Titre de zombie
Qu'est-ce qu'un titre zombie ?
Un titre zombie est un titre immobilier qui reste avec un propriétaire qui a l'impression à tort que la propriété a été perdue à cause de la forclusion et que, par conséquent, le titre est passé au prêteur. Les titres zombies sont le résultat de prêteurs qui engagent une procédure de forclusion en émettant un avis de forclusion, puis en le rejetant de manière inattendue.
Si le propriétaire n'est pas au courant d'un licenciement de forclusion, il se retrouvera avec un titre de zombie. Un prêteur peut décider de rejeter la forclusion pour diverses raisons, y compris un excédent d'inventaire ou des coûts injustifiables.
Un titre de zombie peut présenter un risque financier important pour le propriétaire qui continue d'apparaître sur le titre de propriété, car il reste responsable des taxes foncières et des violations du code.
Comprendre le titre Zombie
Les titres de zombies sont souvent le résultat d'une confusion de la part des propriétaires concernant les règles de verrouillage. Un propriétaire qui n'a pas remboursé son hypothèque peut abandonner la propriété et déménager après avoir reçu un avis de forclusion du prêteur. Le prêteur évaluera la propriété avant la vente de forclusion. Si la propriété est en mauvais état et nécessite des dépenses substantielles pour les réparations et les taxes impayées avant de pouvoir être vendue, le prêteur peut choisir de ne pas prendre le titre, en partant du principe qu'il ne sert à rien de gaspiller de l'argent après le mal. Si le prêteur annule ou rejette le processus de forclusion, le propriétaire se retrouve avec un titre de zombie.
Les titres de zombies surviennent pour deux raisons. Premièrement, un prêteur ou une institution financière n'a aucune obligation de prendre le titre légal d'une propriété en forclusion, même si le propriétaire n'a pas remboursé le prêt. Si les coûts de vente de la propriété ou la responsabilité potentielle associée à la propriété sont trop élevés, le prêteur peut se retirer plutôt que de prendre le titre de propriété. Deuxièmement, le prêteur n'est pas non plus tenu de faire savoir au propriétaire s'il a décidé de rejeter la forclusion; même si le prêteur décide d'informer le propriétaire, il se peut qu'il n'ait pas d'adresse ou de coordonnées pour le propriétaire qui vit maintenant ailleurs.
Un propriétaire dans cette situation détiendra sans le savoir le titre de propriété, ainsi que tous les coûts et responsabilités associés à la possession d'une maison, sans aucun des avantages qui en découlent. La propriété ne change pas tant que le nom de quelqu'un d'autre ne figure pas sur le titre.
des prêts hypothécaires de 2007-2008 a entraîné la saisie de millions de propriétaires. Alors que la majorité de ces saisies ont été exécutées, beaucoup ont été laissées en suspens au milieu du processus ou rejetées de manière inattendue, ce qui a entraîné des dizaines de milliers de propriétaires détenant sans le savoir des titres de zombies dans les années qui ont suivi la crise financière.
Alors que le marché immobilier américain se renforçait progressivement, le nombre de zombies pour les fermetures a commencé à baisser. Selon RealtyTrac, à la fin du deuxième trimestre de 2016, les maisons zombies vacantes à travers les États-Unis étaient au nombre d'un peu plus de 19 000, soit une baisse de 30 % par rapport à il y a un an et représentant 4,7 % de toutes les propriétés résidentielles saisies.
Selon le fournisseur de données immobilières ATTOM Data Solutions, sur environ 288 000 maisons qui étaient en cours de saisie au cours du quatrième trimestre de 2019, un peu plus de 8 500 ou 2,96 % étaient vides en tant que saisies zombies.
Impact financier sur les prêteurs et les propriétaires
Quelles sont les implications financières pour le prêteur ? Un rapport de Reuters cite un document de la Réserve fédérale de 2010 qui déclare qu'en renonçant à ces prêts hypothécaires, les banques peuvent au moins récolter les avantages en matière d'assurance, de fiscalité et de comptabilité découlant de ces pertes. Un prêteur peut également vendre la dette impayée à des agents de recouvrement pour récupérer tout ou partie du prêt.
Bien que l'impact financier des titres zombies sur les institutions financières aux poches profondes puisse ainsi être limité, ils peuvent entraîner des problèmes financiers importants, et souvent catastrophiques, pour les propriétaires qui pensaient avoir déménagé et déménagé. Un titre de zombie représente un double coup dur pour un propriétaire qui est déjà financièrement stressé en raison d'une faillite et qui peut être confronté à une lourde facture d'arriérés d'impôts et de violations du code au moment même où il se remet sur pied financièrement.
Une maison inoccupée, par exemple, peut facilement tomber en ruine. Non seulement le propriétaire reste redevable des taxes foncières,. mais il peut également être tenu responsable par le gouvernement local pour l'entretien et les réparations sur la propriété. Si la maison est abandonnée et doit être démolie, ces coûts doivent être supportés par le propriétaire du titre zombie.
Le propriétaire doit également faire face à une multitude de problèmes liés à une propriété abandonnée. Celles-ci peuvent aller de problèmes de nuisances publiques découlant du fait que la propriété développe des infestations de ravageurs ou est utilisée pour des activités criminelles, à des complications découlant de squatters illégaux ou de possession adversative.
Les propriétés abandonnées ont également un impact négatif sur la valeur des autres maisons du quartier. Les plaintes des voisins et des résidents de la région concernant les maisons abandonnées et négligées obligent souvent la municipalité locale à intervenir et à effectuer des travaux d'entretien de base tels que la taille des cours envahies ou l'enlèvement des ordures, car ni le prêteur ni le propriétaire absent ne prendront la responsabilité de l'entretien de la propriété.
Les coûts d'une telle maintenance tierce et les pénalités imposées pour les violations de code peuvent augmenter avec le temps. Si ces coûts ne sont pas payés, le propriétaire pourrait encourir des pénalités et des frais, et même faire face à des poursuites judiciaires. De plus, les détenteurs de titres de zombies peuvent voir leur salaire et leurs remboursements d'impôts saisis et leur crédit détruit, ce qui entraînera davantage de problèmes financiers à l'avenir. De nombreux propriétaires ne réalisent pas qu'ils détiennent des titres de zombies jusqu'à ce qu'ils se retrouvent poursuivis par des agents hypothécaires, des agents de recouvrement et des gouvernements locaux.
Les acheteurs qui achètent involontairement des maisons avec des titres de zombies peuvent également être laissés dans les limbes juridiques, car l'ancien propriétaire peut ne pas être en mesure de transférer le titre de propriété à l'acheteur en raison de privilèges sur la propriété résultant d'impôts et de pénalités impayés. Caveat emptor devrait être le principal principe directeur avant d'acheter une maison, la plus grande décision d'achat pour la plupart des gens.
Certains professionnels de l'immobilier conseillent que le seul recours du propriétaire est de continuer à rester dans la maison tout au long du processus de saisie, afin de la garder en sécurité et bien entretenue. Dans tous les cas, les propriétaires peuvent se protéger contre les titres de zombies en menant à bien le processus de forclusion, ainsi qu'en s'assurant que le titre de propriété de leur maison est légalement transféré à une autre partie.
Points forts
Un titre de zombie est celui qui reste avec un propriétaire lorsqu'une forclusion est rejetée mais que le propriétaire n'est pas au courant du rejet. Ainsi, le titre reste avec le propriétaire inconscient.
Le prêteur peut choisir de ne pas prendre le titre de la propriété saisie si les coûts associés à la vente de la propriété (résultant d'impôts impayés, de privilèges et de pénalités) ou la responsabilité potentielle sont trop élevés, et peut s'en aller plutôt que de prendre le titre.
Les titres zombies surviennent parce qu'une institution financière n'est pas tenue de prendre le titre légal d'une propriété en forclusion et peut ne pas (ou ne pas être en mesure de) contacter le propriétaire si elle rejette la forclusion.
