Título de zombi
¿Qué es un tÃtulo zombi?
Un tÃtulo zombi es un tÃtulo de bienes raÃces que permanece con un propietario que tiene la impresión errónea de que la propiedad se ha perdido debido a una ejecución hipotecaria y que, como resultado, el tÃtulo ha pasado al prestamista. Los tÃtulos zombi son el resultado de que los prestamistas inicien procedimientos de ejecución hipotecaria al emitir un aviso de ejecución hipotecaria y luego desestimarlo inesperadamente.
Si el propietario no está al tanto de la desestimación de una ejecución hipotecaria, se quedará con un tÃtulo de zombi. Un prestamista puede decidir desestimar la ejecución hipotecaria por una variedad de razones, incluido un excedente de inventario o costos injustificables.
Un tÃtulo zombi puede representar un riesgo financiero significativo para el propietario que continúa apareciendo en el tÃtulo de propiedad, ya que sigue siendo responsable de los impuestos sobre la propiedad y las infracciones del código.
Comprender el tÃtulo de zombi
Los tÃtulos zombis a menudo son el resultado de la confusión por parte de los propietarios con respecto a las reglas de ejecución hipotecaria. Un propietario que ha incumplido con el pago de una hipoteca puede abandonar la propiedad y mudarse al recibir un aviso de ejecución hipotecaria del prestamista. El prestamista evaluará la propiedad antes de la venta por ejecución hipotecaria. Si la propiedad está en mal estado y necesita un desembolso sustancial para reparaciones e impuestos no pagados antes de que pueda venderse, el prestamista puede optar por no tomar el tÃtulo, basado en la premisa de que no tiene sentido tirar dinero bueno después de malo. Si el prestamista cancela o desestima el proceso de ejecución hipotecaria, el propietario se queda con un tÃtulo zombie.
Los tÃtulos de zombies surgen por dos motivos. En primer lugar, un prestamista o institución financiera no tiene la obligación de tomar el tÃtulo legal de una propiedad en ejecución hipotecaria, incluso si el propietario no ha pagado el préstamo. Si los costos de venta de la propiedad o la responsabilidad potencial asociada con la propiedad son demasiado altos, el prestamista puede retirarse en lugar de tomar el tÃtulo de la propiedad. En segundo lugar, el prestamista tampoco está obligado a informar al propietario si ha decidido desestimar la ejecución hipotecaria; incluso si el prestamista decide informar al propietario, es posible que no tenga una dirección o información de contacto del propietario que ahora vive en otro lugar.
Un propietario en esta situación, sin saberlo, todavÃa tendrá el tÃtulo de la propiedad, junto con todos los costos y responsabilidades asociados de ser propietario de una casa, sin ninguno de los beneficios correspondientes. La propiedad no cambia hasta que el nombre de otra persona esté en el tÃtulo.
crisis de préstamos hipotecarios de 2007-2008 provocó que millones de propietarios de viviendas enfrentaran ejecuciones hipotecarias. Si bien la mayorÃa de esas ejecuciones hipotecarias se llevaron a cabo, muchas quedaron suspendidas en medio del proceso o se desestimaron inesperadamente, lo que resultó en que decenas de miles de propietarios sin saberlo tuvieran tÃtulos zombis en los años posteriores a la crisis financiera.
A medida que el mercado inmobiliario de los EE. UU. se fortalecÃa gradualmente, la cantidad de recierres zombis comenzó a disminuir. Según RealtyTrac, a finales del segundo trimestre de 2016, las casas zombi vacantes en los EE. UU. ascendÃan a poco más de 19 000, una disminución del 30 % con respecto al año anterior, y representaban el 4,7 % de todas las propiedades residenciales en ejecución hipotecaria.
Según el proveedor de datos inmobiliarios ATTOM Data Solutions, de aproximadamente 288 000 viviendas que estaban en proceso de ejecución hipotecaria durante el cuarto trimestre de 2019, poco más de 8500 o el 2,96 % estaban vacÃas como ejecuciones hipotecarias zombis.
Impacto financiero en prestamistas y propietarios de viviendas
¿Cuáles son las implicaciones financieras para el prestamista? Un informe de Reuters cita un documento de la Reserva Federal de 2010 que establece que al abandonar tales hipotecas, los bancos pueden al menos obtener los beneficios de seguros, impuestos y contabilidad que surgen de tales pérdidas. Un prestamista también puede vender la deuda impaga a los cobradores de deudas para recuperar todo o parte del préstamo.
Si bien el impacto financiero de los tÃtulos zombi en las instituciones financieras adineradas puede ser limitado, pueden generar problemas financieros significativos, y a menudo catastróficos, para los propietarios que pensaron que se habÃan mudado y siguieron adelante. Un tÃtulo zombi representa un doble golpe para un propietario que ya está estresado financieramente debido a la bancarrota, y puede enfrentar una factura considerable por impuestos atrasados y violaciones del código justo cuando se está recuperando financieramente.
Una casa desocupada, por ejemplo, puede caer fácilmente en mal estado. El propietario de la vivienda no solo sigue siendo responsable de los impuestos sobre la propiedad,. sino que también puede ser responsable ante el gobierno local por el mantenimiento y las reparaciones de la propiedad. Si la casa está abandonada y tiene que ser demolida, estos costos deben ser asumidos por el propietario del tÃtulo zombie.
El dueño de casa también tiene que lidiar con la multitud de problemas que surgen en relación con una propiedad abandonada. Estos pueden variar desde problemas de molestias públicas que surgen de que la propiedad desarrolle infestaciones de plagas o se use para actividades delictivas, hasta complicaciones que surjan de ocupantes ilegales o posesión adversa.
Las propiedades abandonadas también tienen un impacto negativo en el valor de otras casas en el vecindario. Las quejas de los vecinos y residentes del área sobre las casas abandonadas y descuidadas a menudo obligan a la municipalidad local a intervenir y realizar el mantenimiento básico, como podar los jardines descuidados o retirar la basura, ya que ni el prestamista ni el propietario ausente se responsabilizarán por el mantenimiento de la propiedad.
Los costos de dicho mantenimiento de terceros y las sanciones impuestas por violaciones del código pueden acumularse con el tiempo. Si esos costos no se pagan, el propietario podrÃa incurrir en multas y tarifas, e incluso enfrentar acciones legales. Además, los poseedores de tÃtulos de zombis pueden ver embargados sus salarios y reembolsos de impuestos y destruidos sus créditos, lo que resultará en más problemas financieros en el futuro. Muchos propietarios no se dan cuenta de que tienen tÃtulos zombis hasta que los administradores hipotecarios, los cobradores de deudas y los gobiernos locales los persiguen.
Los compradores que sin darse cuenta compran casas con tÃtulos zombis también pueden quedar en un limbo legal, ya que es posible que el propietario anterior no pueda transferir el tÃtulo al comprador debido a gravámenes sobre la propiedad derivados de impuestos y sanciones no pagados. Caveat emptor debe ser el principal principio rector antes de comprar una casa, la decisión de compra más importante para la mayorÃa de las personas.
Algunos profesionales de bienes raÃces aconsejan que el único recurso del propietario es continuar en la casa durante el proceso de ejecución hipotecaria, para mantenerla segura y en buen estado. En cualquier caso, los propietarios pueden protegerse contra los tÃtulos zombis al ver el proceso de ejecución hipotecaria hasta su finalización, asà como al asegurarse de que el tÃtulo de su casa se transfiera legalmente a otra parte.
Reflejos
Un tÃtulo zombi es aquel que permanece con un propietario cuando se desestima una ejecución hipotecaria, pero el propietario no se da cuenta del despido. Por lo tanto, el tÃtulo permanece con el dueño de la casa desprevenido.
El prestamista puede optar por no tomar el tÃtulo de propiedad de la propiedad embargada si los costos asociados con la venta de la propiedad (derivados de impuestos, gravámenes y multas no pagados) o la responsabilidad potencial son demasiado altos, y puede retirarse en lugar de tomar el tÃtulo.
Los tÃtulos zombi surgen porque una institución financiera no tiene la obligación de tomar el tÃtulo legal de una propiedad en ejecución hipotecaria y no puede (o no puede) comunicarse con el propietario si desestima la ejecución hipotecaria.
