房地产抵押投资管道 (REMIC)

什么是房地产抵押投资管道 (REMIC)？

术语“房地产抵押投资管道”(REMIC) 是指将抵押贷款汇集在一起并发行抵押支持证券(MBS) 的特殊目的工具(SPV) 或债务工具。

了解房地产抵押投资管道 (REMIC)

REMIC 是复杂的投资，可为发行人和投资者带来收入。抵押贷款池通常被分成几部分，重新包装，并作为个人证券向投资者销售。 REMIC 可以采用多种不同的形式，通常被视为传递实体。因此，它们免于直接征税。

房地产抵押投资管道 (REMICs) 最初由1986 年税收改革法案授权。他们以信托形式持有商业和住宅抵押贷款，并向投资者发行这些证券化抵押贷款的权益。对于厌恶风险的投资者来说，它们被认为是一种安全的选择。

REMIC 根据风险和期限将个人抵押贷款组合成池，就像抵押抵押债券(CMO) 一样。它们被分为债券或其他证券，然后出售给投资者。这些证券在二级抵押市场上交易。

一些业内最知名的房地产抵押贷款投资渠道发行人包括房利美和房地美。这些公司得到联邦政府的支持。虽然他们实际上并不发放抵押贷款，但他们确实为二级市场上其他贷方发放的住房贷款提供担保。其他 REMIC 发行人包括抵押贷款人和保险公司，以及储蓄机构。

房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）是一些比较突出的 REMIC 发行人。

REMIC 可以以合伙企业、信托、公司或协会的形式组织起来，并且是联邦免税实体。不过，拥有这些证券的投资者仍需缴纳个人所得税。税法阻止 REMIC 修改其抵押贷款。因此，如果将其资金池中的一笔贷款换成另一笔贷款，该实体可能会失去其免税地位。这是因为联邦法规要求给定池中的贷款保持不变。换言之，不能对贷款进行重大修改或交换具有新条款的不同贷款。

REMIC 的变化

为了保护 REMIC 的结构和免税地位，有人提出或做出了一些改变。

国会于 2009 年推出了《房地产抵押投资管道改进法案》，以放宽对REMIC 证券化的商业房地产贷款的限制。拥有商业贷款的问题房产的业主无法改变他们的资产，因为他们的计划会改变担保贷款的抵押品的价值。

商业贷款的业主进行改进和增强，以使其财产对市场更具吸引力。该立法包括一项声明，即此类条款下的财产修改不会被视为美国国税局 (IRS) 概述的禁止交易。

REMIC 的权益将继续被视为常规权益，对财产进行修改所产生的收益将与通过合格抵押获得的收益相同。

该法案已提交给银行、住房和城市事务委员会，但没有进一步推进。

联邦政府为因 COVID-19 大流行而遭受困难的商业和住宅贷款的人们提供了一些救济。首先是根据前总统唐纳德·特朗普于 2020 年签署的《冠状病毒援助、救济和经济安全 (CARES) 法案》，以及在拜登政府延长条款时再次签署的《冠状病毒援助、救济和经济安全 (CARES) 法案》，对无法付款的房主给予了宽限。

因为减免最终会改变这些贷款的结构，它也会对 REMIC 的结构产生影响。如果借款人利用这些紧急措施，美国国税局已确保这些投资及其发行人不会受到任何税收影响。

房地产抵押投资管道 (REMIC) 与抵押抵押义务 (CMO)

业界普遍认为 REMIC 是 CMOS，是一系列捆绑在一起并作为投资出售给投资者的抵押贷款。但两者之间有一些区别。

CMO 存在于 REMIC 中，但出于税收和法律目的，CMO 是独立的法人实体。另一方面，REMIC 免征联邦税。但这仅取决于投资者从公司层面的基础抵押贷款中获得的收入。提交 REMIC 时使用表格 1066 产生并支付给投资者的任何收入都应纳税。

房地产抵押投资管道 (REMIC) 与房地产投资信托 (REIT)

REMIC 和房地产投资信托(REIT) 都以某种形式投资于房地产，但是当 REMIC 汇集抵押贷款并将其作为投资出售给投资者时，REIT 则完全不同。

房地产投资信托基金是拥有和经营创收物业组合的公司，例如办公和零售空间、公寓和混合用途物业。投资者可以购买像股票一样在交易所交易的房地产投资信托基金的股票。公司出租或出租他们的财产，然后将收入作为股息支付给投资者。

不过，就像 REMICs 一样，REITs 不征税。但投资者必须在年度纳税申报表中报告这些投资的任何收益，这意味着他们按自己的税率征税。

＃＃强调

REMIC 最初是根据 1986 年税收改革法案的颁布而获得授权的。
房地产抵押投资管道 (REMIC) 是一种特殊用途的工具，用于汇集抵押贷款和发行抵押支持证券。
房地产抵押投资渠道可以以合伙企业、信托、公司或协会的形式组织，并且免征联邦税。