Zombi Başlığı
Zombi Başlığı Nedir?
haciz nedeniyle kaybolduğu ve sonuç olarak unvanın borç verene geçtiği izlenimi altında olan bir ev sahibinin elinde kalan bir gayrimenkul unvanıdır . Zombi unvanları, borç verenlerin bir haciz bildirimi yayınlayarak ve ardından beklenmedik bir şekilde reddederek haciz işlemleri başlatmasının sonucudur.
Ev sahibi bir haciz işten çıkarıldığından habersizse, bir zombi unvanını elinde tutacaktır. Borç veren, stok fazlası veya haksız maliyetler de dahil olmak üzere çeşitli nedenlerle hacizden vazgeçmeye karar verebilir.
Bir zombi unvanı, emlak vergileri ve kod ihlallerinden sorumlu olmaya devam ettikleri için, mülk başlığında gösterilmeye devam eden ev sahibi için önemli bir finansal risk oluşturabilir.
##Zombi Başlığını Anlamak
Zombi başlıkları genellikle ev sahiplerinin haciz kurallarına ilişkin kafa karışıklığının sonucudur. Bir ipotekte temerrüde düşen bir ev sahibi, borç verenden bir haciz bildirimi aldıktan sonra mülkü terk edebilir ve taşınabilir. Borç veren, haciz satışından önce mülkü değerlendirecektir. Mülk bakıma muhtaç durumdaysa ve satılmadan önce onarımlar ve ödenmemiş vergiler için önemli bir harcamaya ihtiyaç duyuyorsa, borç veren, kötüden sonra iyi parayı atmanın bir anlamı olmadığı öncülüne dayanarak tapu almamayı seçebilir. Borç veren haciz sürecini iptal ederse veya reddederse, ev sahibi bir zombi unvanı ile kalır.
Zombi başlıkları iki nedenden dolayı ortaya çıkıyor. İlk olarak, bir borç veren veya finans kurumu, ev sahibi krediyi temerrüde düşürmüş olsa bile, hacizdeki bir mülkün yasal mülkiyetini almakla yükümlü değildir. Mülkün satış maliyetleri veya mülkle ilgili potansiyel yükümlülük çok yüksekse, borç veren mülkün tapusunu almak yerine çekip gidebilir. İkinci olarak, borç verenin, hacizden vazgeçmeye karar verip vermediğini ev sahibine bildirmesi de gerekli değildir; Borç veren ev sahibini bilgilendirmeye karar verse bile, şu anda başka bir yerde yaşayan ev sahibinin bir adresi veya iletişim bilgileri olmayabilir.
Bu durumdaki bir ev sahibi, herhangi bir ek fayda olmaksızın, bir ev sahibi olmanın tüm ilgili maliyetleri ve sorumlulukları ile birlikte, bilmeden mülkün mülkiyetini elinde bulundurmaya devam edecektir. Mülkiyet, başlıkta başka birinin adı geçene kadar değişmez.
2007-2008 ipotek kredisi krizi,. milyonlarca ev sahibinin hacizle karşı karşıya kalmasına neden oldu. Bu hacizlerin çoğu gerçekleştirilirken, birçoğu sürecin ortasında asılı kaldı veya beklenmedik bir şekilde görevden alındı, bu da mali krizden sonraki yıllarda on binlerce ev sahibinin bilmeden zombi unvanına sahip olmasına neden oldu.
ABD konut piyasası kademeli olarak güçlenirken, yeniden kapatmalar için zombi sayısı azalmaya başladı. RealtyTrac'a göre, 2016'nın ikinci çeyreğinin sonunda, ABD'deki boş zombi evlerinin sayısı 19.000'in biraz üzerindeydi, bu bir yıl öncesine göre %30'luk bir düşüş ve hacizdeki tüm konut mülklerinin %4.7'sini temsil ediyor.
Mülk veri sağlayıcısı ATTOM Data Solutions'a göre, 2019'un dördüncü çeyreğinde haciz sürecinde olan yaklaşık 288.000 evin 8.500'den biraz fazlası veya %2.96'sı zombi hacizleri olarak boş oturuyordu.
Kredi Verenler ve Ev Sahipleri Üzerindeki Mali Etki
Borç veren için finansal sonuçlar nelerdir? Bir Reuters raporu, bu tür ipoteklerden uzaklaşarak bankaların en azından bu tür kayıplardan kaynaklanan sigorta, vergi ve muhasebe faydalarından yararlanabileceğini belirten 2010 tarihli bir Federal Rezerv belgesine atıfta bulunuyor. Bir borç veren, borcun tamamını veya bir kısmını telafi etmek için ödenmemiş borcu borç tahsildarlarına da satabilir.
Zombi başlıkların derin cepli finans kurumları üzerindeki mali etkisi bu nedenle sınırlı olsa da, taşındıklarını ve devam ettiklerini düşünen ev sahipleri için önemli ve çoğu zaman feci mali sorunlara yol açabilirler. Bir zombi ünvanı, iflas nedeniyle zaten finansal olarak stresli olan bir ev sahibi için çifte darbeyi temsil eder ve finansal olarak ayağa kalkarken vergiler ve kod ihlalleri için ağır bir fatura ile karşı karşıya kalabilir.
Örneğin, kullanılmayan bir ev kolayca bakıma muhtaç hale gelebilir. Ev sahibi yalnızca emlak vergilerinden sorumlu olmakla kalmaz, aynı zamanda yerel yönetim tarafından mülkün bakım ve onarımlarından da sorumlu tutulabilir. Ev terkedilmişse ve yıkılması gerekiyorsa, bu masraflar zombi ünvanlı ev sahibi tarafından karşılanmalıdır.
Ev sahibi, terk edilmiş bir mülkle bağlantılı olarak ortaya çıkan bir dizi sorunla da uğraşmak zorundadır. Bunlar, mülkün haşere istilası geliştirmesinden veya suç faaliyeti için kullanılmasından kaynaklanan kamu rahatsızlığı sorunlarından, yasadışı gecekondulardan veya olumsuz mülkiyetten kaynaklanan komplikasyonlara kadar değişebilir.
Terk edilmiş mülkler de mahalledeki diğer evlerin değerini olumsuz etkiliyor. Komşulardan ve bölge sakinlerinden terkedilmiş ve ihmal edilmiş evlerle ilgili şikayetler, genellikle yerel belediyeyi devreye girmeye ve aşırı büyümüş bahçelerin budanması veya çöplerin çıkarılması gibi temel bakımları yapmaya zorlar, çünkü ne borç veren ne de evde kalmayan ev sahibi mülkün bakımı için sorumluluk almaz.
Bu tür üçüncü taraf bakımının maliyetleri ve kod ihlalleri için uygulanan cezalar zamanla artabilir. Bu masraflar ödenmezse, ev sahibi cezalara ve ücretlere maruz kalabilir ve hatta yasal işlemle karşı karşıya kalabilir. Ek olarak, zombi unvanları sahiplerinin maaşları ve vergi iadeleri süslenebilir ve kredileri yok edilebilir ve bu da gelecekte daha fazla mali sıkıntıya neden olabilir. Birçok ev sahibi, ipotek görevlileri, borç tahsildarları ve yerel yönetimler tarafından takip edildiklerini bulana kadar zombi unvanlarına sahip olduklarının farkında değiller.
Bilmeden zombi tapulu ev satın alan alıcılar da yasal belirsizlik içinde kalabilirler, çünkü önceki ev sahibi, ödenmemiş vergi ve cezalardan kaynaklanan mülk üzerindeki haciz nedeniyle mülkiyeti alıcıya devredemeyebilir. Bir ev satın almadan önce ana yol gösterici ilke, çoğu insan için en büyük satın alma kararı olmalıdır .
Bazı emlak uzmanları, ev sahibinin tek yolunun, evin güvenli ve bakımlı kalmasını sağlamak için haciz süreci boyunca evde kalmaya devam etmek olduğunu tavsiye ediyor. Her halükarda, ev sahipleri, haciz sürecini tamamlanana kadar görerek ve evlerinin tapusunun yasal olarak başka bir tarafa geçmesini sağlayarak zombi tapularına karşı kendilerini koruyabilirler.
##Öne çıkanlar
Bir zombi unvanı, bir haciz kaldırıldığında ev sahibiyle birlikte kalan ancak ev sahibinin işten çıkarılmadan habersiz kalan bir unvanıdır. Böylece, tapu ev sahibi habersiz kalır.
Borç veren, mülkün satışıyla ilişkili maliyetler (ödenmemiş vergiler, hacizler ve cezalardan kaynaklanan) veya potansiyel yükümlülükler çok yüksekse, hacizli mülkün tapusunu almamayı seçebilir ve tapuyu almak yerine çekip gidebilir.
Bir finans kurumunun hacizdeki bir mülkün yasal mülkiyetini alma zorunluluğu olmadığı ve ev sahibi hacizden vazgeçerse ev sahibiyle iletişime geçemeyeceği (veya ulaşamayacağı) için zombi ünvanları ortaya çıkar.
