Mortgage Yeniden Yapılanması

Mortgage Yenileme Nedir?

Kredi yeniden düzenleme olarak da adlandırılan bir ipotek yeniden düzenleme, kalan aylık ödemelerin yeni bir amortisman planına göre yeniden hesaplandığı bazı ipotek türlerinin bir özelliğidir. Bir ipotek yeniden yapılandırması sırasında, borçlu anaparaya büyük bir meblağ öder ve ipotekleri daha sonra ödenmemiş yeni, daha düşük bakiyeye göre yeniden hesaplanır.

Bazı ipoteklerin , kredi verenin ipoteğin kalan anapara bakiyesine ve vadesine dayalı olarak yeni bir amortisman planı hesaplayacağı tarih olan planlanmış bir yeniden düzenleme tarihi vardır.

Mortgage Yeniden Yapılanması Nasıl Çalışır?

Borçlu için, bir ipoteği yeniden düzenlemenin birincil yararı, aylık ödemeleri azaltmaktır. Çoğu zaman, bir ipotek kredisi veren, fazladan anapara ödemeleri yapılırsa, kredinin süresini kısaltır, ancak vadesi gelen aynı sabit aylık tutarı korur - sadece anapara tutarını artırarak ve ödemenin faiz kısmını azaltarak.

Yeniden yapılandırma, yeterince büyük bir anapara ödemesi yapılırsa, borçlunun kredinin ömrü boyunca ödeyeceği faiz miktarını düşürebilir ve kredinin yeni aylık ödemelerinde kalan hem faizi hem de anaparayı azaltır.

Mortgage Recast vs. yeniden finansman

finansmandan daha rahat bir seçenek olabilir . Yeniden finansman ile, mevcut ipoteğinizi, maliyetli olabilen ve kredi durumunuza bağlı olan yeni bir ipotek kredisi ile değiştirirsiniz. Bir ipotek yeniden yapılandırması, bir kredi kontrolü içermez ve orijinal ipotek ile devam eder.

Öte yandan, bir ipoteğin yeniden finanse edilmesi, mevcut kredinin ödenmesi ve yenisiyle değiştirilmesi anlamına gelir. Ev sahiplerinin yeniden finanse etmesinin nedenleri şunlardır:

faiz oranı elde etme fırsatı .

1. İpoteklerinin süresini kısaltmak.

Ayarlanabilir oranlı bir ipotekten (ARM) sabit oranlı bir ipoteğe veya tam tersine dönüştürme arzusu .

Büyük bir satın alma işlemini finanse etmek için bir evin öz sermayesinden yararlanma fırsatı .

1. Borçları birleştirmek.

Bir ipoteği yeniden finanse etmekten farklı olarak, bir ipoteği yeniden yapılandırmak, ipoteğinizin faiz oranını düşürmez.

Yeniden Kullanılabilecek İpotek Türleri

Negatif Amortisman Kredileri

İpotek yeniden yapılandırması, kredi koşullarına yazılabilir ve negatif bir amortisman kredisi ile ilişkilendirilebilir. Negatif amortismanlı bir kredi, kredinin faiz yükünden daha düşük bir planlı ödemeye izin veren bir ödeme yapısına sahiptir.

Bir ödeme, o zamanki faiz ücretinden az olduğunda, ertelenmiş bir faiz oluşturur. Oluşturulan ertelenmiş faiz tutarı, kredinin anapara bakiyesine eklenir ve anapara borcunun zamanla azalmak yerine arttığı bir duruma yol açar. Artan bu anapara nedeniyle, negatif amortisman ipotekleri, kredinin bir noktada yeniden düzenlenmesini gerektirir, böylece planlanan vade sonunda geri ödenir.

Negatif amortisman ipotekleri de bazen planlanmamış bir yeniden yapılandırmanın gerçekleşmesine neden olabilecek tetikleyicilere sahiptir. Bu, örneğin, kredinin anapara bakiyesi negatif amortisman yoluyla belirli bir sınıra ulaşırsa başlayabilir.

Seçenek Ayarlanabilir Faizli İpotekler (Opsiyon ARM)

seçeneği ayarlanabilir oranlı ipotekler (Option ARM) olarak da bilinir . Bu ipotekler, borçlulara, anapara ve faizin tamamını ödemeyi veya faizin yalnızca bir kısmını ödemeyi içeren seçenekler sunar.

Bir ARM seçeneği ile sunulan seçenekler, ödemelerde daha fazla esneklik sağlarken, borçlu, eskisinden daha uzun vadeli borçlarla kolayca sonuçlanabilir. Diğer ayarlanabilir oranlı ipoteklerde (ARM'ler) olduğu gibi, faiz oranlarının piyasaya bağlı olarak büyük ve hızlı bir şekilde değişme olasılığı vardır.

Mortgage Yeniden Düzenleme Örneği

Bir ipoteğin yeniden yapılandırma seçeneği dahil olmasa bile, bir ipotek değişikliğinin size fayda sağlayıp sağlamayacağını ve aylık ödemelerinizi azaltıp azaltmayacağını görmek için borç vereninize başvurabilirsiniz. Toplu ödeme yaparak ve ipoteğinizi yeniden yapılandırarak, konut maliyetlerinizi azaltabilirsiniz. Buna karşılık, yeniden düzenleme yapmadan toplu ödeme gönderirseniz, bakiyenizi düşürürsünüz ancak aylık ödemeleriniz aynı kalır.

Diyelim ki %4 faiz oranlı 30 yıllık sabit faizli 500.000$'lık bir ipotekiniz var. Kombine faiz ve anapara ödemeniz, anapara ve faiz açısından ayda yaklaşık 2.400 dolar olacaktır.

Yaklaşık yıllar sonra, 375.000 $'lık beklenmedik bir toplu ödeme alırsınız. İpoteği yeniden düzenlemeden ödemek için bu toplu tutarı kullanmaya karar verdiyseniz, ayda yaklaşık 2.400 $ ödemeye devam edersiniz, ancak ek bir anapara ödediğiniz için kredinin süresi kısalır.

Öte yandan, ipoteğin kalan 25 yılı boyunca krediyi yeniden düzenlerseniz, aylık ödeme, anapara ve faiz açısından ayda yaklaşık 900$'a düşecektir.

Düzeltme—13 Nisan 2022: Bu makalenin önceki bir sürümü, örnekte yeniden düzenlenen aylık ipotek ödeme tutarını yanlış hesapladı.

##Öne çıkanlar

• Borçlu ipotek anaparasına büyük bir meblağ ödediğinde ve borç veren krediyi yeni bakiyeye göre yeniden hesapladığında, yeniden düzenleme gerçekleşir.

• Negatif amortisman kredileri veya ayarlanabilir oranlı ipotek opsiyonları (opsiyon ARM), kredi sözleşmesinin bir parçası olarak sıklıkla bir ipotek yenileme maddesine sahiptir.

• Borç veren krediyi yeniden hesapladığında, kredinin tamamı ödenene kadar her ödemeyi içeren anapara ve faizi gösteren bir kredi ödemeleri tablosu olan yeni bir amortisman planı oluşturacaktır.

• Bir ipoteği yeniden düzenlemenin borçluya sağladığı ana fayda, aylık ödemeleri azaltma fırsatıdır.