Fasteignaveðfjárfestingarleiðsla (REMIC)
Hvað er fasteignaveðfjárfestingarleiðsla (REMIC)?
Hugtakið "fasteignaveðfjárfestingarleiðsla" (REMIC) vísar til sértæks veðtækis ( SPV) eða skuldaskjals sem sameinar veðlán og gefur út veðtryggð verðbréf (MBS).
Skilningur á fasteignaveðfjárfestingarleiðum (REMICs)
REMIC eru fjárfestingarsamstæður sem skapa tekjur fyrir útgefendur og fjárfesta. Veðlánasamstæður eru almennt sundurliðaðar í áföngum,. endurpakkað og markaðssett til fjárfesta sem einstök verðbréf. REMICs geta tekið á sig nokkrar mismunandi form og eru almennt álitnar gegnumstreymiseiningar. Sem slíkir eru þeir undanþegnir því að vera skattlagðir beint.
Fasteignaveðfjárfestingarleiðir (REMICs) voru fyrst heimilar með setningu laga um skattaumbætur frá 1986. Þeir halda viðskipta- og íbúðarlán í trausti og gefa út hlut í þessum verðtryggðu veðlánum til fjárfesta. Þau eru talin vera öruggur kostur fyrir fjárfesta sem eru áhættufælnir.
REMICs setja saman einstök húsnæðislán í hópa sem byggjast á áhættu og gjalddaga, rétt eins og veðskuldbindingar (CMOs). Þeim er skipt í skuldabréf eða önnur verðbréf sem síðan eru seld fjárfestum. Þessi verðbréf eru í viðskiptum á eftirmarkaði með húsnæðislána.
Sumir af áberandi útgefendum iðnaðarins á fjárfestingarleiðum fasteignaveðlána eru Fannie Mae og Freddie Mac. Þessi fyrirtæki eru studd af alríkisstjórninni. Þó að þeir séu ekki í raun og veru veðsetningar, þá ábyrgjast þeir húsnæðislán gefin út af öðrum lánveitendum á eftirmarkaði. Aðrir REMIC útgefendur eru húsnæðislánveitendur og tryggingafélög, auk sparisjóða.
Fannie Mae og Freddie Mac eru sumir af áberandi útgefendum REMICs.
REMICs geta verið skipulögð sem sameignarfélög, sjóðir , fyrirtæki eða samtök og eru alríkisskattalausar einingar. Fjárfestar sem eiga þessi verðbréf eru þó enn háðir tekjuskatti einstaklinga. Skattalög komu í veg fyrir að REMICs gerðu breytingar á húsnæðislánum sínum. Sem slík gæti einingin tapað skattfrelsi sínu ef láni innan safnsins er skipt út fyrir annað lán. Það er vegna þess að alríkisreglur krefjast þess að lán í tiltekinni laug séu stöðug. Með öðrum orðum er ekki hægt að breyta lánunum verulega eða skipta út fyrir önnur lán með nýjum skilmálum.
Breytingar á REMIC
Nokkrar breytingar voru ýmist lagðar til eða gerðar til að vernda uppbyggingu og skattfrelsi REMICs.
Þing kynnti lög um endurbætur á fasteignaveðfjárfestingum árið 2009 til að létta takmarkanir á lánum til atvinnuhúsnæðis sem tryggð eru af REMIC. Eigendur eigna í vandræðum með atvinnulán gátu ekki gert breytingar á eignum sínum vegna þess að áætlanir þeirra myndu breyta verðmæti trygginganna sem tryggðu lánið.
Fyrirhuguð lög myndu leyfa eigendum fasteigna með viðskiptalán sem eru tryggð af REMIC að gera endurbætur og endurbætur sem myndu gera eignir þeirra meira aðlaðandi fyrir markaðinn. Löggjöfin fól í sér yfirlýsingu um að breytingar á eignum samkvæmt slíkum skilmálum yrðu ekki taldar bönnuð viðskipti eins og lýst er af ríkisskattstjóra (IRS).
Áfram yrði farið með vextina í REMIC sem reglulegum vöxtum og ágóði sem myndaðist með breytingum á eigninni yrði meðhöndluð á sama hátt og ef hann fengist með viðurkenndum veðlánum.
Lögunum var vísað til banka-, húsnæðis- og borgarmálanefndar en hefur ekki verið hreyft lengra.
Alríkisstjórnin veitti fólki með viðskipta- og íbúðarlán nokkurn léttir sem þjáðust af erfiðleikum vegna COVID-19 heimsfaraldursins. Húseigendum sem ekki gátu greitt var veitt umburðarlyndi, fyrst samkvæmt lögum um Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES), sem Donald Trump, fyrrverandi forseti, undirritaði árið 2020, og síðan aftur þegar Biden-stjórnin framlengdi ákvæðin.
Vegna þess að ívilnunin myndi að lokum breyta uppbyggingu þessara lána, hefði það einnig áhrif á hvernig REMICs eru byggð upp. IRS hefur tryggt að þessar fjárfestingar og útgefendur þeirra verði áfram öruggir fyrir skattaáhrifum ef lántakendur nýta sér þessar neyðarráðstafanir.
Fasteignaveðfjárfestingarleiðsla (REMIC) vs. Veðskuldbinding (CMO)
Iðnaðurinn lítur almennt á REMIC sem CMOS, sem eru röð húsnæðislána sem eru sett saman og seld til fjárfesta sem fjárfestingar. En það er nokkur munur á þessu tvennu.
CMOs eru til innan REMICs, þó að CMOs séu aðskildir lögaðilar í skattalegum og lagalegum tilgangi. REMIC er aftur á móti undanþegið alríkisskatti. En það er aðeins á þeim tekjum sem fjárfestar safna af undirliggjandi húsnæðislánum á fyrirtækjastigi. Allar tekjur sem myndast og greiddar út til fjárfesta eru skattskyldar, með því að nota eyðublað 1066 þegar REMIC er lagt fram.
Fasteignaveðfjárfestingarleiðsla (REMIC) vs. Fasteignafjárfestingarsjóður (REIT)
Bæði REMIC og fasteignafjárfestingarsjóðir (REITs) fjárfesta í fasteignum í einhverri eða annarri mynd, en á meðan REMICs sameina veðlán og selja þau sem fjárfestingar til fjárfesta, eru REITs allt annar boltaleikur.
REITs eru fyrirtæki sem eiga og reka safn af tekjuskapandi eignum, svo sem skrifstofu- og verslunarhúsnæði, sambýlum og eignum með blandaðri notkun. Fjárfestar geta keypt hlutabréf í REITs sem verslað er með í kauphöllum eins og hlutabréf. Fyrirtæki leigja eða leigja út eignir sínar og þær tekjur eru síðan greiddar út til fjárfesta sem arður.
Rétt eins og REMICs eru REITs þó ekki skattlagðar. En fjárfestar verða að tilkynna allar tekjur af þessum fjárfestingum á árlegum skattframtölum sínum,. sem þýðir að þeir eru skattlagðir á eigin skatthlutfalli.
##Hápunktar
REMIC var fyrst heimilað með setningu laga um skattaumbætur frá 1986.
Fasteignaveðfjárfestingarleiðsla (REMIC) er sértækt fyrirtæki sem er notað til að sameina veðlán og gefa út veðtryggð verðbréf.
Fjárfestingarleið fyrir fasteignaveð getur verið skipulögð sem sameignarfélag, sjóður, hlutafélag eða samtök og er undanþegin alríkissköttum.
