendommens vedlikehold.

Kostnadene for slikt tredjepartsvedlikehold, og bøtene som pålegges for brudd på koden kan øke over tid. Hvis disse kostnadene blir stående ubetalte, kan huseieren pådra seg straffer og gebyrer, og til og med møte rettslige skritt. I tillegg kan innehavere av zombietitler få lønn og skatterefusjon garnert og kreditten ødelagt, noe som resulterer i flere økonomiske problemer i fremtiden. Mange huseiere innser ikke at de har zombietitler før de finner seg i å bli forfulgt av boliglånstjenester, inkassatorer og lokale myndigheter.

Kjøpere som uforvarende kjøper boliger med zombietitler kan også bli stående i juridisk limbo, da den tidligere huseieren kanskje ikke kan overføre eiendomsretten til kjøperen på grunn av panterett på eiendommen som følge av ubetalte skatter og straffer. Caveat emptor bør være det viktigste veiledende prinsippet før du kjøper et hus, den største kjøpsbeslutningen for folk flest.

Noen eiendomsmeglere anbefaler at huseierens eneste utvei er å fortsette å bo i hjemmet gjennom foreclosure prosessen, for å holde det trygt og godt vedlikeholdt. I alle fall kan huseiere beskytte seg mot zombietitler ved å se tvangsprosessen frem til fullføring, samt sørge for at tittelen til hjemmet deres lovlig overføres til en annen part.

Høydepunkter

• En zombietittel er en som forblir hos en huseier når en tvangsauksjon blir avvist, men eieren er uvitende om oppsigelsen. Dermed forblir tittelen med huseier uvitende.

• Långiveren kan velge å ikke ta eiendomsrett til den tvangsfestede eiendommen hvis kostnadene forbundet med å selge eiendommen (som oppstår fra ubetalte skatter, heftelser og straffer) eller potensielt ansvar er for høye, og kan gå unna i stedet for å ta eiendom.

• Zombie-titler oppstår fordi en finansinstitusjon ikke er forpliktet til å ta rettslig eiendomsrett til en eiendom som er i tvang, og kanskje ikke (eller kan være ute av stand til å) kontakte huseieren hvis den avviser tvangsfestet.