Uudelleen neuvoteltu laina
Mikä on uudelleen neuvoteltu laina?
Uudelleen neuvoteltu laina on laina, kuten asuntolaina, jota lainanantaja on muuttanut ennen sen täyttä takaisinmaksua. Uudelleen neuvoteltu laina on tarkoitettu helpottamaan lainanottajan pysymistä tulevien maksujen perässä ja varmistamaan, että lainanantaja saa lopulta takaisin maksun.
Uudelleen neuvoteltu laina käy läpi lainan muutosprosessin.
Kuinka uudelleen neuvoteltu laina toimii
Uudelleen neuvoteltavassa lainassa kaikki osapuolet sopivat muuttavansa lainan alkuperäisiä ehtoja. Muutokset voivat sisältää koron tai lainan pituuden. Joissain tapauksissa korkorakennetta voidaan muuttaa vaihtamalla kiinteäkorkoisesta vaihtuvakorkoiseen lainaan tai päinvastoin. Toinen muutosvaihtoehto on lainanmaksujen kesto tai väliaikainen pysäyttäminen.
Yleensä asunnonomistajat voivat olla oikeutettuja neuvottelemaan tai muuttamaan olemassa olevaa asuntolainaa, jos he eivät ole oikeutettuja jälleenrahoitukseen,. heillä on pitkäaikaisia vaikeuksia, kuten vamma, tai jos he ovat useita kuukausia myöhässä kuukausimaksuistaan ja odottavat, että heillä on lisävaikeuksia suorittaa maksuja. . Lainanottajien tulee olla tietoisia siitä, että lainan uudelleen neuvotteleminen vaikuttaa usein haitallisesti heidän luottotietoihinsa,. vaikka he maksaisivatkin kaikki tulevat kuukausimaksunsa ajallaan. Se on kuitenkin yleensä parempi kuin lainan maksamatta jättäminen.
Uudelleenneuvottelun aloittamiseksi lainanottajan tulee ottaa yhteyttä suoraan lainanantajaan. Pankit ja muut lainanantajat ovat usein motivoituneita neuvottelemaan uudelleen, koska se on yleensä parempi vaihtoehto kuin ulosmittaus prosessiin liittyvien kustannusten ja riskien vuoksi ja koska uudelleen neuvoteltu laina tarjoaa heille ainakin jonkin verran kassavirtaa.
Lainanantajat eivät myöskään yleensä halua ottaa haltuunsa fyysisiä ominaisuuksia, kuten koteja, jotka vaativat säännöllistä huoltoa ja saattavat kestää pitkään. Jos lainanottaja ei onnistu neuvottelemaan lainasta uudelleen suoraan lainanantajan kanssa, useimmat osavaltiot tarjoavat sovitteluohjelman, jonka puitteissa lainanantajan on tavattava asunnonomistaja tuomioistuimen nimittämän virkamiehen edessä yrittääkseen ratkaista asian.
Useimmissa osavaltioissa ja joissakin suuremmissa kaupungeissa on sovitteluohjelmia, jotka auttavat lainaajia neuvottelemaan lainansa uudelleen, jos lainanantajat eivät pysty tai osoittautuvat yhteistyöhaluisiksi.
Uudelleen neuvoteltujen lainojen lyhyt historia
Yhdysvalloissa lainanmuutosohjelmilla, kuten uudelleen neuvotelluilla lainoilla, on pitkä historia, joka ulottuu ainakin suureen lamaan asti. Home Owners' Loan Corporation (HOLC) perustettiin vuonna 1933 presidentti Franklin D. Rooseveltin johdolla auttamaan ulosmittausvaarassa olevien asuntolainojen jälleenrahoituksessa.
Virasto myi joukkovelkakirjoja sijoittajille ja käytti saadut varat vaikeuksissa olevien lainojen ostamiseen lainanantajilta. Yleensä tämä johti laina-ajan pidentämiseen ja asunnonomistajan koron laskuun. Vuosina 1933–1935 HOLC osti noin miljoona lainaa, ja sen ulosmittausprosentti oli noin 20 %, mikä tarkoittaa, että suurin osa lainaajista pystyi maksamaan asuntolainansa ja pitämään kotinsa. Virasto lopetti toimintansa vuonna 1951.
Liittovaltion hallitus käynnisti samanlaisen lainan muutosohjelman vastauksena vuoden 2008 subprime-asuntoluottokriisiin. Edullinen Home Modification Program (HAMP) otettiin käyttöön vuonna 2009 osana Troubled Asset Relief Program (TARP) -ohjelmaa. HAMP tarjosi samanlaista helpotusta kuin HOLC-ohjelma, lisättynä päävähennysmahdollisuudella. Ohjelma lopetettiin vuonna 2016 ja se on korvattu optioilla, kuten Fannie Mae Flex Modification -ohjelmalla.
Kohokohdat
Uudelleen neuvoteltu laina on laina, jonka ehtoja on muutettu, muutettu tai päivitetty ennen kuin se on maksettu kokonaan takaisin.
Lainanantajat suostuvat usein neuvottelemaan lainan ehdot uudelleen, koska se auttaa varmistamaan, että lainat maksetaan takaisin tulevaisuudessa ja välttää lainanottajan laiminlyönnin.
Ehdot, jotka voidaan neuvotella uudelleen, sisältävät koron, erääntymisajan, maksuaikataulun ja niin edelleen.
