Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)
Hva er en real estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)?
Begrepet "real estate mortgage investment conduit" (REMIC) refererer til et spesialformål (SPV) eller gjeldsinstrument som slår sammen boliglån og utsteder pantesikrede verdipapirer (MBS).
Forstå eiendomslånsinvesteringskanaler (REMICs)
REMIC-er er komplekse investeringer som genererer inntekter for utstedere og investorer. Boliglånspooler deles vanligvis opp i transjer,. pakkes om og markedsføres til investorer som individuelle verdipapirer. REMIC-er kan ta på flere forskjellige former og anses generelt som pass-through-enheter. Som sådan er de unntatt fra å bli beskattet direkte.
Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMICs) ble først autorisert ved vedtakelsen av Tax Reform Act av 1986. De har kommersielle og boliglån i trust og utsteder interesser i disse verdipapiriserte boliglånene til investorer. De anses å være et trygt alternativ for investorer som er risikovillige.
REMICs setter sammen individuelle boliglån til pools basert på risiko og løpetid, akkurat som pantelånsforpliktelser (CMOs). De er delt inn i obligasjoner eller andre verdipapirer som deretter selges til investorer. Disse verdipapirene omsettes på det sekundære boliglånsmarkedet.
Noen av bransjens mest fremtredende utstedere av investeringskanaler for eiendomslån inkluderer Fannie Mae og Freddie Mac. Disse selskapene støttes av den føderale regjeringen. Selv om de faktisk ikke utsteder boliglån, garanterer de boliglån utstedt av andre långivere i annenhåndsmarkedet. Andre REMIC-utstedere inkluderer boliglångivere og forsikringsselskaper, samt spareinstitusjoner.
Fannie Mae og Freddie Mac er noen av de mer fremtredende utstederne av REMICs.
REMIC-er kan være organisert som partnerskap, truster,. selskaper eller foreninger og er føderalt skattefritatte enheter. Investorer som eier disse verdipapirene, er imidlertid fortsatt underlagt individuell inntektsbeskatning. Skattelover forhindret REMIC-er i å gjøre endringer i boliglånene sine. Som sådan kan foretaket miste sin skattefritaksstatus hvis et lån i gruppen byttes mot et annet lån. Det er fordi føderale forskrifter krever at lån i en gitt pool skal være konstant. Lånene kan med andre ord ikke endres vesentlig eller byttes til andre lån med nye vilkår.
Endringer i REMICs
Flere endringer ble enten foreslått eller gjort for å beskytte strukturen og skattefritaksstatusen til REMIC-er.
Kongressen introduserte Real Estate Mortgage Investment Conduit Improvement Act i 2009 for å lette restriksjoner på kommersielle eiendomslån verdipapirisert av REMICs. Eiere av urolige eiendommer med kommersielle lån var ikke i stand til å gjøre endringer i eiendelene sine fordi planene deres ville endre verdien av sikkerheten som sikret lånet.
Den foreslåtte loven vil tillate eiendomseiere med kommersielle lån verdipapirisert av REMICs å gjøre forbedringer og forbedringer som vil gjøre eiendommene deres mer attraktive for markedet. Lovgivningen inkluderte en erklæring om at eiendomsendringer under slike vilkår ikke ville bli sett på som forbudte transaksjoner som skissert av Internal Revenue Service (IRS).
Interessen i REMIC vil fortsette å bli behandlet som vanlige renter, og inntektene som ble generert av endringer i eiendommen ville bli håndtert på samme måte som om de ble mottatt gjennom kvalifiserte boliglån.
Loven ble henvist til komiteen for bank-, bolig- og bysaker, men har ikke gått videre.
Den føderale regjeringen ga en viss lettelse for personer med kommersielle lån og boliglån som led av vanskeligheter på grunn av COVID-19-pandemien. Huseiere som ikke var i stand til å foreta betalinger, ble gitt overbærenhet, først i henhold til Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act (CARES), som ble signert av tidligere president Donald Trump i 2020, og deretter igjen da Biden-administrasjonen utvidet bestemmelsene.
Fordi lettelsen til slutt vil endre strukturen til disse lånene, vil det også ha en effekt på hvordan REMIC-er er strukturert. Skattemyndighetene har sørget for at disse investeringene og deres utstedere vil forbli trygge fra eventuelle skattemessige implikasjoner hvis låntakere drar fordel av disse nødstiltakene.
Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs. Collateralized Mortgage Obligation (CMO)
Industrien anser ofte REMIC-er for å være CMOS, som er en serie med boliglån som er samlet og solgt til investorer som investeringer. Men det er noen forskjeller mellom de to.
CMO-er eksisterer innenfor REMIC-er, selv om CMO-er er separate juridiske enheter for skattemessige og juridiske formål. En REMIC, derimot, er fritatt for føderal skatt. Men det er bare på inntektene investorer samler inn fra de underliggende boliglånene på bedriftsnivå. Enhver inntekt generert og utbetalt til investorer er skattepliktig, ved å bruke skjema 1066 når du sender inn en REMIC.
Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs. Real Estate Investment Trust (REIT)
Både REMICs og eiendomsinvesteringsfond (REITs) investerer i eiendom i en eller annen form, men mens REMICs samler boliglån og selger dem ut som investeringer til investorer, er REITs et helt annet ballspill.
REITs er selskaper som eier og driver en portefølje av inntektsgenererende eiendommer, for eksempel kontor- og butikklokaler, borettslag og eiendommer med blandet bruk. Investorer kan kjøpe aksjer i REITs som omsettes på børser akkurat som aksjer. Selskaper leier ut eller leier ut eiendommene sine, og inntektene blir deretter utbetalt til investorer som utbytte.
Akkurat som REMIC-er, beskattes ikke REIT-er. Men investorer må rapportere eventuelle inntekter fra disse investeringene på sine årlige selvangivelser,. noe som betyr at de beskattes med sin egen skattesats.
Høydepunkter
REMIC-er ble først godkjent ved vedtakelsen av skattereformloven av 1986.
En eiendomsboliglånsinvesteringskanal (REMIC) er et spesialformål som brukes til å samle pantelån og utstede verdipapirer med pant i bolig.
En investeringskanal for eiendomslån kan være organisert som et partnerskap, en trust, et selskap eller en forening og er fritatt for føderale skatter.
