Boligobligationer
Hvad er boligobligationer?
Boligobligationer er gældsbeviser, en variation af kommunale indtægtsobligationer,. udstedt af statslige eller lokale myndigheder for at skaffe penge til overkommelige boligudviklingsprojekter.
Forståelse af boligobligationer
Statslige og lokale myndigheder udsteder boligobligationer for at finansiere opførelse eller rehabilitering af billige boliger. Ud over at tilbagebetale obligationens hovedstol skal staten eller lokaliteten betale renter af de penge, den låner. Boligobligationer kræver nogle gange vælgernes godkendelse og kan enten være kort- eller langsigtede udstedelser.
En kommunal myndighed kan udstede gæld i form af obligationer til fremskaffelse af kapital til finansiering af projekter. De to typer kommunale obligationer er generelle obligationsobligationer (GO) og indtægtsobligationer. Rentebetalingen og afdraget af hovedstolen af obligationer med almindelige forpligtelser finansieres af statens eller lokale myndigheders finansielle kasser. Disse obligationer er bakket op af den fulde tro og kredit fra den kommunale regering, som kan have bemyndigelse til at øge skatterne for at opfylde sine betalingsforpligtelser på GO-obligationen. I mellemtiden er betalingsforpligtelser på en indtægtsobligation understøttet af den forventede indtægtsstrøm for det projekt, som obligationen blev udstedt til. En boligobligation er én type indtægtsobligation.
Som private aktivitetsobligationer (PAB'er) kan boligobligationer udstedes på vegne af kvalificerede profit- og nonprofit-udviklere til finansiering af lavindkomst-flerfamilie- og seniorboligprojekter. Provenuet fra boligobligationer kan også udstedes for at give lavpris realkreditfinansiering til lavindkomstfamilier eller enkeltpersoner, så de kan købe et hjem.
1,1 mio
Antallet af billige boliger finansieret med boligobligationer ved brug af Boligkreditten.
Krav til boligobligationer
Realkreditlån ydet gennem boligobligationer er begrænset til førstegangsboligkøbere, der ikke tjener mere end områdets medianindkomst. Endvidere er prisen på en bolig købt med et boligobligationspant begrænset til 90 % af den gennemsnitlige arealkøbspris.
Boligobligationer har typisk lave renter og kan udstedes som enten fast eller variabelt forrentet efterspørgselsforpligtelse (VRDO). Hovedstolen og rentebetalingerne til obligationsejerne sker fra pantsatte afdrag på realkreditlån og investeringsindtjening. Låntagernes tilbagebetalinger på realkreditlån opkræves af kuratoren for boligobligationen, som investerer midlerne i kortsigtede investeringer indtil det planlagte tidspunkt for at betale renter til obligationsejerne. Rent faktisk er betaling på boligobligationer understøttet af rettidig og konsekvent rentebetaling og tilbagebetaling af hovedstolen af de underliggende realkreditlån fra låntagere.
Fordele ved boligobligationer
Boligobligationer er til gavn for staten såvel som for private investorer. På den ene side får staten adgang til en stor mængde billig finansiering. På den anden side er de skattefordele, som boligobligationer tilbyder, yderst attraktive for långivere i de øvre skatteklasser.
For investorer er renterne betalt af boligobligationer fritaget for føderal og til tider statslig indkomstskat. Jo højere marginalskattesatsen er,. jo mere værdifuld er en boligindtægtsobligations skattefritagelse. Selvom investorer er underlagt den alternative minimumsskat (AMT) kan være underlagt skat, betyder fritagelsen, at investorer i høje føderale skatteklasser nyder godt af indtægtsobligationer og andre kommunale obligationer. Denne skattefritagelse er med til at kompensere for obligationernes lave rente.
Føderale boligskattefradrag med lav indkomst er en anden kapitalkilde, der kan bruges i stedet for eller ud over boligobligationer for at finansiere overkommelige boligprojekter. Kreditterne er ikke-refunderbare føderale indkomstskattefradrag for en del af realkreditrenten, som kvalificerede boligkøbere betaler hvert år.
##Højdepunkter
Boligobligationer giver staten billig finansiering og långiveren, især dem i de øvre skatteklasser, skattefordele.
Boligobligationer er gældsbeviser, en variation af kommunale indtægtsobligationer, udstedt af statslige eller lokale myndigheder for at skaffe penge til overkommelige boligudviklingsprojekter.
Realkreditlån ydet gennem boligobligationer er begrænset til førstegangsboligkøbere, der ikke tjener mere end arealets medianindkomst, og prisen på en købt bolig er begrænset til 90 % af den gennemsnitlige arealkøbspris.
