Reforma Hipotecaria
¿Qué es una refundición de hipoteca?
Una refundición de hipoteca, también llamada refundición de préstamo, es una característica de algunos tipos de hipotecas donde los pagos mensuales restantes se vuelven a calcular en función de un nuevo programa de amortización. Durante una refundición de la hipoteca, el prestatario paga una gran suma hacia su capital y luego su hipoteca se vuelve a calcular en función del nuevo saldo pendiente más bajo.
Algunas hipotecas tienen una fecha de refundición programada,. que es la fecha en la que el prestamista calculará un nuevo cronograma de amortización basado en el plazo y el saldo principal restante de la hipoteca.
Cómo funciona una refundición de hipoteca
Para el prestatario, el principal beneficio de la refundición de una hipoteca es reducir los pagos mensuales. A menudo, un prestamista hipotecario simplemente reducirá el plazo de un préstamo si se realizan pagos de capital adicionales, pero mantendrá el mismo monto mensual fijo adeudado, simplemente aumentando el monto de capital y reduciendo la parte de interés del pago.
La refundición puede reducir la cantidad de interés que el prestatario pagará durante la vida del préstamo si se realiza un pago de capital lo suficientemente grande, reduciendo tanto el interés como el capital restante en los nuevos pagos mensuales del préstamo.
Reforma Hipotecaria vs. Refinanciación
La refundición de una hipoteca puede ser una opción más cómoda que la refinanciación. Con un refinanciamiento, reemplaza su hipoteca actual con un nuevo préstamo hipotecario, que puede ser costoso y depende de su solvencia crediticia. La refundición de una hipoteca no implica una verificación de crédito y continúa con la hipoteca original.
Por otro lado, refinanciar una hipoteca significa liquidar el préstamo existente y reemplazarlo por uno nuevo. Las razones por las que los propietarios de viviendas refinancian incluyen:
La oportunidad de obtener una tasa de interés más baja.
Acortar el plazo de su hipoteca.
El deseo de convertir una hipoteca de tasa ajustable (ARM) a una hipoteca de tasa fija o viceversa.
Una oportunidad de aprovechar el capital de una vivienda para financiar una compra grande.
Para consolidar deuda.
A diferencia de la refinanciación de una hipoteca, la refundición de una hipoteca no reducirá la tasa de interés de su hipoteca.
Tipos de hipotecas que pueden ser refundidas
Préstamos con amortización negativa
La refundición de la hipoteca se puede escribir en los términos del préstamo y está asociada con un préstamo de amortización negativa. Un préstamo de amortización negativa tiene una estructura de pago que permite un pago programado que es menor que el cargo de interés del préstamo.
Cuando un pago es menor que el cargo de interés en ese momento, genera un interés diferido. La cantidad de interés diferido creado se agrega al saldo de capital del préstamo, lo que lleva a una situación en la que el capital adeudado aumenta con el tiempo en lugar de disminuir. Debido a este aumento del principal, las hipotecas de amortización negativa requieren que el préstamo se modifique en algún momento para que se pague al final de su plazo programado.
Las hipotecas de amortización negativa a veces también tienen factores desencadenantes que pueden provocar que se produzca una refundición no programada. Esto puede activarse, por ejemplo, si el saldo de capital del préstamo alcanza un límite establecido a través de la amortización negativa.
Opción Hipotecas de tasa ajustable (Opción ARM)
Las hipotecas de amortización negativa también se conocen como hipotecas de tasa ajustable con opción de pago (ARM de opción). Estas hipotecas brindan a los prestatarios opciones que incluyen pagar todo el capital y los intereses o pagar solo una parte de los intereses.
Si bien las opciones disponibles con una opción ARM permiten una mayor flexibilidad en los pagos, el prestatario fácilmente podría terminar con más deuda a largo plazo que antes. Al igual que con otras hipotecas de tasa ajustable (ARM), existe la posibilidad de que las tasas de interés cambien drástica y rápidamente según el mercado.
Ejemplo de una refundición de hipoteca
Incluso si una hipoteca no tiene una opción de refundición incluida, puede acercarse a su prestamista para ver si una refundición de hipoteca lo beneficiará y reducirá sus pagos mensuales. Al pagar una suma global y modificar su hipoteca, puede reducir sus costos de vivienda. Por el contrario, si envía una suma global sin reformular, reduce su saldo pero sus pagos mensuales seguirán siendo los mismos.
hipoteca de tasa fija de $500,000 a 30 años con una tasa de interés del 4%. Su pago combinado de intereses y capital sería de alrededor de $2400 por mes en términos de capital e intereses.
Después de diez años, recibe una suma global inesperada de $375,000. Si decidiera utilizar esa suma global para pagar la hipoteca sin modificarla, continuaría pagando alrededor de $2400 al mes, pero la duración del préstamo se acortaría, ya que efectivamente está pagando el principal adicional.
Si, por otro lado, modifica el préstamo durante los 25 años restantes de la hipoteca, el pago mensual se reduciría a alrededor de $ 900 por mes en términos de capital e interés.
Corrección—13 de abril de 2022: Una versión anterior de este artículo calculó incorrectamente el monto del pago hipotecario mensual refundido en el ejemplo.
Reflejos
Una refundición ocurre cuando un prestatario paga una gran suma del capital de su hipoteca y el prestamista vuelve a calcular el préstamo en función del nuevo saldo.
Los préstamos con amortización negativa o las hipotecas con opción de tasa ajustable (ARM con opción) frecuentemente tienen una cláusula de refundición de la hipoteca como parte del contrato de préstamo.
Cuando el prestamista vuelva a calcular el préstamo, creará un nuevo programa de amortización, que es una tabla de pagos del préstamo que muestra el capital y el interés que comprende cada pago hasta que el préstamo se pague en su totalidad.
El principal beneficio para el prestatario de la refundición de una hipoteca es la oportunidad de reducir los pagos mensuales.
