Zombie titel

Vad är en zombietitel?

En zombietitel är en fastighetstitel som finns kvar hos en husägare som av misstag får intrycket att egendomen har gått förlorad på grund av utmätning och att titeln som ett resultat har gått över till långivaren. Zombietitlar är resultatet av att långivare inleder ett utestängningsförfarande genom att utfärda ett meddelande om utestängning och sedan oväntat avfärda det.

Om husägaren inte är medveten om en utestängning, kommer de att ha en zombietitel. En långivare kan besluta att avskriva utmätningen av en mängd olika skäl, inklusive ett överskott av lager eller oförsvarliga kostnader.

En zombietitel kan utgöra en betydande ekonomisk risk för husägaren som fortsätter att visas på fastighetstiteln, eftersom de förblir ansvariga för fastighetsskatter och kodöverträdelser.

Förstå zombietitel

Zombietitlar är ofta resultatet av förvirring från husägares sida angående regler för avskärmning. En husägare som har misslyckats med en inteckning kan överge fastigheten och flytta ut efter att ha fått ett utmätningsmeddelande från långivaren. Långivaren kommer att bedöma fastigheten innan utmätningsförsäljningen. Om fastigheten är i förfall och behöver ett betydande utlägg för reparationer och obetalda skatter innan den kan säljas, kan långivaren välja att inte ta äganderätt, baserat på utgångspunkten att det inte är någon idé att kasta bra pengar efter dåliga. Om långivaren avbryter eller avfärdar avskärmningsprocessen, står husägaren kvar med en zombietitel.

Zombietitlar uppstår av två anledningar. För det första är en långivare eller finansiell institution inte skyldig att ta laglig äganderätt till en fastighet i utmätning, även om husägaren har misslyckats med lånet. Om kostnaderna för att sälja fastigheten eller det potentiella ansvaret i samband med fastigheten är för höga, kan långivaren gå iväg istället för att ta äganderätten till fastigheten. För det andra är långivaren inte heller skyldig att meddela husägaren om denne har beslutat att avskriva utmätningen; även om långivaren bestämmer sig för att informera husägaren kanske den inte har någon adress eller kontaktinformation till husägaren som nu bor någon annanstans.

En husägare i denna situation kommer omedvetet fortfarande att inneha äganderätten till fastigheten, tillsammans med alla relaterade kostnader och ansvar för att äga ett hem, utan några av de åtföljande fördelarna. Äganderätten ändras inte förrän någon annans namn står på titeln.

Bolånekrisen 2007-2008 ledde till att miljontals husägare stod inför utestängning. Medan majoriteten av dessa utestängningar genomfördes, lämnades många hängande mitt i processen eller avskedades oväntat, vilket resulterade i att tiotusentals husägare omedvetet innehade zombietitlar under åren efter finanskrisen.

När den amerikanska bostadsmarknaden gradvis stärktes började antalet zombie för återförläggningar att minska. Enligt RealtyTrac, i slutet av andra kvartalet 2016, uppgick antalet lediga zombiehem över hela USA till drygt 19 000, en minskning med 30 % från för ett år sedan, och representerar 4,7 % av alla bostadsfastigheter som är utestängda.

Enligt fastighetsdataleverantören ATTOM Data Solutions, av cirka 288 000 bostäder som var under avskärmning under fjärde kvartalet 2019, stod drygt 8 500 eller 2,96 % tomma som zombieavskärmningar.

Ekonomisk påverkan på långivare och husägare

Vilka är de ekonomiska konsekvenserna för långivaren? En Reuters-rapport citerar en Federal Reserve-tidning från 2010 som säger att genom att gå bort från sådana bolån kan banker åtminstone skörda de försäkrings-, skatte- och redovisningsfördelar som uppstår från sådana förluster. En långivare kan också sälja den obetalda skulden till inkasserare för att få tillbaka hela eller delar av lånet.

Även om den ekonomiska effekten av zombietitlar på finansinstitutioner med djupa fickor alltså kan vara begränsade, kan de leda till betydande, och ofta katastrofala, ekonomiska problem för husägare som trodde att de hade flyttat ut och gått vidare. En zombie-titel representerar ett dubbelt slag för en husägare som redan är ekonomiskt stressad på grund av konkurs, och som kan ställas inför en rejäl räkning för restskatter och kodöverträdelser precis när de kommer på fötter igen ekonomiskt.

En obebodd bostad kan till exempel lätt förfalla. Inte bara förblir husägaren ansvarig för fastighetsskatten,. utan de kan också hållas ansvarig av den lokala regeringen för underhåll och reparationer på fastigheten. Om huset är övergivet och måste rivas måste dessa kostnader bäras av zombietitelns husägare.

Husägaren får också brottas med mängden problem som uppstår i samband med en övergiven fastighet. Dessa kan sträcka sig från allmän olägenhet som beror på att fastigheten utvecklar skadedjursangrepp eller används för kriminell verksamhet, till komplikationer som uppstår från illegala husockupanter eller negativt innehav.

Övergivna fastigheter har också en negativ inverkan på värdet på andra hus i kvarteret. Klagomål från grannar och invånare i området om övergivna och försummade hus tvingar ofta den lokala kommunen att gå in och utföra grundläggande underhåll som att klippa igen bevuxna gårdar eller sopor, eftersom varken långivaren eller den frånvarande husägaren tar ansvar för fastighetens underhåll.

Kostnaderna för sådant tredjepartsunderhåll och de straff som tas ut för kodöverträdelser kan öka med tiden. Om dessa kostnader lämnas obetalda kan husägaren ådra sig böter och avgifter och till och med ställas inför rättsliga åtgärder. Dessutom kan innehavare av zombietitlar få sina löner och skatteåterbetalningar garnerade och deras kredit förstörs, vilket resulterar i mer ekonomiska problem i framtiden. Många husägare inser inte att de innehar zombietitlar förrän de blir förföljda av bolåneförmedlare, inkassoföretag och lokala myndigheter.

Köpare som omedvetet köper bostäder med zombietitlar kan också lämnas i juridiskt limbo, eftersom den tidigare husägaren kanske inte kan överföra äganderätten till köparen på grund av panträtt i fastigheten till följd av obetalda skatter och straffavgifter. Caveat emptor bör vara den främsta vägledande principen innan du köper ett hus, det största köpbeslutet för de flesta.

Vissa fastighetsexperter rekommenderar att husägarens enda utväg är att fortsätta vistas i hemmet genom avskärmningsprocessen, för att hålla det säkert och välskött. I vilket fall som helst kan husägare skydda sig mot zombietitlar genom att se utestängningsprocessen fram till slutförandet, samt se till att titeln till deras hem lagligt överförs till en annan part.

Höjdpunkter

– En zombietitel är en som finns kvar hos en husägare när en utmätning avfärdas men ägaren är omedveten om uppsägningen. Således förblir titeln hos husägaren ovetande.

• Långivaren kan välja att inte ta äganderätten till den utmätta egendomen om kostnaderna i samband med att sälja fastigheten (som härrör från obetalda skatter, panträtter och straffavgifter) eller potentiellt ansvar är för högt, och kan gå därifrån istället för att ta äganderätt.

• Zombietitlar uppstår eftersom en finansiell institution inte är skyldig att ta laglig äganderätt till en fastighet i avskärmning och kanske inte (eller kanske inte kan) kontakta husägaren om den avfärdar avskärmningen.