Defeasance ferli
Hvað er defeasance ferlið?
Skuldbindingarferlið er leið þar sem lántakendur geta skipt út verðbréfum, venjulega skuldabréfum sem studd eru af bandaríska fjármálaráðuneytinu,. fyrir núverandi veð á veðinu sínu, svo sem heimili eða svipaða eign. Það er einnig hægt að nota í annars konar fjármálaviðskiptum. Verðbréfin verða að vera nægjanlegt verðmæti til að mynda nægjanlegt sjóðstreymi til að standa straum af höfuðstól og vöxtum sem eftir eru af láninu.
Þessi grein útskýrir hvernig defeasance ferlið virkar með húsnæðislánum.
Hvernig defeasance ferlið virkar
Við greiðsluaðlögun hverfur skuldbindingin ekki heldur losar greiðsluaðlögun veðsettrar eignar til lántaka. Það gerir lántakanda kleift að endurfjármagna eða selja eignina áður en lánið hefur verið greitt að fullu.
Defaasance ákvæði eru algeng í ákveðnum gerðum veðsamninga, sérstaklega þeim í ríkjum sem fylgja því sem er þekkt sem titilkenning. Samkvæmt titlakenningum á lánveitandi eignarrétt að eigninni þar til veðinu lýkur, en þá tilheyrir eignin lántakanum. Í öðrum ríkjum öðlast lántakendur eignarrétt á eigninni strax, en lánveitandinn hefur veð gegn henni ef lántakandi vanskilar lánið.
Skref í defeasance ferlinu
Ef veð þitt inniheldur svikaákvæði ætti það að tilgreina hvernig á að halda áfram. Þú þarft að sjálfsögðu að kaupa aðra tryggingu til að nota í staðinn nema þú sért nú þegar með hana.
Í flóknari tilfellum (svo sem atvinnuhúsnæði) þarf lántakandi almennt að fá lögfræði- og fjármálaþjónustu sérfræðinga sem eru vel kunnir í svikaferlinu. Það er vegna þess að ósigurinn mun krefjast stofnunar nýrra aðila, svo sem arftaka lántakanda. Fjöldi aðila sem taka þátt og kostnaður við ósigur mun vera mismunandi, þar sem lög um ferlið eru mismunandi eftir ríkjum. Ferlið mun venjulega taka rúmlega 30 daga.
Skuldbindingar og verðtryggð lán
Defeasance er upprunnið á skuldabréfamarkaði sem leið til að tryggja að fjárfestar fengju væntanlega ávöxtun sína ef útgefandi skuldabréfa ákvað að greiða fyrirfram skuldbindingar sínar við skuldabréfaeigendur. Hins vegar urðu ósigur vinsælar í heimi fasteignafjármögnunar þegar verðbréfun húsnæðislána tók á.
Verðtryggð lán eru almennt í eigu aðila sem kallast fasteignaveðfjárfestingarleiðir (REMICs). Þessir aðilar starfa samkvæmt stýrðum lista yfir reglur sem settar eru fram í ríkisskattalögum,. sem tilgreina skilyrðin sem lántaki þarf að uppfylla til að eiga rétt á greiðsluaðlögun.
Fyrsta reglan bannar svik ef veð er yngra en tveggja ára. Reglurnar skilgreina daginn þegar lánið var verðbréfað sem upphaf tveggja ára, frekar en dagurinn þegar láninu var lokað. Í sumum lánum er tilgreint að lánið verði að vera jafnvel eldra en tveggja ára til að unnt sé að víkja.
Reglurnar kveða einnig á um að lánsskjöl skuli beinlínis heimila lántakanda að leita greiðsluaðlögunar. Ekki er heimilt að breyta skjölum síðar til að leyfa svik. Verðbréfin sem notuð eru sem nýtt veð verða venjulega að vera ríkisverðbréf, sem eru talin vera lægsta áhættu fyrir fjárfesta. Loks má einungis losa veð í eigninni til að auðvelda ráðstöfun eignarinnar, svo sem með sölu eða endurfjármögnun.
Hápunktar
Þegar um veð er að ræða, vísar svik til þess tíma þegar lántaki fær eignarrétt að eigninni eftir að hafa greitt allar nauðsynlegar greiðslur.
Verðlaunaferlið getur einnig átt við í flóknari fjármálaviðskiptum, svo sem lánum sem tengjast stórum atvinnuhúsnæði.
Ákvæði um svik er venjulega aðeins að finna í húsnæðislánum sem gefin eru út í ákveðnum ríkjum, þekkt sem „titilkenning“ ríki.
Ef það er tilgreint í veðsamningnum er einnig hægt að nota svikaferlið til að koma í stað annarra trygginga (svo sem ríkisskuldabréfa) fyrir upprunalegu veðina (heimilið eða önnur eign).
