125 % Darlehen

Was ist ein 125 %-Darlehen?

Ein 125 %-Darlehen – in der Regel eine Hypothek zur Refinanzierung eines Hauses – ermöglicht es einem Hausbesitzer, einen Betrag in Höhe von 125 % des geschätzten Werts seiner Immobilie zu leihen. Wenn ein Haus beispielsweise 300.000 US-Dollar wert ist, würde ein 125-%-Darlehen dem Kreditnehmer Zugang zu 375.000 US-Dollar verschaffen.

So funktioniert ein 125 %-Darlehen

In der Finanzierungsterminologie hat ein 125-%-Darlehen ein Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) von 125 %. Das LTV-Verhältnis, das die Höhe eines Kredits ins Verhältnis zum geschätzten Wert der als Sicherheit dienenden Immobilie vergleicht, wird von Kreditgebern verwendet, um das Ausfallrisiko eines Kredits zu beurteilen. Ein 125 %-Darlehen gilt als riskanter als eines mit einem LTV-Verhältnis von weniger als 100 %. Bei herkömmlichen Hypotheken übersteigt die Kredithöhe in der Regel nicht 80 % des Immobilienwerts.

Daher wird gemäß der von Kreditgebern verwendeten risikobasierten Preismethode ein Darlehen mit einem LTV-Verhältnis von 125 % mit einem höheren Zinssatz als einem mit einem niedrigeren LTV-Verhältnis – in einigen Fällen bis zu doppelt so hoch – verzinst.

Verwendung eines 125%-Darlehens zur Refinanzierung

Eigenheimbesitzer, die ein 125%-Darlehen aufnehmen, tun dies normalerweise bei der Refinanzierung ihrer Häuser, um Zugang zu mehr Bargeld zu erhalten, als sie aus ihrem Eigenheimkapital zur Verfügung hätten. Ihr Motiv könnte darin bestehen, das Darlehen zur Tilgung anderer Schulden zu verwenden, die noch höhere Zinssätze mit sich bringen, wie z. B. Kreditkarten.

Da 125%-Darlehen jedoch hohe Zinssätze haben und möglicherweise auch zusätzliche Gebühren anfallen, sollte jeder, der einen solchen erwägt, planen, sich nach den besten Konditionen umzusehen, die er bekommen kann.

Wenn Ihr Ziel darin besteht, Bargeld zu beschaffen, um andere Schulden zu tilgen, und Sie sich nicht für ein 125%-Darlehen qualifizieren können (oder Sie entscheiden, dass Sie einfach keins wollen), können Sie dennoch ein Eigenheimdarlehen in Betracht ziehen. Sie erhalten nicht so viel Bargeld, aber der Zinssatz ist wahrscheinlich erheblich niedriger, und Sie können damit zumindest einen Teil Ihrer hochverzinslichen Schulden zurückzahlen. Eine andere Möglichkeit wäre eine Cash-out-Refinanzierung.

Vor- und Nachteile von 125%-Darlehen

Der Vorteil eines 125%-Darlehens besteht darin, dass es einem Hausbesitzer, insbesondere einem, der nicht zu viel Eigenheimkapital angesammelt hat oder dessen Eigentum tatsächlich an Wert verloren hat, ermöglicht, mehr Geld zu erhalten, als er sonst könnte.

Der Nachteil – für Kreditnehmer und Kreditgeber gleichermaßen – ist das zusätzliche Risiko im Vergleich zu einem kleineren Kredit. Der Kreditnehmer wird für mehr Schulden am Haken sein, und der Kreditgeber wird im Falle eines Zahlungsausfalls einem zusätzlichen Risiko ausgesetzt sein. Wenn der Kreditnehmer in Verzug gerät,. kann der Kreditgeber die Immobilie zwangsversteigern und verkaufen, aber es ist sehr unwahrscheinlich, dass der Kreditgeber sein gesamtes Geld zurückerhält.

Ein 125 %-Darlehen hat einen höheren Zinssatz als eine normale Hypothek, weil es für den Kreditgeber riskanter ist.

Historie von 125 % Krediten

Die 125%-Darlehen wurden erstmals in den 1990er Jahren populär, in einigen Fällen auf risikoarme Kreditnehmer mit hoher Kreditwürdigkeit ausgerichtet, die mehr als ihr verfügbares Eigenheimkapital leihen wollten. Neben anderen Faktoren spielten 125 %-Darlehen in der Immobilienkrise 2007/08 eine Rolle. Der Zusammenbruch der Immobilienmärkte im ganzen Land, der durch den Zusammenbruch der Subprime-Hypotheken ausgelöst wurde, ließ viele Menschen „ unter Wasser “ zurück – das heißt, sie schuldeten mehr Geld für ihre Hypothek, als ihr Haus tatsächlich wert war.

Als die Hauspreise fielen, stellten einige Hausbesitzer, die eine Refinanzierung anstrebten, fest, dass sie nicht mehr genug Eigenkapital in ihren Häusern hatten, um sich für einen neuen Kredit zu qualifizieren. Außerdem konnten sie ihre Verluste nicht wettmachen, selbst wenn es ihnen gelang, das Haus zu verkaufen.

Das inzwischen ausgelaufene Federal Home Affordable Refinance Program (HARP) wurde im März 2009 eingeführt, um Abhilfe zu schaffen. Es ermöglichte Hausbesitzern, deren Häuser unter Wasser standen, die aber ansonsten einen guten Ruf hatten und mit ihren Hypotheken auf dem Laufenden waren, eine Refinanzierung zu beantragen. Durch HARP konnten Hausbesitzer, die bis zu 125 % des Wertes ihrer Häuser schuldeten, eine Refinanzierung zu niedrigeren Zinssätzen vornehmen, um ihnen zu helfen, ihre Schulden zu begleichen und auf eine solidere finanzielle Basis zu kommen.

Ursprünglich konnten Hausbesitzer, die mehr als diesen Prozentsatz schuldeten, keinen Antrag stellen. Aber schließlich wurde sogar die LTV-Obergrenze von 125 % aufgehoben, sodass noch mehr Hausbesitzer HARP-Darlehen beantragen konnten. Nach mehreren Verlängerungen endete HARP im Dezember 2018.

Höhepunkte

• Ein 125%-Darlehen ist eine Hypothek in Höhe des 1,25-fachen des Wertes der Immobilie, die das Darlehen besichert.

• Aufgrund des damit verbundenen Risikos für den Kreditgeber sind 125 %-Darlehen deutlich höher verzinst als herkömmliche Hypotheken.

• 125%-Darlehen sind heute weniger verbreitet, aber bei einigen Kreditgebern immer noch erhältlich.

• In den 1990er Jahren beliebt, wurden 125 %- und ähnliche Kredite während der Immobilienblase 2007–08 zunehmend riskant und unüberschaubar.