부동산 모기지 투자 도관(REMIC)

부동산 모기지 투자 도관(REMIC)이란 무엇입니까?

"부동산 모기지 투자 도관"(REMIC)이라는 용어는 모기지 대출을 함께 모으고 모기지 담보부 증권 (MBS) 을 발행하는 SPV( 특수 목적 수단 ) 또는 부채 상품을 나타냅니다.

부동산 모기지 투자 도관(REMIC) 이해

REMIC는 발행자와 투자자에게 수익을 창출하는 복합 투자입니다. 모기지 풀은 일반적으로 트란치로 분할 되고 재포장되어 개별 증권으로 투자자에게 판매됩니다. REMIC는 여러 가지 다른 형태를 취할 수 있으며 일반적으로 통과 엔티티로 간주됩니다. 따라서 직접 과세 대상에서 제외됩니다.

부동산 모기지 투자 도관(REMIC)은 1986년 세금 개혁법 제정으로 처음 승인되었습니다 . 그들은 상업 및 주거용 모기지를 신탁으로 보유하고 이러한 증권화된 모기지에 대한 이자를 투자자에게 발행합니다. 위험을 회피하는 투자자에게 안전한 옵션으로 간주됩니다.

CMO( 담보 모기지 의무 ) 와 마찬가지로 위험과 만기에 따라 개별 모기지를 풀로 묶습니다 . 그들은 채권이나 다른 유가 증권으로 나누어 투자자에게 판매됩니다. 이러한 증권은 2차 모기지 시장 에서 거래됩니다.

부동산 모기지 투자 도관의 업계에서 가장 유명한 발행인으로는 Fannie Mae와 Freddie Mac이 있습니다. 이러한 회사는 연방 정부의 지원을 받습니다. 실제로 모기지를 발행하지는 않지만 유통 시장의 다른 대출 기관에서 발행한 주택 융자를 보증합니다. 기타 REMIC 발행자에는 모기지 대출 기관 및 보험 회사, 저축 기관이 포함됩니다.

Fannie Mae와 Freddie Mac은 REMIC의 가장 유명한 발행자 중 일부입니다.

REMIC는 파트너십, 신탁,. 기업 또는 협회로 구성될 수 있으며 연방 면세 법인입니다. 그러나 이러한 증권을 소유한 투자자는 여전히 개인 소득세가 부과됩니다. 세법은 REMIC가 모기지 대출을 수정하는 것을 방지했습니다. 따라서 풀 내의 대출이 다른 대출로 교환되는 경우 해당 기업은 면세 상태를 잃을 수 있습니다. 연방 규정에 따라 특정 풀의 대출이 일정해야 하기 때문입니다. 즉, 대출을 크게 수정하거나 새로운 조건의 다른 대출로 교환할 수 없습니다.

REMIC에 대한 변경 사항

REMIC의 구조와 면세 상태를 보호하기 위해 몇 가지 변경 사항이 제안되거나 이루어졌습니다.

REMICs에 의해 증권화된 상업용 부동산 대출 에 대한 제한을 완화하기 위해 2009년 부동산 모기지 투자 통로 개선법을 도입했습니다 . 상업 대출이 있는 곤경에 처한 부동산 소유주는 자산을 변경할 수 없었습니다. 왜냐하면 그들의 계획이 대출을 담보한 담보물 의 가치를 변경할 것이기 때문 입니다.

제안된 법률은 REMICs에 의해 증권화된 상업 대출 이 있는 부동산 소유자 가 자신의 부동산을 시장에서 더 매력적으로 만들 수 있는 개선 및 개선을 허용할 것입니다. 이 법안에는 이러한 조건에 따른 부동산 개조가 IRS(국세청)에서 설명하는 금지된 거래로 간주되지 않는다는 선언이 포함되어 있습니다.

REMIC에 대한 이자는 계속해서 일반 이자로 취급되며 부동산 수정으로 발생한 수익금은 적격 모기지를 통해 수령한 것과 동일하게 처리됩니다.

이 법안은 은행, 주택 및 도시 문제 위원회에 회부되었지만 더 이상 진행되지 않았습니다.

연방 정부가 코로나19 팬데믹으로 어려움을 겪고 있는 상업 및 주거 대출을 가진 사람들에게 일부 구제책을 제공했습니다. 지불할 수 없는 주택 소유자는 2020년 도널드 트럼프 전 대통령이 서명한 코로나바이러스 원조, 구호 및 경제 보장(CARES)법에 따라 관용이 허용되었고, 바이든 행정부가 이 조항을 연장했을 때 다시 관용이 주어졌습니다.

구제는 궁극적으로 이러한 대출의 구조를 변경하기 때문에 REMIC의 구조에도 영향을 미칠 것입니다. IRS는 차용인이 이러한 비상 조치를 이용할 경우 이러한 투자와 해당 발행인이 세금 영향으로부터 안전하게 유지될 수 있도록 보장했습니다.

부동산 모기지 투자 도관(REMIC) 대 담보 모기지 의무(CMO)

업계에서는 일반적으로 REMIC를 CMOS로 간주하며, 이는 함께 번들로 제공되어 투자자에게 투자로 판매되는 일련의 모기지입니다. 그러나 둘 사이에는 몇 가지 차이점이 있습니다.

CMO는 세금 및 법적 목적을 위해 별도의 법인이지만 CMO는 REMIC 내에 존재합니다. 반면에 REMIC는 연방세가 면제됩니다. 그러나 그것은 투자자들이 기업 수준의 기본 모기지에서 징수하는 소득에만 해당됩니다. 생성되어 투자자에게 지급되는 모든 소득은 REMIC를 제출할 때 양식 1066을 사용하여 과세 대상입니다.

부동산 모기지 투자 도관(REMIC) 대 부동산 투자 신탁(REIT)

REMIC와 REIT( 부동산 투자 신탁 )는 모두 어떤 형태로든 부동산에 투자하지만 REMIC가 모기지론을 모아서 투자자에게 투자 상품으로 판매하는 반면 REIT는 완전히 다른 게임입니다.

사무실 및 소매 공간, 콘도미니엄, 복합 용도 부동산과 같은 소득 창출 부동산 포트폴리오 를 소유하고 운영하는 회사입니다 . 투자자는 주식처럼 거래소에서 거래되는 REIT의 주식을 구매할 수 있습니다. 회사는 자산을 임대하거나 임대하고 그 수입은 배당금 으로 투자자에게 지급 됩니다.

REMIC와 마찬가지로 REIT는 과세되지 않습니다. 그러나 투자자는 이러한 투자로 인한 소득을 연간 세금 신고서 에 보고해야 합니다. 즉, 자체 세율로 과세됩니다.

하이라이트

• REMIC는 1986년 조세개혁법 제정으로 최초로 인가됨.

• 부동산 모기지 투자 도관(REMIC)은 모기지 대출을 풀링하고 모기지 담보부 증권을 발행하는 데 사용되는 특수 목적 수단입니다.

• 부동산 모기지 투자 도관은 파트너십, 신탁, 법인 또는 협회로 구성될 수 있으며 연방세가 면제됩니다.