Pinjaman Jumbo

Apakah Pinjaman Jumbo?

Pinjaman jumbo, juga dikenali sebagai gadai janji jumbo, ialah sejenis pembiayaan yang melebihi had yang ditetapkan oleh Agensi Kewangan Perumahan Persekutuan (FHFA). Tidak seperti gadai janji konvensional, pinjaman jumbo tidak layak untuk dibeli, dijamin atau dijamin oleh Fannie Mae atau Freddie Mac. Direka bentuk untuk membiayai hartanah dan rumah mewah dalam pasaran hartanah tempatan yang sangat kompetitif, gadai janji jumbo datang dengan keperluan pengunderaitan yang unik dan implikasi cukai. Gadai janji jenis ini telah mendapat daya tarikan apabila pasaran perumahan terus pulih berikutan Kemelesetan Besar.

Nilai gadai janji jumbo berbeza mengikut negeri—dan juga daerah. FHFA menetapkan saiz had pinjaman yang mematuhi untuk kawasan yang berbeza pada setiap tahun. Had untuk 2022 ditetapkan pada $647,200 untuk kebanyakan negara. Ini merupakan peningkatan sebanyak $98,950 daripada had 2021 sebanyak $548,250. Untuk daerah yang mempunyai nilai rumah yang lebih tinggi, had garis dasar ditetapkan pada $970,800, atau 150% daripada $647,200.

FHFA mempunyai set peruntukan yang berbeza untuk kawasan di luar benua Amerika Syarikat untuk pengiraan had pinjaman. Akibatnya, had garis dasar untuk pinjaman jumbo di Alaska, Guam, Hawaii dan Kepulauan Virgin AS pada 2022 juga ialah $970,800. Jumlah itu sebenarnya mungkin lebih tinggi di daerah yang mempunyai nilai rumah yang lebih tinggi.

Bagaimana Pinjaman Jumbo Berfungsi

Jika anda mahukan rumah yang berharga hampir setengah juta dolar atau lebih—dan anda tidak mempunyai banyak akaun bank—anda mungkin memerlukan gadai janji jumbo. Dan jika anda cuba mendapatkannya, anda akan menghadapi keperluan kredit yang lebih ketat daripada pemilik rumah yang memohon pinjaman konvensional. Ini kerana pinjaman jumbo membawa lebih banyak risiko kredit untuk pemberi pinjaman kerana tiada jaminan oleh Fannie Mae atau Freddie Mac. Terdapat juga lebih banyak risiko kerana lebih banyak wang terlibat.

Sama seperti gadai janji tradisional, keperluan minimum untuk jumbo telah menjadi semakin ketat sejak 2008. Untuk mendapatkan kelulusan, anda memerlukan skor kredit yang cemerlang—700 ke atas—dan nisbah hutang kepada pendapatan (DTI) yang sangat rendah. DTI hendaklah di bawah 43% dan sebaik-baiknya lebih dekat kepada 36%. Walaupun ia adalah gadai janji yang tidak mematuhi , jumbo masih mesti mematuhi garis panduan yang dianggap oleh Biro Perlindungan Kewangan Pengguna sebagai "gadai janji yang layak"—suatu sistem pinjaman dengan syarat dan peraturan piawai, seperti DTI 43%.

Anda perlu membuktikan bahawa anda mempunyai wang tunai yang boleh diakses untuk menampung pembayaran anda, yang mungkin sangat tinggi jika anda memilih gadai janji kadar tetap standard 30 tahun. Tahap pendapatan dan rizab tertentu bergantung pada saiz keseluruhan pinjaman, tetapi semua peminjam memerlukan 30 hari stub gaji dan borang cukai W2 sejak dua tahun. Jika anda bekerja sendiri, keperluan pendapatan adalah lebih besar: Dua tahun penyata cukai dan sekurang-kurangnya 60 hari penyata bank semasa. Peminjam juga memerlukan aset cair yang boleh dibuktikan untuk layak dan rizab tunai bersamaan dengan enam bulan pembayaran gadai janji. Dan semua pemohon perlu menunjukkan dokumentasi yang betul mengenai semua pinjaman lain yang dipegang dan bukti pemilikan aset bukan cecair (seperti hartanah lain).

Kadar Pinjaman Jumbo

Walaupun gadai janji jumbo digunakan untuk membawa kadar faedah yang lebih tinggi daripada gadai janji konvensional, jurang itu telah ditutup sejak beberapa tahun kebelakangan ini. Hari ini, purata kadar peratusan tahunan (APR) untuk gadai janji jumbo selalunya setanding dengan gadai janji konvensional—dan dalam sesetengah kes, sebenarnya lebih rendah. Mulai 1 Januari 2022, Wells Fargo, sebagai contoh, mengenakan APR sebanyak 3.360% ke atas pinjaman pematuhan kadar tetap 30 tahun dan 3.065% untuk tempoh yang sama untuk pinjaman jumbo.

Walaupun perusahaan tajaan kerajaan tidak dapat mengendalikannya, pinjaman jumbo selalunya disekuriti oleh institusi kewangan lain; memandangkan sekuriti ini membawa lebih banyak risiko, ia berdagang pada premium hasil kepada gadai janji tersekuriti konvensional. Walau bagaimanapun, spread ini telah dikurangkan dengan kadar faedah pinjaman itu sendiri.

Bayaran Muka untuk Pinjaman Jumbo

Nasib baik, keperluan bayaran muka telah longgar dalam tempoh masa yang sama. Pada masa lalu, pemberi pinjaman gadai janji jumbo selalunya memerlukan pembeli rumah untuk meletakkan 30% daripada harga pembelian kediaman (berbanding 20% untuk gadai janji konvensional). Kini, angka itu telah jatuh serendah 10% hingga 15%. Seperti mana-mana gadai janji, terdapat pelbagai kelebihan untuk membuat bayaran muka yang lebih tinggi—antaranya, untuk mengelakkan kos yang diperlukan oleh pemberi pinjaman insurans gadai janji swasta untuk bayaran muka di bawah 20%.

Siapa yang Perlu Mengambil Pinjaman Jumbo?

Jumlah yang akhirnya boleh anda pinjam bergantung, sudah tentu, pada aset anda, skor kredit anda dan nilai hartanah yang anda berminat untuk membeli. Gadai janji ini dianggap paling sesuai untuk segmen berpendapatan tinggi yang menghasilkan antara $250,000 dan $500,000 setahun. Segmen ini dikenali sebagai HENRY, akronim untuk golongan berpendapatan tinggi, belum kaya lagi. Pada asasnya, mereka adalah orang yang secara amnya membuat banyak wang tetapi tidak mempunyai berjuta-juta tunai tambahan atau aset lain terkumpul—belum.

Walaupun individu dalam segmen HENRY mungkin tidak mengumpul kekayaan untuk membeli rumah baru yang mahal dengan wang tunai, individu berpendapatan tinggi seperti itu biasanya mempunyai skor kredit yang lebih baik dan sejarah kredit yang lebih meluas daripada purata pembeli rumah yang mencari pinjaman gadai janji konvensional untuk jumlah yang lebih rendah. Mereka juga cenderung mempunyai akaun persaraan yang lebih kukuh. Mereka selalunya telah menyumbang untuk jangka masa yang lebih lama daripada mereka yang berpendapatan rendah.

Jangan mengharapkan pelepasan cukai yang besar pada pinjaman jumbo. Had pada potongan faedah gadai janji dihadkan kepada $750,000 untuk hutang gadai janji baharu.

Ini hanyalah jenis individu yang institusi suka mendaftar untuk produk jangka panjang, sebahagiannya kerana mereka sering memerlukan perkhidmatan pengurusan kekayaan tambahan. Selain itu, adalah lebih praktikal bagi bank untuk mentadbir gadai janji $2 juta tunggal daripada 10 pinjaman bernilai $200,000 setiap satu.

Pertimbangan Khas untuk Pinjaman Jumbo

Hanya kerana anda mungkin layak untuk salah satu daripada pinjaman ini tidak bermakna anda perlu mengambilnya. Anda sememangnya tidak sepatutnya jika anda mengharapkannya memberikan anda pelepasan cukai yang besar, sebagai contoh.

Anda mungkin sedar bahawa anda boleh memotong faedah gadai janji yang anda bayar untuk mana-mana tahun daripada cukai anda, dengan syarat anda memperincikan potongan anda. Tetapi anda mungkin tidak perlu risau tentang had yang dikenakan oleh IRS pada potongan ini—had yang telah diturunkan oleh kelulusan Akta Potongan Cukai dan Pekerjaan. Sesiapa yang mendapat gadai janji pada 14 Disember 2017 atau lebih awal boleh memotong faedah sehingga $1 juta dalam hutang, iaitu jumlah had lama. Tetapi untuk pembelian rumah yang dibuat selepas 14 Dis 2017, anda hanya boleh memotong faedah sehingga $750,000 dalam hutang gadai janji. Jika gadai janji anda lebih besar, anda tidak mendapat potongan penuh. Jika anda bercadang untuk mengeluarkan gadai janji jumbo $2 juta yang mengakru faedah $80,000 setahun, sebagai contoh, anda hanya boleh memotong $30,000—faedah pada $750,000 pertama gadai janji anda. Sebenarnya, anda hanya mendapat pelepasan cukai ke atas 37.5% daripada faedah gadai janji.

Ini bermakna anda harus meminjam dengan berhati-hati dan mengecilkan nombor dengan teliti untuk melihat apa yang anda mampu dan jenis faedah cukai yang akan anda terima. Dengan potongan cukai negeri dan tempatan dihadkan kepada $10,000 setahun, disebabkan bil cukai yang sama, harta yang dikenakan cukai tinggi juga akan menelan kos yang lebih tinggi untuk dimiliki. Satu strategi lain: Bandingkan terma untuk melihat sama ada mengambil pinjaman mematuhi yang lebih kecil, ditambah dengan pinjaman kedua, bukannya satu jumbo besar, mungkin terbukti lebih baik untuk kewangan anda dalam jangka masa panjang.

Sorotan

• Kelulusan memerlukan skor kredit yang cemerlang dan nisbah hutang kepada pendapatan yang sangat rendah.

• Pemilik rumah mesti menjalani keperluan kredit yang lebih ketat daripada mereka yang memohon pinjaman konvensional.

• Purata APR untuk gadai janji jumbo selalunya setanding dengan gadai janji konvensional, manakala bayaran muka adalah kira-kira 10% hingga 15% daripada jumlah harga pembelian.

• Pinjaman jumbo ialah sejenis pembiayaan yang melebihi had yang ditetapkan oleh Agensi Kewangan Perumahan Persekutuan dan tidak boleh dibeli, dijamin atau disekuritikan oleh Fannie Mae atau Freddie Mac.