Afskærmningskrise
Hvad var afskærmningskrisen?
Afskærmningskrisen var en periode med drastisk forhøjede ejendomsbeslaglæggelser på det amerikanske boligmarked mellem 2007 og 2010. Afskærmningskrisen var et aspekt af finanskrisen og den store recession,. der udviklede sig i denne periode. Den overdrevne udvidelse af realkreditlån, komplicerede ordninger for securitisering af realkreditgæld og hurtig stigning i antallet af tvangsauktioner (i en industri, der ikke var forberedt på at behandle dem alle) bidrog hver især til krisen.
Forståelse af afskærmningskrisen
Afskærmning er den juridiske proces, der opstår, når en boligejer undlader at betale fuld hovedstol og renter på sit realkreditlån. Hvis dette problem ikke er rettet inden for en bestemt henstandsperiode,. har långiveren ret til at smide boligejeren ud, tage kontrol over ejendommen og derefter sælge den.
Afskærmningskrisen toppede i september 2010, hvor cirka 120.000 boliger blev overtaget i løbet af en periode på en måned. Dens rødder lå dog i en nedtur på boligmarkedet, der begyndte tidligt i 2007 og blomstrede op i en krise, da Lehman Brothers erklærede sig konkurs i september 2008.
Overskydende realkredit
For lave renter på grund af ekspansiv pengepolitik i den amerikanske centralbank, kombineret med en pro-boligpolitik fra den udøvende magt, skabte i 2000'erne et boom i boligkøb og forlængelse af kredit til boliglån. Dette førte til generelt uoverskueligt eller ikke-eksisterende tilsyn med forsikringsprocesser,. da provisionshungrende långivere hensynsløst uddelte horder af mere risikable subprime-lån på til tider rovvilde vilkår til folk med lav indkomst og kreditværdighed. Denne proces blev lettet af innovationen af securitisering af realkreditgæld, der gjorde det muligt for långivere at overføre risiciene ved disse lån til investorer og fortsætte med at udlåne.
Mængden af realkreditgæld i forhold til økonomiens tilbagebetalingsevne steg hurtigt. Den samlede realkreditgæld i USA oversteg USA's bruttonationalprodukt (BNP) begyndende i 1. kvartal 2008. Tidligere havde dette forhold (samlet realkreditgæld i forhold til BNP) ligget mellem omkring 30 % til 60 % i det meste af det 20. århundrede.
Gældssecuritisation
Realkreditinstitutter indkasserede ofte gebyrer og solgte derefter prompte lånene videre til ofte uopmærksomme finansielle institutioner,. som undlod at foretage passende due diligence på lånene. Pantelånene blev securitiseret til Mortgage-Backed Securities og mere komplekse instrumenter, som på det tidspunkt blev anset for at være et tilstrækkeligt værktøj til at styre misligholdelsesrisikoen for et enkelt realkreditlån ved at kombinere det med andre lån for effektivt at samle risikoen og derefter fordele den på tværs af alle indehavere af det udstedte værdipapir.
Ud over i sidste ende ikke at være et tilstrækkeligt risikostyringsværktøj (især da stort set alle boligpriser faldt og misligholdelser blev udbredt), slørede securitiseringen af lånene i mange tilfælde forbindelserne mellem, hvem der havde lånene, og låntagerne.
Stigning i tvangsauktioner
Da Federal Reserve begyndte at trykke på de monetære bremser og bremse den massive strøm af kreditekspansion i 2006, begyndte problemerne at blive synlige i branchen. Strammere kreditbetingelser gjorde det sværere for långivere at fortsætte med at forlænge risikable realkreditlån og gjorde eksisterende realkreditlån med justerbare renter mindre overkommelige for eksisterende låntagere. Mellem 2006 og 2008 mere end fordobledes forsinkelsesrenterne på boliglån og ville fortsætte med at stige gennem 2010, efterhånden som krisen spredte sig.
Da misligholdelserne steg, stod bankerne pludselig over for så mange afskærmningshændelser, at de ikke kunne behandle dem effektivt. Forud for og under krisen behandlede realkreditvirksomheder et stort antal lån uden tilstrækkelig gennemgang af de oplysninger, der fulgte med dem. Det var en almindelig antagelse, at misligholdelse af boliglån og de efterfølgende tvangsauktioner ville være individuelle eller højst lokale begivenheder, som let kunne behandles og afvikles i løbet af långiveres og låneudbyderes normale drift.
Forhastet securitisering under boligboomet havde i mange tilfælde ført til dårlig registrering af det faktiske ejerskab af et givet realkreditlån. I nogle tilfælde undlod banker at iværksætte tvangsauktioner på boliger i måneder efter, at husejere var holdt op med at foretage betalinger. Registreringsprocesserne var blevet så sjuskede, at bankerne ikke altid kunne være sikre på, at de faktisk ejede realkreditlån til ejendomme, der blev tvangsauktioneret, og endda i nogle tilfælde tvangsauktionerede realkreditlån, som de ikke lovligt ejede.
Mange bankansatte underskrev simpelthen alt, hvad der kom på tværs af deres skriveborde, idet de antog, at alt papirarbejde var legitimt. Da mængden af tvangsauktioner steg markant, skabte robo-underskrivere betydelige problemer, da de underskrev ukorrekt papirarbejde, enten fordi de ikke anede, hvad de underskrev, eller fordi de skulle behandle alt for mange dokumenter for at udføre det korrekte arbejde for at autentificere dem .
Medarbejdere, der underskrev afskærmningsdokumenter uden at gennemgå dem ordentligt, blev kendt som robo-underskrivere.
Virkningerne af unøjagtigt og uklart papirarbejde kombineret med en stigning i antallet af boliglån, der går i misligholdelse på landsplan, skabte udbredte problemer. Nogle banker tvangsauktionerede de forkerte ejendomme, fejlberegnet boligværdier eller gav i nogle tilfælde advokater for boligejere, der står over for tvangsauktion, chancen for at smide tvangsauktionssager helt ud.
Løsning af afskærmningskrisen
I 2009 nåede regeringen til sidst et forlig med landets fem største realkreditinstitutter:
Ally (tidligere kendt som GMAC)
Bank of america
Citi
JPMorgan Chase
Wells Fargo
Aftalen, kendt som National Mortgage Settlement, kostede servicepersonalet over 50 milliarder dollars i bøder og forbrugernedsættelser.
Berørte låntagere modtog hovedstolsnedsættelser eller refinansieringer for undervandslån , hvilket gav dem mulighed for at undgå afskærmning og blive i deres hjem. Derudover krævede forliget et eftersyn af de låneservicesystemer, som bankerne havde tilsyn med.
Låntagere, der mistede deres hjem på grund af tvangsauktion fra disse banker i stater, der er part i forligsaftalen, blev berettiget til betalinger på ca. $1.480. Den samlede forligsudbetaling beløb sig til omkring 1,5 milliarder dollars.
Ejendomsinformationsfirmaet RealtyTrac anslog, at en ud af hver 248 husstande i USA modtog en tvangsauktion i september 2012.
Højdepunkter
Denne rodede proces fik nogle gange banker til at tvangsauktionere den forkerte ejendom, fejlberegne boligværdier og i nogle tilfælde give advokater for boligejere, der står over for tvangsauktion, chancen for at smide sagen helt ud.
Forud for og under krisen behandlede realkreditvirksomheder et stort antal lån uden tilstrækkelig gennemgang af de oplysninger, der fulgte med dem.
Afskærmningskrisen var en periode med drastisk forhøjede ejendomsbeslaglæggelser på det amerikanske boligmarked mellem 2007 og 2010.
Overdreven kreditudvidelse under boligboomet, securitisering af realkreditgæld og et finansielt system, der ikke var forberedt på at klare en udbredt stigning i misligholdelser, bidrog alle til krisen.
