Conducto de Inversión Hipotecaria en Bienes Raíces (REMIC)
¿Qué es un conducto de inversión hipotecaria en bienes raíces (REMIC)?
El término "conducto de inversión hipotecaria en bienes raíces" (REMIC) se refiere a un vehículo de propósito especial (SPV) o instrumento de deuda que agrupa préstamos hipotecarios y emite valores respaldados por hipotecas (MBS).
Comprender los conductos de inversión hipotecaria en bienes raíces (REMIC)
Los REMIC son inversiones complejas que generan ingresos para emisores e inversores. Los fondos de hipotecas generalmente se dividen en tramos,. se vuelven a empaquetar y se comercializan a los inversionistas como valores individuales. Los REMIC pueden adoptar varias formas diferentes y, por lo general, se consideran entidades de transferencia. Como tales, están exentos de tributar directamente.
bienes raíces (REMIC) fueron autorizados por primera vez por la promulgación de la Ley de Reforma Fiscal de 1986. Tienen hipotecas comerciales y residenciales en fideicomiso y emiten intereses en estas hipotecas titulizadas a inversionistas. Se consideran una opción segura para los inversores reacios al riesgo.
Los REMIC reúnen hipotecas individuales en grupos en función del riesgo y el vencimiento, al igual que las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO). Se dividen en bonos u otros valores que luego se venden a los inversores. Estos valores se negocian en el mercado secundario hipotecario.
Algunos de los emisores de conductos de inversión hipotecaria de bienes raíces más destacados de la industria incluyen a Fannie Mae y Freddie Mac. Estas empresas están respaldadas por el gobierno federal. Aunque en realidad no emiten hipotecas, garantizan préstamos hipotecarios emitidos por otros prestamistas en el mercado secundario. Otros emisores de REMIC incluyen prestamistas hipotecarios y compañías de seguros, así como instituciones de ahorro.
Fannie Mae y Freddie Mac son algunos de los emisores más destacados de REMIC.
Los REMIC pueden organizarse como sociedades, fideicomisos,. corporaciones o asociaciones y son entidades exentas de impuestos federales. Sin embargo, los inversores que poseen estos valores siguen sujetos al impuesto sobre la renta de las personas físicas. Las leyes tributarias impidieron que las REMIC hicieran modificaciones a sus préstamos hipotecarios. Como tal, la entidad podría perder su estado de exención de impuestos si un préstamo dentro de su grupo se cambia por otro préstamo. Esto se debe a que las reglamentaciones federales exigen que los préstamos en un grupo determinado sean constantes. En otras palabras, los préstamos no pueden ser modificados significativamente ni canjeados por diferentes préstamos con nuevos términos.
Cambios en los REMIC
Se propusieron o se hicieron varios cambios para proteger la estructura y el estado de exención de impuestos de los REMIC.
El Congreso introdujo la Ley de Mejora del Conducto de Inversión Hipotecaria en Bienes Raíces en 2009 para aliviar las restricciones sobre los préstamos inmobiliarios comerciales titulizados por REMIC. Los propietarios de propiedades en problemas con préstamos comerciales no pudieron realizar cambios en sus activos porque sus planes cambiarían el valor de la garantía que garantizaba el préstamo.
La ley propuesta permitiría a los propietarios con préstamos comerciales titulizados por REMIC realizar mejoras y mejoras que harían que sus propiedades fueran más atractivas para el mercado. La legislación incluía una declaración de que las modificaciones de propiedad bajo tales términos no se considerarían transacciones prohibidas según lo describe el Servicio de Impuestos Internos (IRS).
El interés en el REMIC continuaría siendo tratado como interés regular y los ingresos generados por las modificaciones a la propiedad se manejarían de la misma manera que si se recibieran a través de hipotecas calificadas.
La Ley fue remitida a la Comisión de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos, pero no ha avanzado más.
El gobierno federal brindó cierto alivio a las personas con préstamos comerciales y residenciales que sufrían dificultades debido a la pandemia de COVID-19. A los propietarios de viviendas que no podían hacer los pagos se les otorgó indulgencia, primero bajo la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica del Coronavirus (CARES, por sus siglas en inglés), que fue firmada por el expresidente Donald Trump en 2020, y luego nuevamente cuando la administración Biden extendió las disposiciones.
Debido a que el alivio cambiaría en última instancia la estructura de estos préstamos, también tendría un efecto en cómo se estructuran los REMIC. El IRS se ha asegurado de que estas inversiones y sus emisores permanezcan a salvo de cualquier implicación fiscal si los prestatarios aprovechan estas medidas de emergencia.
Conducto de Inversión Hipotecaria en Bienes Raíces (REMIC) vs. Obligación Hipotecaria Colateralizada (CMO)
La industria comúnmente considera que los REMIC son CMOS, que son una serie de hipotecas que se agrupan y se venden a los inversores como inversiones. Pero hay algunas distinciones entre los dos.
Los CMO existen dentro de los REMIC, aunque los CMO son entidades legales separadas a efectos fiscales y legales. Un REMIC, por otro lado, está exento de impuestos federales. Pero eso es solo sobre los ingresos que los inversores obtienen de las hipotecas subyacentes a nivel corporativo. Cualquier ingreso generado y pagado a los inversores está sujeto a impuestos, utilizando el Formulario 1066 al presentar un REMIC.
Conducto de Inversión Hipotecaria en Bienes Raíces (REMIC) vs. Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT)
Tanto los REMIC como los fondos de inversión en bienes raíces (REIT) invierten en bienes raíces de una forma u otra, pero mientras que los REMIC agrupan los préstamos hipotecarios y los venden como inversiones a los inversores, los REIT son un juego de pelota completamente diferente.
Los REIT son empresas que poseen y operan una cartera de propiedades generadoras de ingresos, como oficinas y locales comerciales, condominios y propiedades de uso mixto. Los inversores pueden comprar acciones en REIT que se negocian en bolsas al igual que las acciones. Las empresas arriendan o alquilan sus propiedades y esos ingresos luego se pagan a los inversionistas como dividendos.
Sin embargo, al igual que los REMIC, los REIT no están sujetos a impuestos. Pero los inversionistas deben reportar cualquier ganancia de estas inversiones en sus declaraciones de impuestos anuales,. lo que significa que están sujetos a su propia tasa impositiva.
Reflejos
Las REMIC fueron autorizadas por primera vez por la promulgación de la Ley de Reforma Fiscal de 1986.
Un conducto de inversión hipotecaria en bienes raíces (REMIC) es un vehículo de propósito especial que se utiliza para agrupar préstamos hipotecarios y emitir valores respaldados por hipotecas.
Un conducto de inversión hipotecaria en bienes inmuebles puede organizarse como una sociedad, un fideicomiso, una corporación o una asociación y está exento de contribuciones federales.
