Relación de calificación

¿Qué es un índice de calificación?

El término índice de calificación se refiere a la medida de la solvencia crediticia de un prestatario que ayuda a los prestamistas a decidir si otorgarles crédito. Utilizado en el proceso de suscripción, un índice de calificación calcula la probabilidad de que un prestatario pague un préstamo.

Los prestamistas normalmente usan uno de dos índices de calificación en su proceso de suscripción. La primera es la relación deuda-ingreso mensual (DTI), mientras que la segunda se denomina relación back-end,. que calcula el pago de la deuda mensual a los ingresos. Los índices de calificación también determinan los términos de cualquier solicitud de crédito, incluidos los términos de pago y la tasa de interés.

Comprender los índices de calificación

Las solicitudes de crédito al consumo brindan a los prestamistas una ventana a la situación personal y financiera de los solicitantes. Los consumidores deben proporcionar información como su nombre, dirección e información financiera en estas aplicaciones. Esta información incluye información de empleo, ingresos y deudas. Los prestamistas utilizan esta información en el proceso de suscripción para determinar si aprueban o no la solicitud de crédito de un consumidor para la mayoría de los productos crediticios, especialmente préstamos e hipotecas.

Los gastos de vivienda de un prestatario por sí solos, que incluyen seguro de vivienda,. impuestos, servicios públicos y tarifas de asociación o vecindario, no pueden exceder el 28 % del ingreso bruto mensual de un prestatario. Otro índice de calificación, el DTI del prestatario, incluye los gastos de vivienda más la deuda y, por lo general, no puede exceder el 36% del ingreso bruto mensual.

Los índices más altos indican un mayor riesgo de incumplimiento. Pero algunos prestamistas pueden aceptar proporciones más altas a cambio de ciertos factores, como pagos iniciales sustanciales,. ahorros considerables y calificaciones crediticias favorables. Por ejemplo, un prestamista puede ofrecer una hipoteca a un prestatario con una relación inicial alta si paga la mitad del precio de compra como pago inicial.

Los prestamistas generalmente prefieren una relación inicial de no más del 31% o menos para los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA).

Como se mencionó anteriormente, los prestamistas generalmente usan uno de dos índices de calificación para determinar la probabilidad de pago. Esto se basa en la información proporcionada por el solicitante, así como en su informe de crédito.

La primera relación involucra la deuda mensual total del solicitante con respecto al ingreso mensual total, mientras que la otra calcula los pagos de la deuda mensual total frente al ingreso mensual total. Estas proporciones toman el ingreso anual total de un hogar y lo dividen por 12. Los bancos generalmente usan el menor de los dos números para determinar qué tan grande es el préstamo que le ofrecen.

Consideraciones Especiales

Los índices de calificación no son rígidos. Un historial crediticio excelente a menudo mitiga un índice bajo, por ejemplo. Además, algunos prestatarios que no cumplen con los índices de calificación estándar aprovechan los programas hipotecarios especiales que ofrecen algunos bancos. El riesgo adicional de incumplimiento por parte de estos prestatarios significa que generalmente pagan tasas de interés más altas en comparación con las hipotecas que cumplen con los índices de calificación estándar.

Deuda de tarjeta de crédito y índices de calificación

tarjeta de crédito también cuenta para su índice final, pero esto es mucho más complicado. Los prestamistas solían aplicar el pago mínimo en el saldo de una tarjeta de crédito y llamar a esa deuda mensual. Pero ese sistema no era justo para los usuarios de tarjetas de crédito que pagaban su saldo en su totalidad cada mes y usaban tarjetas de crédito principalmente por conveniencia y puntos de recompensa.

La mayoría de los prestamistas ahora miran el saldo rotativo total del prestatario y aplican el 5% del total como deuda mensual. Digamos que tiene una deuda de tarjeta de crédito de $10,000. En este caso, el banco suma $500 de deuda mensual a su índice final.

Ejemplo de una relación de calificación

Aquí hay un ejemplo hipotético para mostrar cómo funcionan los índices de calificación. Digamos que usted y su cónyuge ganan $96,000 al año combinados, el ingreso bruto de su familia ascendería a $8,000 al mes. Multiplique $8,000 por el umbral del 28 % requerido por la mayoría de los prestamistas y obtendrá el gasto de vivienda mínimo que puede pagar, que los prestamistas llaman proporción inicial o front-end.

En este caso, su familia sería elegible para un préstamo si los gastos de vivienda mensuales totales no superan los $2,240. Tenga en cuenta que esta cifra de gastos incluye los impuestos sobre la propiedad, el seguro del propietario de la vivienda, el seguro hipotecario privado (PMI) y cargos como las tarifas de condominio.

Ahora echemos un vistazo a la proporción de back-end usando el mismo ejemplo. En este caso, tome el ingreso mensual de $8,000 y multiplíquelo por el umbral mínimo del 36%. Esta es efectivamente su relación deuda-ingreso y obtendrá una cifra de $2,880. Luego, deduzca cualquier pago mensual de la deuda de esos $2,880. Supongamos que estos consisten en un pago mensual de automóvil de $300 y un pago mensual de préstamo estudiantil de $400. Esto te deja con $2,180 para gastos de vivienda. Tenga en cuenta que esta cifra suele ser inferior a la proporción inicial.

Reflejos

• Los prestamistas usan índices de calificación para ayudar a suscribir una solicitud de préstamo para su aprobación y/o los términos del crédito que deben extenderse.

• Un índice de calificación calcula la capacidad de un prestatario para pagar un préstamo, generalmente como una proporción de deuda a ingresos o gastos de vivienda a ingresos.

• Ciertos factores cualitativos también pueden entrar en juego, dando a los prestamistas cierto margen de maniobra para extender o negar un préstamo.

• Los prestamistas usan la relación inicial junto con la relación final para determinar cuánto prestar.