Saluran Pelaburan Gadai Janji Hartanah (REMIC)

Apakah Itu Konduit Pelaburan Gadai Janji Hartanah (REMIC)?

Istilah "saluran pelaburan gadai janji hartanah" (REMIC) merujuk kepada kenderaan tujuan khas (SPV) atau instrumen hutang yang mengumpulkan pinjaman gadai janji bersama-sama dan mengeluarkan sekuriti bersandarkan gadai janji (MBS).

Memahami Saluran Pelaburan Gadai Janji Hartanah (REMICs)

REMIC ialah pelaburan kompleks yang menjana pendapatan untuk penerbit dan pelabur. Kumpulan gadai janji biasanya dipecahkan kepada tranche,. dibungkus semula dan dipasarkan kepada pelabur sebagai sekuriti individu. REMIC boleh mengambil beberapa bentuk yang berbeza dan secara amnya dianggap sebagai entiti lulus. Oleh itu, mereka dikecualikan daripada dikenakan cukai secara langsung.

hartanah (REMICs) pertama kali diberi kuasa oleh penggubalan Akta Pembaharuan Cukai 1986. Mereka memegang gadai janji komersial dan kediaman sebagai amanah dan mengeluarkan kepentingan dalam gadai janji yang disekuritikan ini kepada pelabur. Mereka dianggap sebagai pilihan yang selamat untuk pelabur yang enggan mengambil risiko.

REMIC menggabungkan gadai janji individu ke dalam kumpulan berdasarkan risiko dan kematangan, sama seperti obligasi gadai janji bercagar (CMO). Ia dibahagikan kepada bon atau sekuriti lain yang kemudiannya dijual kepada pelabur. Sekuriti ini didagangkan di pasaran gadai janji sekunder.

Beberapa pengeluar konduit pelaburan gadai janji hartanah yang paling menonjol dalam industri termasuk Fannie Mae dan Freddie Mac. Syarikat-syarikat ini disokong oleh kerajaan persekutuan. Walaupun mereka sebenarnya tidak mengeluarkan gadai janji, mereka menjamin pinjaman rumah yang dikeluarkan oleh pemberi pinjaman lain di pasaran sekunder. Pengeluar REMIC lain termasuk pemberi pinjaman gadai janji dan syarikat insurans, serta institusi simpanan.

Fannie Mae dan Freddie Mac ialah beberapa pengeluar REMIC yang lebih menonjol.

REMIC boleh dianjurkan sebagai perkongsian, amanah,. syarikat atau persatuan dan merupakan entiti yang dikecualikan cukai persekutuan. Pelabur yang memiliki sekuriti ini, bagaimanapun, masih tertakluk kepada cukai pendapatan individu. Undang-undang cukai menghalang REMIC daripada membuat pengubahsuaian pada pinjaman gadai janji mereka. Oleh itu, entiti boleh kehilangan status dikecualikan cukai jika pinjaman dalam kumpulannya ditukar dengan pinjaman lain. Ini kerana peraturan persekutuan memerlukan pinjaman dalam kumpulan tertentu untuk tetap. Dalam erti kata lain, pinjaman tidak boleh diubah suai dengan ketara atau ditukar dengan pinjaman berbeza dengan terma baharu.

Perubahan kepada REMIC

Beberapa perubahan sama ada dicadangkan atau dibuat untuk melindungi struktur dan status pengecualian cukai REMIC.

Kongres memperkenalkan Akta Penambahbaikan Saluran Pelaburan Gadai Janji Hartanah pada 2009 untuk mengurangkan sekatan ke atas pinjaman hartanah komersial yang disekuriti oleh REMIC. Pemilik hartanah bermasalah dengan pinjaman komersial tidak dapat membuat perubahan pada aset mereka kerana rancangan mereka akan mengubah nilai cagaran yang menjamin pinjaman.

Undang-undang yang dicadangkan itu akan membenarkan pemilik hartanah dengan pinjaman komersial yang disekuritikan oleh REMIC untuk membuat penambahbaikan dan penambahbaikan yang akan menjadikan hartanah mereka lebih menarik kepada pasaran. Perundangan itu termasuk pengisytiharan bahawa pengubahsuaian harta di bawah syarat sedemikian tidak akan dianggap sebagai transaksi yang dilarang seperti yang digariskan oleh Perkhidmatan Hasil Dalam Negeri (IRS).

Kepentingan dalam REMIC akan terus dianggap sebagai faedah biasa dan hasil yang dijana melalui pengubahsuaian harta itu akan dikendalikan sama seperti jika diterima melalui gadai janji yang layak.

Akta tersebut telah dirujuk kepada Jawatankuasa Perbankan, Perumahan dan Hal Ehwal Bandar, tetapi tidak bergerak lebih jauh.

Kerajaan persekutuan memberikan sedikit kelegaan kepada mereka yang mempunyai pinjaman komersial dan kediaman yang mengalami kesusahan akibat pandemik COVID-19. Pemilik rumah yang tidak dapat membuat pembayaran telah diberikan kesabaran, pertama di bawah Akta Bantuan, Bantuan dan Keselamatan Ekonomi (CARES) Coronavirus, yang ditandatangani oleh bekas Presiden Donald Trump pada 2020, dan sekali lagi apabila pentadbiran Biden melanjutkan peruntukan tersebut.

Kerana pelepasan itu akhirnya akan mengubah struktur pinjaman ini, ia akan memberi kesan pada cara REMIC juga distrukturkan. IRS telah memastikan bahawa pelaburan ini dan pengeluarnya akan kekal selamat daripada sebarang implikasi cukai jika peminjam mengambil kesempatan daripada langkah kecemasan ini.

Saluran Pelaburan Gadai Janji Hartanah (REMIC) lwn. Obligasi Gadai Janji Cagaran (CMO)

Industri biasanya menganggap REMIC sebagai CMOS, yang merupakan satu siri gadai janji yang digabungkan bersama dan dijual kepada pelabur sebagai pelaburan. Tetapi terdapat beberapa perbezaan antara keduanya.

CMO wujud dalam REMIC, walaupun CMO ialah entiti undang-undang yang berasingan untuk tujuan cukai dan undang-undang. REMIC, sebaliknya, dikecualikan daripada cukai persekutuan. Tetapi itu hanya pada pendapatan yang dikutip oleh pelabur daripada gadai janji asas di peringkat korporat. Sebarang pendapatan yang dijana dan dibayar kepada pelabur boleh dikenakan cukai, menggunakan Borang 1066 apabila memfailkan REMIC.

Saluran Pelaburan Gadai Janji Hartanah (REMIC) lwn. Amanah Pelaburan Hartanah (REIT)

Kedua-dua REMIC dan amanah pelaburan hartanah (REIT) melabur dalam hartanah dalam beberapa bentuk atau yang lain, tetapi sementara REMIC mengumpulkan pinjaman gadai janji dan menjualnya sebagai pelaburan kepada pelabur, REIT adalah permainan bola yang berbeza.

REIT ialah syarikat yang memiliki dan mengendalikan portfolio hartanah menjana pendapatan, seperti pejabat dan ruang runcit, kondominium dan hartanah guna bercampur. Pelabur boleh membeli saham dalam REIT yang didagangkan di bursa sama seperti saham. Syarikat memajak atau menyewakan hartanah mereka dan pendapatan itu kemudiannya dibayar kepada pelabur sebagai dividen.

Sama seperti REMIC, REIT tidak dikenakan cukai. Tetapi pelabur mesti melaporkan sebarang pendapatan daripada pelaburan ini pada pulangan cukai tahunan mereka,. yang bermaksud mereka dikenakan cukai pada kadar cukai mereka sendiri.

Sorotan

REMIC pertama kali diberi kuasa oleh penggubalan Akta Pembaharuan Cukai 1986.
Saluran pelaburan gadai janji hartanah (REMIC) ialah kenderaan tujuan khas yang digunakan untuk mengumpulkan pinjaman gadai janji dan menerbitkan sekuriti bersandarkan gadai janji.
Saluran pelaburan gadai janji hartanah boleh dianjurkan sebagai perkongsian, amanah, perbadanan atau persatuan dan dikecualikan daripada cukai persekutuan.