Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)
Was ist ein Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)?
Der Begriff „Real Estate Mortgage Investment Conduit“ (REMIC) bezieht sich auf eine Zweckgesellschaft (SPV) oder ein Schuldinstrument, das Hypothekendarlehen zusammenfasst und hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) ausgibt.
Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMICs) verstehen
REMICs sind komplexe Anlagen, die Erträge für Emittenten und Anleger generieren. Hypothekenpools werden im Allgemeinen in Tranchen aufgeteilt, neu verpackt und als einzelne Wertpapiere an Investoren vermarktet. REMICs können verschiedene Formen annehmen und gelten im Allgemeinen als Pass-Through-Einheiten. Als solche sind sie von der direkten Besteuerung befreit.
Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMICs) wurden erstmals durch die Verabschiedung des Steuerreformgesetzes von 1986 zugelassen. Sie halten gewerbliche und private Hypotheken treuhänderisch und geben Anteile an diesen verbrieften Hypotheken an Investoren aus. Sie gelten als sichere Option für risikoscheue Anleger.
REMICs fassen einzelne Hypotheken basierend auf Risiko und Laufzeit zu Pools zusammen, genau wie Collateralized Mortgage Obligations (CMOs). Sie werden in Anleihen oder andere Wertpapiere aufgeteilt, die dann an Investoren verkauft werden. Diese Wertpapiere werden auf dem sekundären Hypothekenmarkt gehandelt.
Zu den prominentesten Emittenten der Branche für Immobilien-Hypothekeninvestitionen gehören Fannie Mae und Freddie Mac. Diese Unternehmen werden von der Bundesregierung unterstützt. Obwohl sie eigentlich keine Hypotheken ausgeben, garantieren sie Wohnungsbaudarlehen, die von anderen Kreditgebern auf dem Sekundärmarkt vergeben werden. Andere Emittenten von REMIC sind Hypothekenbanken und Versicherungsunternehmen sowie Sparkassen.
Fannie Mae und Freddie Mac sind einige der bekanntesten Emittenten von REMICs.
REMICs können als Personengesellschaften, Trusts,. Körperschaften oder Vereinigungen organisiert sein und sind bundesweit steuerbefreite Einrichtungen. Anleger, die diese Wertpapiere besitzen, unterliegen jedoch weiterhin der individuellen Einkommensbesteuerung. Steuergesetze hinderten REMICs daran, Änderungen an ihren Hypothekendarlehen vorzunehmen. Daher könnte das Unternehmen seinen Steuerbefreiungsstatus verlieren, wenn ein Darlehen innerhalb seines Pools gegen ein anderes Darlehen ausgetauscht wird. Das liegt daran, dass Bundesvorschriften verlangen, dass Kredite in einem bestimmten Pool konstant bleiben. Mit anderen Worten, die Kredite können nicht wesentlich geändert oder gegen andere Kredite mit neuen Konditionen ausgetauscht werden.
Änderungen an REMICs
Mehrere Änderungen wurden entweder vorgeschlagen oder vorgenommen, um die Struktur und den steuerbefreiten Status von REMICs zu schützen.
Der Kongress führte 2009 den Real Estate Mortgage Investment Conduit Improvement Act ein, um die Beschränkungen für gewerbliche Immobilienkredite zu lockern, die von REMICs verbrieft wurden. Eigentümer von notleidenden Immobilien mit gewerblichen Krediten konnten keine Änderungen an ihren Vermögenswerten vornehmen, da ihre Pläne den Wert der Sicherheiten,. die das Darlehen besicherten, verändern würden.
Das vorgeschlagene Gesetz würde es Immobilieneigentümern mit von REMICs verbrieften gewerblichen Krediten ermöglichen, Verbesserungen und Erweiterungen vorzunehmen, die ihre Immobilien für den Markt attraktiver machen würden. Die Gesetzgebung enthielt eine Erklärung, dass Eigentumsänderungen unter solchen Bedingungen nicht als verbotene Transaktionen angesehen würden, wie sie vom Internal Revenue Service (IRS) beschrieben wurden.
Die Zinsen am REMIC würden weiterhin als reguläre Zinsen behandelt und Erlöse, die durch Änderungen an der Immobilie generiert würden, würden genauso behandelt, als ob sie durch qualifizierte Hypotheken erhalten würden.
Das Gesetz wurde an den Ausschuss für Banken, Wohnungswesen und städtische Angelegenheiten verwiesen, ist aber nicht weitergekommen.
Die Bundesregierung hat Menschen mit gewerblichen und privaten Krediten, die aufgrund der COVID-19-Pandemie unter Notlagen leiden, eine gewisse Erleichterung verschafft. Hausbesitzern, die nicht in der Lage waren, Zahlungen zu leisten, wurde Nachsicht gewährt, zunächst im Rahmen des Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act, der 2020 vom ehemaligen Präsidenten Donald Trump unterzeichnet wurde, und dann erneut, als die Biden-Regierung die Bestimmungen verlängerte.
Da die Erleichterung letztendlich die Struktur dieser Kredite verändern würde, hätte sie auch Auswirkungen auf die Struktur von REMICs. Der IRS hat sichergestellt, dass diese Anlagen und ihre Emittenten vor jeglichen steuerlichen Auswirkungen geschützt bleiben, wenn Kreditnehmer von diesen Notfallmaßnahmen Gebrauch machen.
Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs. Collateralized Mortgage Obligation (CMO)
Die Branche betrachtet REMICs allgemein als CMOS, bei denen es sich um eine Reihe von Hypotheken handelt, die gebündelt und als Investitionen an Investoren verkauft werden. Aber es gibt einige Unterschiede zwischen den beiden.
CMOs existieren innerhalb von REMICs, obwohl CMOs für steuerliche und rechtliche Zwecke separate juristische Personen sind. Ein REMIC hingegen ist von der Bundessteuer befreit. Aber das bezieht sich nur auf die Einnahmen, die Investoren aus den zugrunde liegenden Hypotheken auf Unternehmensebene erhalten. Alle erzielten und an die Anleger ausgezahlten Erträge sind steuerpflichtig, wobei bei der Einreichung einer REMIC das Formular 1066 zu verwenden ist.
Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs. Real Estate Investment Trust (REIT)
Sowohl REMICs als auch Real Estate Investment Trusts (REITs) investieren in der einen oder anderen Form in Immobilien, aber während REMICs Hypothekendarlehen bündeln und sie als Investitionen an Investoren verkaufen, sind REITs ein ganz anderes Ballspiel.
Portfolio von ertragsgenerierenden Immobilien wie Büro- und Einzelhandelsflächen, Eigentumswohnungen und gemischt genutzten Immobilien besitzen und betreiben . Anleger können Anteile an REITs erwerben, die wie Aktien an Börsen gehandelt werden. Unternehmen vermieten oder vermieten ihre Immobilien und diese Erträge werden dann als Dividenden an die Investoren ausgezahlt.
Genau wie REMICs werden REITs jedoch nicht besteuert. Anleger müssen jedoch alle Erträge aus diesen Anlagen in ihrer jährlichen Steuererklärung angeben,. was bedeutet, dass sie mit ihrem eigenen Steuersatz besteuert werden.
Höhepunkte
REMICs wurden erstmals durch die Verabschiedung des Steuerreformgesetzes von 1986 zugelassen.
Ein Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) ist eine Zweckgesellschaft, die verwendet wird, um Hypothekendarlehen zu bündeln und hypothekenbesicherte Wertpapiere auszugeben.
Ein Investment Conduit für Immobilienhypotheken kann als Personengesellschaft, Treuhandgesellschaft, Kapitalgesellschaft oder Verein organisiert sein und ist von Bundessteuern befreit.
