不動産抵当投資コンジット（REMIC）

##不動産抵当投資コンジット（REMIC）とは何ですか？

「不動産抵当投資導管」（REMIC）という用語は、住宅ローンを一緒にプールし、住宅ローン担保証券（MBS）を発行する特別目的事業体（SPV）または債務証書を指します。

##不動産住宅ローン投資導管（REMIC）を理解する

REMICは、発行者と投資家に収入をもたらす複雑な投資です。住宅ローンのプールは通常、トランシェに分割され、再パッケージ化され、投資家に個別の証券として販売されます。 REMICはいくつかの異なる形式をとることができ、一般にパススルーエンティティと見なされます。そのため、直接課税されることはありません。

不動産抵当投資導管（REMIC）は、1986年の税制改正法の制定によって最初に認可されました。彼らは商業用および住宅用住宅ローンを信頼して保有し、これらの証券化された住宅ローンの利息を投資家に発行します。これらは、リスクを嫌う投資家にとって安全なオプションであると考えられています。

REMICは、モーゲージ担保証券（CMO）と同様に、リスクと満期に基づいて個々の住宅ローンをプールにまとめます。それらは債券またはその他の有価証券に分割され、投資家に販売されます。これらの証券は、二次住宅ローン市場で取引されています。

不動産抵当投資導管の業界で最も著名な発行者には、ファニーメイとフレディマックが含まれます。これらの企業は、連邦政府の支援を受けています。彼らは実際には住宅ローンを発行しませんが、流通市場で他の貸し手が発行する住宅ローンを保証します。その他のREMICの発行者には、住宅ローンの貸し手や保険会社、貯蓄機関などがあります。

ファニーメイとフレディマックは、REMICのより著名な発行者の一部です。

REMICは、パートナーシップ、信託、企業、または協会として組織される場合があり、連邦免税事業体です。ただし、これらの証券を所有する投資家は、依然として個人所得税の対象となります。税法により、REMICは住宅ローンを変更することができませんでした。そのため、プール内のローンが別のローンと交換された場合、企業は免税ステータスを失う可能性があります。これは、連邦規制により、特定のプールのローンを一定にすることが義務付けられているためです。言い換えれば、ローンを大幅に変更したり、新しい条件の別のローンに交換したりすることはできません。

##REMICの変更

REMICの構造と免税ステータスを保護するために、いくつかの変更が提案または行われた。

REMICによって証券化された商業用不動産ローンの制限を緩和するために、2009年に不動産抵当投資導管改善法を導入しました。商業ローンで問題を抱えた不動産の所有者は、彼らの計画がローンを確保した担保の価値を変えるため、資産を変更することができませんでした。

提案された法律は、REMICによって証券化された商業ローンを保有する不動産所有者が、不動産を市場にとってより魅力的なものにするための改善と強化を行うことを許可します。法律には、内国歳入庁（IRS）によって概説されているように、そのような条件の下での資産の変更は禁止された取引とは見なされないという宣言が含まれていました。

REMICの利息は引き続き通常の利息として扱われ、プロパティの変更によって生成された収益は、適格な住宅ローンを通じて受け取った場合と同じように処理されます。

この法律は銀行、住宅、都市問題に関する委員会に付託されましたが、それ以上の動きはありません。

連邦政府は、COVID-19のパンデミックにより困難に苦しんでいる商業および住宅ローンを持つ人々にいくらかの救済を提供しました。支払いができない住宅所有者は、最初は2020年にドナルド・トランプ前大統領によって署名されたコロナウイルス支援経済安全保障（CARES）法に基づいて、そして再びバイデン政権が規定を延長したときに、猶予が与えられました。

救済は最終的にこれらのローンの構造を変えるため、REMICの構造にも影響を及ぼします。 IRSは、借り手がこれらの緊急措置を利用した場合、これらの投資とその発行者が税務上の影響から安全に保たれることを保証しています。

##不動産住宅ローン投資コンジット（REMIC）とモーゲージ担保証券（CMO）

業界では通常、REMICをCMOSと見なしています。これは、まとめて投資家に投資として販売される一連の住宅ローンです。しかし、2つの間にいくつかの違いがあります。

CMOはREMIC内に存在しますが、CMOは税務上および法律上の目的で別個の法人です。一方、REMICは連邦税を免除されています。しかし、それは投資家が企業レベルで基礎となる住宅ローンから集める収入だけにあります。 REMICを提出する際にフォーム1066を使用して、生成され投資家に支払われる所得はすべて課税対象となります。

##不動産抵当投資コンジット（REMIC）対不動産投資信託（REIT）

REMICと不動産投資信託（REIT）はどちらも何らかの形で不動産に投資しますが、REMICは住宅ローンをプールして投資家への投資として売却しますが、REITはまったく別のボールゲームです。

、オフィスや小売スペース、マンション、多目的物件など、収入を生み出す物件のポートフォリオを所有および運営する会社です。投資家は、株式と同じように取引所で取引されるREITの株式を購入できます。企業は不動産を賃貸または賃貸し、その収入は配当として投資家に支払われます。

ただし、REMICと同様に、REITには課税されません。ただし、投資家はこれらの投資からの収益を年次確定申告で報告する必要があります。つまり、投資家は独自の税率で課税されます。

##ハイライト

-REMICは、1986年の税制改正法の制定によって最初に承認されました。

-不動産抵当投資導管（REMIC）は、住宅ローンをプールし、住宅ローン担保証券を発行するために使用される特別目的事業体です。

-不動産抵当投資導管は、パートナーシップ、信託、企業、または協会として組織され、連邦税が免除されます。