Reformulação da hipoteca

O que é uma reformulação de hipoteca?

Uma reformulação de hipoteca, também chamada de reformulação de empréstimo, é uma característica de alguns tipos de hipotecas em que os pagamentos mensais restantes são recalculados com base em um novo cronograma de amortização. Durante uma reformulação de hipoteca, o mutuário paga uma grande quantia em relação ao principal e sua hipoteca é recalculada com base no novo saldo pendente mais baixo.

Algumas hipotecas têm uma data de reformulação programada,. que é a data em que o credor calculará um novo cronograma de amortização com base no saldo e prazo do principal remanescente da hipoteca.

Como funciona uma reformulação de hipoteca

Para o mutuário, o principal benefício de reformular uma hipoteca é reduzir os pagamentos mensais. Muitas vezes, um credor hipotecário simplesmente reduzirá o prazo de um empréstimo se forem feitos pagamentos extras de principal, mas manterá o mesmo valor mensal fixo devido - simplesmente aumentando o valor principal e reduzindo a parcela de juros do pagamento.

A reformulação pode reduzir o valor dos juros que o mutuário pagará ao longo da vida do empréstimo se for feito um pagamento de principal suficientemente grande, reduzindo tanto os juros quanto o principal remanescente nos novos pagamentos mensais do empréstimo.

Reformulação da hipoteca vs. Refinanciamento

A reformulação da hipoteca pode ser uma opção mais confortável do que o refinanciamento. Com um refinanciamento, você substitui sua hipoteca atual por um novo empréstimo hipotecário, que pode ser caro e depende da sua situação de crédito. Uma reformulação de hipoteca não envolve uma verificação de crédito e continua com a hipoteca original.

Por outro lado, refinanciar uma hipoteca significa pagar o empréstimo existente e substituí-lo por um novo. Razões pelas quais os proprietários refinanciam incluem:

A oportunidade de obter uma taxa de juros mais baixa.
Para encurtar o prazo de sua hipoteca.
O desejo de converter de uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) para uma hipoteca de taxa fixa ou vice-versa.
Uma oportunidade de explorar o patrimônio de uma casa para financiar uma grande compra.
Para consolidar a dívida.

Ao contrário do refinanciamento de uma hipoteca, a reformulação de uma hipoteca não reduzirá a taxa de juros de sua hipoteca.

Tipos de hipotecas que podem ser reformuladas

Empréstimos de Amortização Negativa

A reformulação da hipoteca pode ser incluída nos termos do empréstimo e está associada a um empréstimo com amortização negativa. Um empréstimo com amortização negativa tem uma estrutura de pagamento que permite um pagamento programado inferior à cobrança de juros do empréstimo.

Quando um pagamento é menor do que a cobrança de juros no momento, cria-se um juro diferido. O montante dos juros diferidos criados é adicionado ao saldo do capital do empréstimo, levando a uma situação em que o capital devido aumenta ao longo do tempo em vez de diminuir. Devido a esse principal crescente, as hipotecas de amortização negativa exigem que o empréstimo seja reformulado em algum momento para que seja pago até o final do prazo programado.

As hipotecas de amortização negativa às vezes também têm gatilhos que podem causar uma reformulação não programada. Isso pode acontecer, por exemplo, se o saldo principal do empréstimo atingir um limite definido por meio de amortização negativa.

Hipotecas com taxa ajustável (opção ARM)

As hipotecas de amortização negativa também são conhecidas como hipotecas de taxa ajustável de opção de pagamento (Option ARM). Essas hipotecas oferecem aos mutuários opções que incluem o pagamento de todo o principal e juros ou o pagamento de apenas parte dos juros.

Embora as opções disponíveis com uma opção ARM permitam mais flexibilidade nos pagamentos, o mutuário pode facilmente acabar com mais dívidas de longo prazo do que antes. Tal como acontece com outras hipotecas de taxa ajustável (ARMs), existe a possibilidade de as taxas de juros mudarem drasticamente e rapidamente com base no mercado.

Exemplo de uma reformulação de hipoteca

Mesmo que uma hipoteca não tenha uma opção de reformulação incluída, você pode entrar em contato com seu credor para ver se uma reformulação da hipoteca o beneficiará e reduzirá seus pagamentos mensais. Pagando uma quantia fixa e reformulando sua hipoteca, você pode reduzir seus custos de moradia. Por outro lado, se você enviar um valor fixo sem reformulação, diminuirá seu saldo, mas seus pagamentos mensais permanecerão os mesmos.

Digamos que você tenha uma hipoteca de taxa fixa de $ 500.000 por 30 anos com uma taxa de juros de 4%. Seu pagamento combinado de juros e principal seria de cerca de US$ 2.400 por mês em termos de principal e juros.

Depois de dez anos, você recebe uma quantia inesperada de $ 375.000. Se você decidisse usar essa quantia para pagar a hipoteca sem reformulá-la, continuaria a pagar cerca de US$ 2.400 por mês, mas a duração do empréstimo seria menor, pois você estaria efetivamente pagando um principal adicional.

Se, por outro lado, você reformular o empréstimo nos 25 anos restantes da hipoteca, o pagamento mensal cairá para cerca de US$ 900 por mês em termos de principal e juros.

Correção—13 de abril de 2022: uma versão anterior deste artigo calculou incorretamente o valor do pagamento mensal da hipoteca reformulado no exemplo.

##Destaques

Uma reformulação ocorre quando um mutuário paga uma grande quantia para o principal de sua hipoteca e o credor recalcula o empréstimo com base no novo saldo.
Empréstimos de amortização negativa ou hipotecas de taxa ajustável de opção (opção ARM) frequentemente têm uma cláusula de reformulação de hipoteca como parte do contrato de empréstimo.
Quando o credor recalcular o empréstimo, ele criará um novo cronograma de amortização, que é uma tabela de pagamentos do empréstimo mostrando o principal e os juros que compõem cada pagamento até que o empréstimo seja pago integralmente.
O principal benefício para o mutuário da reformulação de uma hipoteca é a oportunidade de reduzir os pagamentos mensais.