Defeasance-prosessi

Mikä on defeasance-prosessi?

Takautusprosessi on tapa, jolla lainanottajat voivat korvata asuntolainassaan olevat vakuudet, kuten asunnon tai vastaavan omaisuuden, arvopapereita, tyypillisesti Yhdysvaltain valtiovarainministeriön takaamia joukkovelkakirjoja . Sitä voidaan käyttää myös muissa rahoitustapahtumissa. Arvopapereiden tulee olla riittävän arvoisia tuottamaan riittävästi kassavirtaa jäljellä olevan lainapääoman ja koron kattamiseksi.

Tässä artikkelissa kerrotaan, kuinka defeasance-prosessi toimii asuntolainojen kanssa.

Kuinka defeasance-prosessi toimii

Velkavelka ei purkautuessa poistu, vaan purkamisprosessi vapauttaa kiinnitetyn omaisuuden omistusoikeuden lainanottajalle. Näin lainanottaja voi jälleenrahoittaa tai myydä kiinteistön ennen kuin laina on kokonaan maksettu.

Defeasance-lausekkeet ovat yleisiä tietyntyyppisissä asuntolainasopimuksissa, erityisesti osavaltioissa, jotka noudattavat niin kutsuttua omistusoikeusteoriaa. Omistusteorian mukaan lainanantajalla on omistusoikeus omaisuuteen, kunnes asuntolaina päättyy, jolloin omaisuus kuuluu lainanottajalle. Muissa osavaltioissa lainanottajat hankkivat omistusoikeuden kiinteistöön heti, mutta lainanantajalla on panttioikeus siihen, jos lainanottaja laiminlyö lainan.

Defeasance-prosessin vaiheet

Jos asuntolainasi sisältää irtisanomislausekkeen, sen tulee määrittää, miten edetä. Sinun on luonnollisesti ostettava vaihtoehtoinen vakuus käyttääksesi korvaavana vakuuden, ellei sinulla jo ole sitä.

Monimutkaisemmissa tapauksissa (kuten liikekiinteistö) lainanottajan on yleensä hankittava lainopilliset ja rahoituspalvelut asiantuntijoilta, jotka ovat perehtyneet irtisanomisprosessiin. Tämä johtuu siitä, että irtisanominen edellyttää uusien entiteettien, kuten seuraajan luomisen, luomista. Mukana olevien osapuolten määrä ja peruuttamisen kustannukset vaihtelevat, koska prosessia säätelevät lait vaihtelevat osavaltioittain. Prosessi kestää tavallisesti hieman yli 30 päivää.

Lunastus ja arvopaperistetut lainat

Defeasance sai alkunsa joukkovelkakirjamarkkinoilta keinona varmistaa, että sijoittajat saisivat odotetut tuotot siinä tapauksessa, että joukkovelkakirjalainan liikkeeseenlaskija päättäisi maksaa velvoitteensa etukäteen joukkovelkakirjojen haltijoilleen. Defeasance tuli kuitenkin suosituksi kiinteistörahoituksen maailmassa, kun asuntolainojen arvopaperistaminen lähti liikkeelle.

Arvopaperistettujen lainojen hallussa ovat yleensä kiinteistökiinnityssijoituskanavat (REMIC) tunnetut yhteisöt. Nämä yhteisöt toimivat Internal Revenue Code -lain määrittelemien sääntöjen valvotun luettelon mukaisesti. Ne määrittelevät ehdot, jotka lainanottajan on täytettävä päästäkseen takaisinmaksuun.

Ensimmäinen sääntö kieltää irtisanomisen, jos asuntolaina on alle kaksi vuotta vanha. Säännöt määrittelevät kahden vuoden alkamispäiväksi lainan arvopaperistamispäivän eikä lainan sulkemispäivän. Joissakin lainoissa määrätään, että lainan on oltava jopa kaksi vuotta vanhempi.

Säännöissä todetaan myös, että lainaasiakirjoissa on nimenomaisesti annettava lainanottajalle mahdollisuus hakea takaisinmaksua. Asiakirjoja ei saa myöhemmin muuttaa peruutuksen mahdollistamiseksi. Uusina vakuuksina käytettävien arvopapereiden tulee tyypillisesti olla valtion arvopapereita, joiden katsotaan edustavan sijoittajalle alhaisinta riskiä. Lopuksi kiinteistön kiinnitys voidaan vapauttaa vain kiinteistön luovutuksen helpottamiseksi,. kuten myymällä tai jälleenrahoituksella.

Kohokohdat

• Kiinnelainojen tapauksessa takaisinmaksulla tarkoitetaan kohtaa, jolloin lainanottaja saa omistusoikeuden kiinteistöön suoritettuaan kaikki vaaditut maksut.

• Defeasance-prosessia voidaan soveltaa myös monimutkaisempiin rahoitustapahtumiin, kuten lainoihin, joihin liittyy suuria liikekiinteistöjä.

• Takautuslauseke löytyy tyypillisesti vain tietyissä osavaltioissa myönnetyistä asuntolainoista, jotka tunnetaan nimellä "title theory" osavaltiot.

• Jos asuntolainasopimuksessa niin määrätään, irtisanomisprosessia voidaan käyttää myös alkuperäisen vakuuden (asunnon tai muun omaisuuden) korvaamiseen muilla vakuuksilla (kuten valtion obligaatioilla).