Índice de qualificação
O que é um índice de qualificação?
O termo índice de qualificação refere-se à medida da qualidade de crédito de um mutuário que ajuda os credores a decidir se devem ou não conceder crédito. Usado no processo de subscrição, um índice de qualificação calcula a probabilidade de um mutuário pagar um empréstimo.
Os credores normalmente usam um dos dois índices de qualificação em seu processo de subscrição. O primeiro é o índice dívida/renda mensal (DTI), enquanto o segundo é chamado de índice back-end,. que calcula o pagamento mensal da dívida sobre a renda. Os índices de qualificação também determinam os termos de qualquer pedido de crédito, incluindo prazos de reembolso e taxa de juros.
Entendendo os Índices de Qualificação
Os aplicativos de crédito ao consumidor fornecem aos credores uma janela para a situação pessoal e financeira dos solicitantes. Os consumidores são obrigados a fornecer informações como nome, endereço e informações financeiras sobre esses aplicativos. Essas informações incluem informações de emprego, renda e dívidas. Os credores usam essas informações no processo de subscrição para determinar se devem ou não aprovar o pedido de crédito de um consumidor para a maioria dos produtos de crédito, especialmente empréstimos e hipotecas.
Somente as despesas de moradia de um mutuário, que incluem seguro residencial,. impostos, serviços públicos e taxas de bairro ou associação, não podem exceder 28% da renda bruta mensal do mutuário. Outro índice de qualificação, o DTI do mutuário, inclui despesas de moradia mais dívidas, e geralmente não pode ultrapassar 36% da renda bruta mensal.
Índices mais altos indicam um risco aumentado de inadimplência. Mas alguns credores podem aceitar índices mais altos em troca de certos fatores, como adiantamentos substanciais , economias consideráveis e pontuações de crédito favoráveis . Por exemplo, um credor pode oferecer uma hipoteca a um mutuário com um alto índice de front-end se pagar metade do preço de compra como adiantamento.
Os credores geralmente preferem um índice inicial de não mais que 31% ou menos para empréstimos da Federal Housing Administration (FHA).
Como mencionado acima, os credores geralmente usam um dos dois índices de qualificação para determinar a probabilidade de reembolso. Isso é baseado nas informações fornecidas pelo requerente, bem como seu relatório de crédito.
A primeira proporção envolve a dívida mensal total do requerente em relação à renda mensal total, enquanto a outra calcula os pagamentos mensais totais da dívida versus a renda mensal total. Esses índices pegam a renda anual total de uma família e a dividem por 12. Os bancos geralmente usam o menor dos dois números para determinar o tamanho de um empréstimo a oferecer.
Considerações Especiais
Os índices de qualificação não são rígidos. Um excelente histórico de crédito geralmente atenua um índice ruim, por exemplo. Além disso, alguns mutuários que não atendem aos índices de qualificação padrão aproveitam os programas especiais de hipoteca oferecidos por alguns bancos. O risco adicional de inadimplência desses mutuários significa que eles geralmente pagam taxas de juros mais altas do que as hipotecas que atendem aos índices de qualificação padrão.
Dívida de Cartão de Crédito e Índices de Qualificação
do cartão de crédito também conta para o seu índice de back-end, mas isso é muito mais complicado. Os credores costumavam aplicar o pagamento mínimo no saldo do cartão de crédito e chamar essa dívida mensal. Mas esse sistema não era justo para os usuários de cartão de crédito que pagavam seu saldo integralmente todos os meses e usavam cartões de crédito principalmente para conveniência e pontos de recompensa.
A maioria dos credores agora analisa o saldo total rotativo do mutuário e aplica 5% do total como dívida mensal. Digamos que você tenha $ 10.000 em dívidas de cartão de crédito. Nesse caso, o banco adiciona $ 500 em dívida mensal ao seu índice de back-end.
Exemplo de uma taxa de qualificação
Aqui está um exemplo hipotético para mostrar como funcionam as taxas de qualificação. Digamos que você e seu cônjuge ganhem um total de $ 96.000 por ano, a renda bruta de sua família seria de $ 8.000 por mês. Multiplique $ 8.000 pelo limite de 28% exigido pela maioria dos credores e você obterá a despesa mínima de moradia que pode pagar, que os credores chamam de front-end ratio.
Nesse caso, sua família seria elegível para um empréstimo se as despesas mensais totais de moradia não excederem US$ 2.240. Observe que esse valor de despesas inclui impostos sobre a propriedade, seguro residencial, seguro de hipoteca privada (PMI) e encargos como taxas de condomínio.
Agora vamos dar uma olhada na proporção de back-end usando o mesmo exemplo. Nesse caso, pegue a renda mensal de US$ 8.000 e multiplique-a pelo limite mínimo de 36%. Esta é efetivamente sua relação dívida/renda, e você obterá um valor de $ 2.880. Em seguida, deduza quaisquer pagamentos mensais da dívida desses $ 2.880. Vamos supor que eles consistem em um pagamento mensal de $ 300 para um carro e um pagamento mensal de $ 400 para um empréstimo estudantil. Isso deixa você com $ 2.180 para despesas de moradia. Observe que esse valor é normalmente menor do que a proporção de front-end.
Destaques
Os credores usam índices de qualificação para ajudar a subscrever um pedido de empréstimo para aprovação e/ou os termos de crédito que devem ser estendidos.
Um índice de qualificação calcula a capacidade do mutuário de reembolsar um empréstimo, normalmente como uma proporção da dívida para a renda ou das despesas de moradia para a renda.
Certos fatores qualitativos também podem entrar em jogo, dando aos credores algum espaço de manobra para estender ou negar um empréstimo.
Os credores usam o índice de front-end em conjunto com o índice de back-end para determinar quanto emprestar.
