Przekształcenie hipoteczne

Co to jest przekształcenie hipoteczne?

Przekształcenie kredytu hipotecznego, zwane także przekształceniem kredytu, jest cechą niektórych rodzajów kredytów hipotecznych, w przypadku których pozostałe miesięczne płatności są przeliczane na podstawie nowego harmonogramu amortyzacji. Podczas przekształcenia kredytu hipotecznego kredytobiorca płaci dużą sumę na poczet swojego kapitału,. a następnie jego kredyt hipoteczny jest ponownie obliczany na podstawie nowego, niższego salda należnego.

Niektóre kredyty hipoteczne mają zaplanowaną datę przekształcenia,. która jest datą, w której pożyczkodawca obliczy nowy harmonogram amortyzacji na podstawie pozostałego salda i okresu kredytowania kredytu hipotecznego.

Jak działa przekształcenie kredytu hipotecznego

Dla kredytobiorcy podstawową korzyścią z przekształcenia kredytu hipotecznego jest zmniejszenie miesięcznych płatności. Często pożyczkodawca hipoteczny po prostu skróci okres pożyczki, jeśli zostaną dokonane dodatkowe spłaty kapitału, ale utrzyma tę samą stałą miesięczną należną kwotę — po prostu zwiększając kwotę główną i zmniejszając część odsetkową płatności.

Przekształcenie może obniżyć kwotę odsetek, które pożyczkobiorca zapłaci przez cały okres spłaty pożyczki, jeśli zostanie dokonana dostatecznie duża spłata kapitału, zmniejszając zarówno odsetki, jak i kapitał pozostały z nowych miesięcznych spłat pożyczki.

Przekształcenie kredytu hipotecznego a Refinansowanie

Przekształcenie kredytu hipotecznego może być wygodniejszą opcją niż refinansowanie. Refinansując, zastępujesz obecny kredyt hipoteczny nowym kredytem hipotecznym, który może być kosztowny i zależy od Twojej zdolności kredytowej. Przekształcenie hipoteki nie obejmuje sprawdzenia zdolności kredytowej i kontynuuje pierwotną hipotekę.

Z drugiej strony refinansowanie kredytu hipotecznego oznacza spłatę istniejącego kredytu i zastąpienie go nowym. Powody, dla których właściciele domów refinansują to:

Możliwość uzyskania niższego oprocentowania.
Skrócić okres ich kredytu hipotecznego.
Chęć zamiany kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu (ARM) na kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu lub odwrotnie.
Możliwość wykorzystania kapitału własnego domu w celu sfinansowania dużego zakupu.
Aby skonsolidować dług.

W przeciwieństwie do refinansowania kredytu hipotecznego, przekształcenie kredytu hipotecznego nie obniży oprocentowania kredytu hipotecznego.

Rodzaje kredytów hipotecznych, które mogą zostać przekształcone

Ujemne pożyczki amortyzacyjne

Przekształcenie hipoteczne może być zapisane w warunkach pożyczki i wiąże się z ujemną pożyczką amortyzacyjną. Pożyczka amortyzowana ujemnie ma strukturę płatności, która pozwala na zaplanowaną płatność, która jest mniejsza niż odsetki od pożyczki.

Gdy płatność jest mniejsza niż naliczenie odsetek w danym momencie, tworzy odroczone odsetki. Kwota utworzonych odsetek odroczonych jest dodawana do salda kapitału pożyczki, co prowadzi do sytuacji, w której należny kapitał z czasem rośnie, a nie maleje. Ze względu na ten rosnący kapitał, ujemne kredyty hipoteczne amortyzacyjne wymagają przekształcenia kredytu w pewnym momencie, tak aby został spłacony do końca planowanego okresu.

Ujemne kredyty hipoteczne z amortyzacją czasami mają również przyczyny,. które mogą spowodować nieplanowane przekształcenie. Może to zadziałać, na przykład, jeśli saldo kapitału pożyczki osiągnie ustalony limit poprzez ujemną amortyzację.

Opcjonalnie kredyty hipoteczne z regulowaną stopą procentową (opcja ARM)

Negatywne kredyty hipoteczne z amortyzacją są również znane jako kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (Option ARM). Te kredyty hipoteczne dają kredytobiorcom opcje, które obejmują spłatę całości kapitału i odsetek lub spłatę tylko części odsetek.

Podczas gdy opcje dostępne z opcją ARM pozwalają na większą elastyczność płatności, pożyczkobiorca może łatwo skończyć z większym długiem długoterminowym niż wcześniej. Podobnie jak w przypadku innych kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu (ARM), istnieje możliwość drastycznej i szybkiej zmiany stóp procentowych w zależności od rynku.

Przykład przekształcenia hipoteki

Nawet jeśli kredyt hipoteczny nie zawiera opcji przekształcenia, możesz skontaktować się z pożyczkodawcą, aby sprawdzić, czy przekształcenie kredytu hipotecznego przyniesie Ci korzyści i obniży miesięczne płatności. Płacąc ryczałt i zmieniając swój kredyt hipoteczny, możesz obniżyć koszty mieszkania. Natomiast jeśli prześlesz kwotę ryczałtową bez przekształcenia, obniżysz saldo, ale miesięczne płatności pozostaną takie same.

Załóżmy, że masz 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu o wartości 500 000 USD i 4% oprocentowaniu. Twoja łączna spłata odsetek i kapitału wyniesie około 2400 USD miesięcznie pod względem kapitału i odsetek.

Po kilku latach otrzymujesz nieoczekiwaną kwotę ryczałtową w wysokości 375 000 USD. Jeśli zdecydujesz się wykorzystać tę ryczałtową sumę na spłatę kredytu hipotecznego bez przekształcenia go, nadal będziesz spłacać około 2400 USD miesięcznie, ale okres pożyczki byłby krótszy, ponieważ skutecznie spłacasz dodatkowy kapitał.

Z drugiej strony, jeśli przekształcisz pożyczkę na pozostałe 25 lat kredytu hipotecznego, miesięczna spłata spadnie do około 900 USD miesięcznie pod względem kapitału i odsetek.

Poprawka –13 kwietnia 2022 r.: Poprzednia wersja tego artykułu nieprawidłowo obliczyła w przykładzie przekształconą miesięczną kwotę spłaty kredytu hipotecznego.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

Przekształcenie ma miejsce, gdy pożyczkobiorca spłaca dużą sumę kapitału kredytu hipotecznego, a pożyczkodawca ponownie oblicza pożyczkę na podstawie nowego salda.
Ujemne kredyty amortyzacyjne lub hipoteki o zmiennym oprocentowaniu (opcja ARM) często zawierają klauzulę przekształcenia hipoteki w ramach umowy kredytowej.
Kiedy pożyczkodawca ponownie przeliczy pożyczkę, utworzy nowy harmonogram amortyzacji, który jest tabelą spłat pożyczki pokazującą kwotę główną i odsetki, która obejmuje każdą płatność do momentu całkowitej spłaty pożyczki.
Główną korzyścią dla kredytobiorcy z przekształcenia kredytu hipotecznego jest możliwość zmniejszenia miesięcznych rat.