Entlassungsprozess

Was ist der Entlassungsprozess?

Der Defeasance- Prozess ist ein Mittel, mit dem Kreditnehmer die bestehenden Sicherheiten für ihre Hypothek, wie ein Haus oder eine ähnliche Immobilie, durch Wertpapiere ersetzen können, typischerweise durch das US -Finanzministerium besicherte Anleihen. Es kann auch für andere Arten von Finanztransaktionen verwendet werden. Die Wertpapiere müssen einen ausreichenden Wert haben, um einen ausreichenden Cashflow zu generieren, um den verbleibenden Kapitalbetrag und die auf das Darlehen geschuldeten Zinsen zu decken.

In diesem Artikel wird erläutert, wie der Entschuldungsprozess bei Hypotheken abläuft.

So funktioniert der Defeasance-Prozess

Mit der Entschuldung verschwindet die Schuldverpflichtung nicht, aber der Entschuldungsprozess gibt das Eigentumsrecht an der mit einer Hypothek belasteten Immobilie an den Kreditnehmer frei. Das ermöglicht dem Kreditnehmer, die Immobilie zu refinanzieren oder zu verkaufen, bevor das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist.

Aufhebungsklauseln sind in bestimmten Arten von Hypothekenverträgen üblich, insbesondere in Staaten, die der sogenannten Titeltheorie folgen. In der Titeltheorie heißt es, dass der Kreditgeber das Eigentum an der Immobilie behält , bis die Hypothek endet, zu diesem Zeitpunkt gehört die Immobilie dem Kreditnehmer. In anderen Staaten erwerben Kreditnehmer sofort das Eigentum an der Immobilie, aber der Kreditgeber hält ein Pfandrecht dagegen, falls der Kreditnehmer mit dem Kredit in Verzug gerät .

Schritte im Defeasance-Prozess

Wenn Ihre Hypothek eine Entziehungsklausel enthält, sollte diese angeben, wie vorzugehen ist. Sie müssen natürlich die alternativen Sicherheiten kaufen, um sie als Ersatz zu verwenden, es sei denn, Sie haben sie bereits.

In komplizierteren Fällen (z. B. Gewerbeimmobilien) muss der Kreditnehmer im Allgemeinen die Rechts- und Finanzdienstleistungen von Spezialisten in Anspruch nehmen, die sich mit dem Entschuldungsprozess auskennen. Das liegt daran, dass die Entschuldung die Schaffung neuer Einheiten erfordert, wie z. B. eines Nachfolgekreditnehmers. Die Anzahl der beteiligten Parteien und die Kosten der Entlassung sind unterschiedlich, da die Gesetze, die den Prozess regeln, von Staat zu Staat unterschiedlich sind. Der Prozess dauert normalerweise etwas mehr als 30 Tage.

Entschuldung und verbriefte Kredite

Defeasance entstand auf dem Anleihemarkt,. um sicherzustellen, dass Anleger ihre erwarteten Renditen erhalten,. falls der Anleiheemittent beschließt, seine Verbindlichkeiten gegenüber seinen Anleihegläubigern vorzeitig zu begleichen. Allerdings wurde die Entschuldung in der Welt der Immobilienfinanzierung populär, als die Hypothekenverbriefung aufkam.

Verbriefte Kredite werden im Allgemeinen von Unternehmen gehalten, die als Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMICs) bekannt sind. Diese Unternehmen arbeiten nach einer kontrollierten Liste von Regeln, die vom Internal Revenue Code festgelegt sind und die Bedingungen festlegen, die ein Kreditnehmer erfüllen muss, um sich für eine Entschuldung zu qualifizieren.

Die erste Regel verbietet die Entschuldung, wenn die Hypothek weniger als zwei Jahre alt ist. Die Regeln definieren den Tag, an dem das Darlehen verbrieft wurde, als Beginn der zwei Jahre, und nicht den Tag, an dem das Darlehen geschlossen wurde. Bei einigen Darlehen wird festgelegt, dass das Darlehen für die Entschuldung sogar älter als zwei Jahre sein muss.

Die Regeln besagen auch, dass die Darlehensunterlagen dem Darlehensnehmer ausdrücklich erlauben müssen, eine Entschuldung zu beantragen. Dokumente dürfen später nicht geändert werden, um eine Defeasance zu ermöglichen. Bei den als neue Sicherheiten verwendeten Wertpapieren muss es sich in der Regel um Staatspapiere handeln, die das geringste Risiko für Anleger darstellen. Schließlich darf die Hypothek auf die Immobilie nur freigegeben werden, um die Verfügung über die Immobilie zu erleichtern, beispielsweise durch Verkauf oder Refinanzierung.

Höhepunkte

• Im Fall von Hypotheken bezieht sich Entschuldung auf den Zeitpunkt, an dem der Kreditnehmer das Eigentum an der Immobilie erhält, nachdem er alle erforderlichen Zahlungen geleistet hat.

• Das Defeasance-Verfahren kann auch bei komplizierteren Finanztransaktionen zum Einsatz kommen, wie z. B. bei Krediten mit großen Gewerbeimmobilien.

• Eine Defeasance-Klausel findet sich normalerweise nur in Hypotheken, die in bestimmten Staaten ausgestellt wurden, die als „Titeltheorie“-Staaten bekannt sind.

• Sofern im Hypothekenvertrag festgelegt, kann das Defeasance-Verfahren auch dazu verwendet werden, die ursprünglichen Sicherheiten (das Haus oder andere Immobilien) durch andere Sicherheiten (z. B. Staatsanleihen) zu ersetzen.