Tytuł zombie

Co to jest tytuł zombie?

Tytuł zombie to tytuł własności nieruchomości, który pozostaje u właściciela domu, który błędnie sądzi, że nieruchomość została utracona w wyniku przejęcia i że w rezultacie tytuł przeszedł na pożyczkodawcę. Tytuły zombie są wynikiem wszczęcia przez pożyczkodawców postępowania egzekucyjnego poprzez wystosowanie zawiadomienia o przejęciu, a następnie nieoczekiwane jego odrzucenie.

Jeśli właściciel domu nie wie o zwolnieniu z wykluczenia, pozostanie z tytułem zombie. Pożyczkodawca może podjąć decyzję o odrzuceniu przejęcia z różnych powodów, w tym nadwyżki zapasów lub nieuzasadnionych kosztów.

Tytuł zombie może stanowić znaczne ryzyko finansowe dla właściciela domu, który nadal jest widniejący na tytule własności, ponieważ pozostaje on odpowiedzialny za podatki od nieruchomości i naruszenia kodeksu.

##Zrozumienie tytułu zombie

Tytuły zombie są często wynikiem zamieszania ze strony właścicieli domów w zakresie zasad wykluczenia. Właściciel domu, który nie spłacił kredytu hipotecznego, może porzucić nieruchomość i wyprowadzić się po otrzymaniu zawiadomienia o przejęciu od pożyczkodawcy. Kredytodawca oceni nieruchomość przed sprzedażą wykluczenia. Jeśli nieruchomość jest w złym stanie i przed sprzedażą wymaga znacznych nakładów na naprawy i niezapłaconych podatków, pożyczkodawca może zdecydować się nie przejmować tytułu, opierając się na założeniu, że nie ma sensu wyrzucać dobrych pieniędzy po złych. Jeśli pożyczkodawca anuluje lub odrzuci proces wykluczenia, właściciel domu zostaje z tytułem zombie.

Tytuły zombie powstają z dwóch powodów. Po pierwsze, pożyczkodawca lub instytucja finansowa nie ma obowiązku przejęcia tytułu prawnego do nieruchomości objętej przejęciem, nawet jeśli właściciel domu nie spłaci pożyczki. Jeśli koszty sprzedaży nieruchomości lub potencjalna odpowiedzialność związana z nieruchomością są zbyt wysokie, pożyczkodawca może odejść zamiast przejąć tytuł własności do nieruchomości. Po drugie, pożyczkodawca nie jest również zobowiązany do poinformowania właściciela domu, jeśli zdecydował się odrzucić przejęcie; nawet jeśli pożyczkodawca zdecyduje się poinformować właściciela domu, może nie mieć adresu ani danych kontaktowych dla właściciela domu, który obecnie mieszka gdzie indziej.

Właściciel domu w tej sytuacji nieświadomie nadal będzie posiadał tytuł własności do nieruchomości, wraz ze wszystkimi powiązanymi kosztami i obowiązkami związanymi z posiadaniem domu, bez żadnych związanych z tym korzyści. Własność nie zmienia się, dopóki na tytule nie znajdzie się czyjeś nazwisko.

Kryzys kredytów hipotecznych w latach 2007-2008 spowodował, że miliony właścicieli domów stały w obliczu egzekucji. Podczas gdy większość tych egzekucji została przeprowadzona, wiele z nich zostało zawieszonych w trakcie procesu lub nieoczekiwanie zwolniono, co spowodowało, że dziesiątki tysięcy właścicieli domów nieświadomie posiadało tytuły zombie w latach po kryzysie finansowym.

Wraz ze stopniowym umacnianiem się amerykańskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych liczba zombie do ponownego otwarcia nieruchomości zaczęła spadać. Według RealtyTrac pod koniec drugiego kwartału 2016 r. liczba wolnych domów zombie w Stanach Zjednoczonych wynosiła nieco ponad 19 000, co stanowi 30% spadek w porównaniu z rokiem poprzednim i stanowi 4,7% wszystkich nieruchomości mieszkalnych objętych przejęciem.

Według dostawcy danych dotyczących nieruchomości, ATTOM Data Solutions, z około 288 000 domów, które były w trakcie przejęcia w czwartym kwartale 2019 r., nieco ponad 8500 lub 2,96% było pustych jako przejęcia zombie.

Wpływ finansowy na pożyczkodawców i właścicieli domów

Jakie są konsekwencje finansowe dla pożyczkodawcy? Raport Reutersa cytuje dokument Rezerwy Federalnej z 2010 r., który stwierdza, że rezygnując z takich kredytów hipotecznych, banki mogą przynajmniej czerpać korzyści ubezpieczeniowe, podatkowe i księgowe wynikające z takich strat. Pożyczkodawca może również sprzedać niespłacony dług komornikom, aby odzyskać całość lub część pożyczki.

Chociaż wpływ finansowy tytułów zombie na instytucje finansowe z głębokimi kieszeniami może być w ten sposób ograniczony, mogą one prowadzić do poważnych, a często katastrofalnych problemów finansowych dla właścicieli domów, którzy myśleli, że się wyprowadzili i przeprowadzili dalej. Tytuł zombie to podwójne rozczarowanie dla właściciela domu, który jest już zestresowany finansowo z powodu bankructwa i może zostać obciążony wysokim rachunkiem za zaległe podatki i naruszenia kodeksu, gdy finansowo wracają na nogi.

Na przykład niezamieszkany dom może łatwo popaść w ruinę. Właściciel domu nie tylko pozostaje odpowiedzialny za podatki od nieruchomości,. ale może również zostać pociągnięty do odpowiedzialności przez władze lokalne za konserwację i naprawy nieruchomości. Jeśli dom jest opuszczony i musi zostać zburzony, koszty te musi ponieść właściciel domu z tytułem zombie.

Właściciel domu musi również zmagać się z szeregiem problemów, które pojawiają się w związku z opuszczoną nieruchomością. Mogą one obejmować kwestie związane z uciążliwością społeczną wynikającą z inwazji szkodników na terenie nieruchomości lub wykorzystywania do działalności przestępczej, po komplikacje wynikające z nielegalnych lokatorów lub niepożądanego posiadania.

Opuszczone nieruchomości mają również negatywny wpływ na wartość innych domów w sąsiedztwie. Skargi sąsiadów i mieszkańców okolicy dotyczące opuszczonych i zaniedbanych domów często zmuszają lokalną gminę do wkroczenia i wykonania podstawowych prac konserwacyjnych, takich jak przycinanie zarośniętych podwórek lub usuwanie śmieci, ponieważ ani pożyczkodawca, ani nieobecny właściciel domu nie ponoszą odpowiedzialności za utrzymanie nieruchomości.

Koszty takiej konserwacji strony trzeciej oraz kary nakładane za naruszenie kodu mogą z czasem narastać. Jeśli te koszty nie zostaną opłacone, właściciel domu może ponieść kary i opłaty, a nawet stanąć przed sądem. Ponadto posiadacze tytułów zombie mogą stracić pensje i zwroty podatków,. a kredyty zostaną zniszczone, co spowoduje kolejne kłopoty finansowe w przyszłości. Wielu właścicieli domów nie zdaje sobie sprawy, że posiadają tytuły zombie, dopóki nie zostaną ścigani przez obsługę kredytów hipotecznych, windykatorów i samorządy lokalne.

Kupujący, którzy nieświadomie kupują domy z tytułami zombie, mogą również zostać pozostawieni w zawieszeniu prawnym, ponieważ poprzedni właściciel domu może nie być w stanie przenieść na kupującego prawa własności należnych zastawów na nieruchomości wynikających z niezapłaconych podatków i kar. Caveat emptor powinien być główną zasadą przewodnią przed zakupem domu, co jest największą decyzją zakupową dla większości ludzi.

Niektórzy specjaliści od nieruchomości radzą, że jedynym wyjściem właściciela domu jest pozostanie w domu przez proces wykluczenia, aby był bezpieczny i dobrze utrzymany. W każdym razie właściciele domów mogą chronić się przed tytułami zombie, obserwując proces wykluczenia do końca, a także upewniając się, że tytuł prawny do ich domu został legalnie przeniesiony na inną osobę.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Tytuł zombie to taki, który pozostaje w posiadaniu właściciela domu, gdy przejęcie zostaje odrzucone, ale właściciel nie jest świadomy tego zwolnienia. W związku z tym tytuł pozostaje nieświadomy właściciela domu.

• Pożyczkodawca może zdecydować się nie przejmować tytułu do przejętej nieruchomości, jeśli koszty związane ze sprzedażą nieruchomości (wynikające z niezapłaconych podatków, zastawów i kar) lub potencjalna odpowiedzialność są zbyt wysokie i może odejść, zamiast odebrać tytuł.

• Tytuły zombie powstają, ponieważ instytucja finansowa nie jest zobowiązana do przejęcia tytułu prawnego do nieruchomości objętej przejęciem i może nie (lub może nie być w stanie) skontaktować się z właścicielem domu, jeśli odrzuci przejęcie.