रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली (REMIC)

एक रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली (REMIC) क्या है?

शब्द "रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली" (REMIC) एक विशेष प्रयोजन वाहन (SPV) या ऋण साधन को संदर्भित करता है जो बंधक ऋणों को एक साथ जमा करता है और बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों (MBS) को जारी करता है।

रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली (REMICs) को समझना

REMIC जटिल निवेश हैं जो जारीकर्ताओं और निवेशकों के लिए आय उत्पन्न करते हैं। बंधक पूल को आम तौर पर किश्तों में विभाजित किया जाता है , पुन: पैक किया जाता है, और निवेशकों को व्यक्तिगत प्रतिभूतियों के रूप में विपणन किया जाता है। REMIC कई अलग-अलग रूप ले सकते हैं और आमतौर पर इन्हें पास-थ्रू संस्थाएं माना जाता है। इस प्रकार, उन्हें सीधे कर से छूट दी गई है।

रियल एस्टेट मॉर्गेज इन्वेस्टमेंट कंडिशन (REMICs) को पहली बार टैक्स रिफॉर्म एक्ट 1986 के अधिनियमन द्वारा अधिकृत किया गया था । वे ट्रस्ट में वाणिज्यिक और आवासीय बंधक रखते हैं और निवेशकों को इन प्रतिभूतिकृत बंधकों में हित जारी करते हैं। उन्हें जोखिम से बचने वाले निवेशकों के लिए एक सुरक्षित विकल्प माना जाता है।

रेमिक्स व्यक्तिगत गिरवी को जोखिम और परिपक्वता के आधार पर पूल में एक साथ रखते हैं, ठीक संपार्श्विक बंधक दायित्वों (सीएमओ) की तरह। उन्हें बांड या अन्य प्रतिभूतियों में विभाजित किया जाता है जिन्हें बाद में निवेशकों को बेच दिया जाता है। इन प्रतिभूतियों का कारोबार द्वितीयक बंधक बाजार में किया जाता है ।

उद्योग के कुछ सबसे प्रमुख रियल एस्टेट मॉर्गेज इन्वेस्टमेंट कंड्यूट जारी करने वालों में फैनी मॅई और फ़्रेडी मैक शामिल हैं। ये कंपनियां संघीय सरकार द्वारा समर्थित हैं। हालांकि वे वास्तव में बंधक जारी नहीं करते हैं, वे द्वितीयक बाजार में अन्य उधारदाताओं द्वारा जारी किए गए गृह ऋण की गारंटी देते हैं। अन्य REMIC जारीकर्ताओं में बंधक ऋणदाता और बीमा कंपनियां, साथ ही बचत संस्थान शामिल हैं।

फैनी मॅई और फ़्रेडी मैक रेमिक्स के कुछ अधिक प्रमुख जारीकर्ता हैं।

REMIC को साझेदारी, ट्रस्ट,. निगम या संघ के रूप में संगठित किया जा सकता है और ये संघ कर-मुक्त संस्थाएं हैं। हालांकि, इन प्रतिभूतियों के मालिक निवेशक अभी भी व्यक्तिगत आयकर के अधीन हैं। कर कानूनों ने REMIC को अपने बंधक ऋणों में संशोधन करने से रोक दिया। इस प्रकार, इकाई अपनी कर-मुक्त स्थिति खो सकती है यदि उसके पूल के भीतर एक ऋण का दूसरे ऋण के लिए आदान-प्रदान किया जाता है। ऐसा इसलिए है क्योंकि संघीय नियमों को स्थिर रहने के लिए किसी दिए गए पूल में ऋण की आवश्यकता होती है। दूसरे शब्दों में, ऋणों को नई शर्तों के साथ विभिन्न ऋणों के लिए महत्वपूर्ण रूप से संशोधित या विनिमय नहीं किया जा सकता है।

रीमिक्स में परिवर्तन

REMIC की संरचना और कर-मुक्त स्थिति की रक्षा के लिए या तो कई बदलाव प्रस्तावित या किए गए थे।

कांग्रेस ने 2009 में रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली सुधार अधिनियम की शुरुआत की ताकि रेमिक्स द्वारा सुरक्षित वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण पर प्रतिबंधों को कम किया जा सके। वाणिज्यिक ऋण के साथ परेशान संपत्तियों के मालिक अपनी संपत्ति में बदलाव करने में सक्षम नहीं थे क्योंकि उनकी योजना ऋण को सुरक्षित करने वाले संपार्श्विक के मूल्य को बदल देगी।

प्रस्तावित कानून संपत्ति के मालिकों को REMIC द्वारा सुरक्षित वाणिज्यिक ऋण के साथ सुधार और संवर्द्धन करने की अनुमति देगा जो उनकी संपत्तियों को बाजार के लिए अधिक आकर्षक बना देगा। कानून में एक घोषणा शामिल थी कि ऐसी शर्तों के तहत संपत्ति संशोधनों को आंतरिक राजस्व सेवा (आईआरएस) द्वारा उल्लिखित निषिद्ध लेनदेन के रूप में नहीं माना जाएगा ।

REMIC में ब्याज को नियमित ब्याज के रूप में माना जाता रहेगा और संपत्ति में संशोधनों द्वारा उत्पन्न आय को उसी तरह संभाला जाएगा जैसे कि योग्य बंधक के माध्यम से प्राप्त किया गया हो।

अधिनियम को बैंकिंग, आवास और शहरी मामलों की समिति को भेजा गया था, लेकिन आगे नहीं बढ़ा।

COVID-19 महामारी के कारण कठिनाइयों से पीड़ित वाणिज्यिक और आवासीय ऋण वाले लोगों के लिए संघीय सरकार ने कुछ राहत प्रदान की। भुगतान करने में असमर्थ गृहस्वामियों को पहले कोरोनावायरस सहायता, राहत और आर्थिक सुरक्षा (CARES) अधिनियम के तहत सहनशीलता प्रदान की गई थी, जिस पर 2020 में पूर्व राष्ट्रपति डोनाल्ड ट्रम्प द्वारा हस्ताक्षर किए गए थे, और फिर जब बिडेन प्रशासन ने प्रावधानों को बढ़ाया।

क्योंकि राहत अंततः इन ऋणों की संरचना को बदल देगी, इसका प्रभाव इस बात पर भी पड़ेगा कि REMIC की संरचना कैसे की जाती है। आईआरएस ने यह सुनिश्चित किया है कि यदि उधारकर्ता इन आपातकालीन उपायों का लाभ उठाते हैं तो ये निवेश और उनके जारीकर्ता किसी भी कर प्रभाव से सुरक्षित रहेंगे।

रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली (REMIC) बनाम संपार्श्विक बंधक दायित्व (CMO)

उद्योग आमतौर पर REMIC को CMOS मानता है, जो बंधक की एक श्रृंखला है जिसे एक साथ बंडल किया जाता है और निवेशकों को निवेश के रूप में बेचा जाता है। लेकिन दोनों में कुछ अंतर हैं।

CMOs REMIC के भीतर मौजूद हैं, हालाँकि CMO कर और कानूनी उद्देश्यों के लिए अलग कानूनी संस्थाएँ हैं। दूसरी ओर, एक REMIC को संघीय कर से छूट प्राप्त है। लेकिन यह केवल उस आय पर है जो निवेशक कॉर्पोरेट स्तर पर अंतर्निहित बंधक से एकत्र करते हैं। REMIC दाखिल करते समय फॉर्म 1066 का उपयोग करके निवेशकों को उत्पन्न और भुगतान की गई कोई भी आय कर योग्य है।

रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली (REMIC) बनाम रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT)

REMIC और रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REITs) दोनों ही किसी न किसी रूप में अचल संपत्ति में निवेश करते हैं, लेकिन जब REMIC बंधक ऋणों को पूल करते हैं और उन्हें निवेशकों को निवेश के रूप में बेचते हैं, तो REIT एक पूरी तरह से अलग गेंद का खेल है।

आरईआईटी ऐसी कंपनियां हैं जो कार्यालय और खुदरा स्थान, कॉन्डोमिनियम और मिश्रित उपयोग वाली संपत्तियों जैसे आय-सृजित संपत्तियों के पोर्टफोलियो का स्वामित्व और संचालन करती हैं। निवेशक आरईआईटी में शेयर खरीद सकते हैं जो स्टॉक की तरह ही एक्सचेंजों पर कारोबार करते हैं। कंपनियां अपनी संपत्तियों को पट्टे पर देती हैं या किराए पर देती हैं और उस आय का भुगतान निवेशकों को लाभांश के रूप में किया जाता है ।

रेमिक्स की तरह, हालांकि, आरईआईटी पर कर नहीं लगाया जाता है। लेकिन निवेशकों को इन निवेशों से किसी भी आय को अपने वार्षिक कर रिटर्न पर रिपोर्ट करना चाहिए,. जिसका अर्थ है कि उन पर अपनी कर दर पर कर लगाया जाता है।

हाइलाइट्स

• REMIC को पहली बार 1986 के टैक्स रिफॉर्म एक्ट के अधिनियमन द्वारा अधिकृत किया गया था।

• एक अचल संपत्ति बंधक निवेश नाली (REMIC) एक विशेष प्रयोजन वाहन है जिसका उपयोग बंधक ऋणों को पूल करने और बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों को जारी करने के लिए किया जाता है।

• एक अचल संपत्ति बंधक निवेश नाली एक साझेदारी, एक ट्रस्ट, एक निगम, या एक संघ के रूप में आयोजित किया जा सकता है और संघीय करों से मुक्त है।