Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)
Mikä on Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)?
Termi "kiinteistövakuudelliset arvopaperit" (REMIC) viittaa erityiseen tarkoitukseen tarkoitettuun välineeseen (SPV) tai velkainstrumenttiin, joka yhdistää asuntolainat ja laskee liikkeeseen kiinnitysvakuudellisia arvopapereita (MBS).
Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMIC) -ratkaisujen ymmärtäminen
REMICit ovat monimutkaisia sijoituksia, jotka tuottavat tuloja liikkeeseenlaskijoille ja sijoittajille. Asuntolainapoolit jaetaan yleensä eriin,. pakataan uudelleen ja markkinoidaan sijoittajille yksittäisinä arvopapereina. REMICillä voi olla useita eri muotoja, ja niitä pidetään yleensä läpikulkukokonaisuuksina. Näin ollen ne on vapautettu suoraan verotuksesta.
Kiinteistökiinnitysten sijoituskanavat (REMIC) hyväksyttiin ensimmäisen kerran vuonna 1986 annetulla verouudistuslailla. He pitävät kaupallisia ja asuntolainoja luottamustoimissa ja antavat sijoittajille osuuksia näistä arvopaperistetuista kiinnityksistä. Niitä pidetään turvallisena vaihtoehtona riskiä vastustaville sijoittajille.
REMICs kokoaa yksittäiset asuntolainat ryhmiin riskin ja maturiteetin perusteella, aivan kuten vakuudelliset asuntolainat (CMO). Ne jaetaan joukkovelkakirjoihin tai muihin arvopapereihin, jotka myydään sitten sijoittajille. Näillä arvopapereilla käydään kauppaa asuntoluottojen jälkimarkkinoilla.
Joitakin alan merkittävimpiä kiinteistöjen asuntolainasijoittajien liikkeeseenlaskijoita ovat Fannie Mae ja Freddie Mac. Näitä yrityksiä tukee liittovaltion hallitus. Vaikka he eivät itse asiassa myönnä asuntolainoja, ne takaavat muiden lainanantajien jälkimarkkinoilla myöntämät asuntolainat. Muita REMICin liikkeeseenlaskijoita ovat asuntolainanantajat ja vakuutusyhtiöt sekä säästölaitokset.
Fannie Mae ja Freddie Mac ovat eräitä tunnetuimpia REMIC-todistusten myöntäjiä.
REMICit voidaan järjestää kumppanuuksiksi, säätiöiksi, yhtiöiksi tai yhdistyksiksi, ja ne ovat liittovaltion verovapaita yhteisöjä. Näitä arvopapereita omistavat sijoittajat ovat kuitenkin edelleen tuloverotuksen alaisia. Verolait estivät REMICejä tekemästä muutoksia asuntolainaansa. Sellaisenaan yhteisö voi menettää verovapaan asemansa, jos sen poolissa oleva laina vaihdetaan toiseen lainaan. Tämä johtuu siitä, että liittovaltion määräykset edellyttävät, että tietyn poolin lainat ovat vakioita. Toisin sanoen lainoja ei voida merkittävästi muuttaa tai vaihtaa erilaisiin lainoihin uusilla ehdoilla.
Muutoksia REMICeihin
Useita muutoksia joko ehdotettiin tai tehtiin REMIC:ien rakenteen ja verovapaan aseman suojaamiseksi.
Kongressi esitteli Real Estate Mortgage Investment Conduit Improvement Act -lain vuonna 2009 helpottaakseen REMICien arvopaperistamien kaupallisten kiinteistölainojen rajoituksia. Ongelmallisten kiinteistöjen omistajat, joilla oli kaupallisia lainoja, eivät voineet tehdä muutoksia varoihinsa, koska heidän suunnitelmansa muuttaisivat lainan vakuutena olevien vakuuksien arvoa.
Ehdotettu laki antaisi kiinteistöjen omistajille, joilla on REMICin arvopaperistamia kaupallisia lainoja,. tehdä parannuksia ja parannuksia, jotka tekisivät kiinteistöistään houkuttelevampia markkinoille. Lainsäädäntöön sisältyi julistus, jonka mukaan tällaisten ehtojen mukaisia kiinteistömuutoksia ei pidetä verohallinnon (IRS) määrittelemänä kiellettynä liiketoimena.
REMIC-korkoa kohdeltaisiin edelleen säännöllisinä korkoina, ja kiinteistöön tehdyistä muutoksista syntyneet tuotot käsitettäisiin samalla tavalla kuin hyväksyttyjen kiinnitysluottojen kautta.
Laki siirrettiin pankki-, asunto- ja kaupunkiasioiden valiokuntaan, mutta se ei ole edennyt pidemmälle.
Liittovaltion hallitus tarjosi hieman helpotusta ihmisille, joilla oli kaupallisia ja asuntolainoja, jotka kärsivät COVID-19-pandemian aiheuttamista vaikeuksista. Asunnonomistajille, jotka eivät pystyneet suorittamaan maksuja, myönnettiin kärsivällisyys ensin Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) -lain nojalla, jonka entinen presidentti Donald Trump allekirjoitti vuonna 2020, ja sitten uudelleen, kun Bidenin hallinto laajensi säännöksiä.
Koska helpotus muuttaisi viime kädessä näiden lainojen rakennetta, se vaikuttaisi myös REMIC:ien rakenteeseen. IRS on varmistanut, että nämä sijoitukset ja niiden liikkeeseenlaskijat ovat turvassa kaikilta verovaikutuksilta, jos lainanottajat hyödyntävät näitä hätätoimenpiteitä.
Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs. CMO (Calateralized Mortgage Obligation)
Teollisuus pitää yleisesti REMIC:iä CMOSina, jotka ovat sarja kiinnelainoja, jotka niputetaan yhteen ja myydään sijoittajille sijoituksina. Mutta näiden kahden välillä on joitain eroja.
REMIC:issä on yhteisiä markkinajärjestelyjä, vaikka yhteiset markkinajärjestelyt ovat verotuksellisesti ja oikeudellisesti erillisiä oikeushenkilöitä. REMIC puolestaan on vapautettu liittovaltion verosta. Mutta se koskee vain tuloja, jotka sijoittajat keräävät taustalla olevista asuntolainoista yritystasolla. Kaikki sijoittajille syntyneet ja maksetut tulot ovat veronalaisia käyttämällä lomaketta 1066 REMIC-ilmoituksen jättämisen yhteydessä.
Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs. Real Estate Investment Trust (REIT)
Sekä REMIC-yhtiöt että kiinteistösijoitusrahastot (REIT) sijoittavat kiinteistöihin tavalla tai toisella, mutta vaikka REMICit yhdistävät asuntolainat ja myyvät ne sijoituksiksi sijoittajille, REIT-rahastot ovat täysin erilainen pallopeli.
REIT:t ovat yrityksiä, jotka omistavat ja ylläpitävät portfoliota tuloja tuottavia kiinteistöjä, kuten toimisto- ja liiketiloja, asuntoja ja sekakäyttöisiä kiinteistöjä. Sijoittajat voivat ostaa REIT-osuuksia, joilla käydään kauppaa pörsseissä aivan kuten osakkeilla. Yritykset vuokraavat tai vuokraavat kiinteistöjään ja tuotot maksetaan sitten sijoittajille osinkoina.
Aivan kuten REMIC:itä, REITiä ei kuitenkaan veroteta. Sijoittajien on kuitenkin ilmoitettava näistä sijoituksista saatavat tulot vuosittaisessa veroilmoituksessaan,. mikä tarkoittaa, että heitä verotetaan oman verokannan mukaan.
Kohokohdat
REMIC-järjestelmät hyväksyttiin ensimmäisen kerran vuonna 1986 annetulla verouudistuslailla.
Kiinteistökiinnitysrahasto (REMIC) on erikoisväline, jota käytetään asuntolainojen yhdistämiseen ja asuntolainavakuudellisten arvopapereiden liikkeeseen laskemiseen.
Kiinteistökiinnityssijoitusyhtiö voidaan järjestää kumppanuudeksi, säätiöksi, yhtiöksi tai yhdistykseksi, ja se on vapautettu liittovaltion veroista.
