Processus de défaisance
Qu'est-ce que le processus de défaisance ?
Le processus de défaisance est un moyen par lequel les emprunteurs peuvent substituer des titres, généralement des obligations garanties par le Trésor américain,. à la garantie existante sur leur hypothèque, comme une maison ou une propriété similaire. Il peut également être utilisé dans d'autres types de transactions financières. Les titres doivent être d'une valeur suffisante pour générer un flux de trésorerie suffisant pour couvrir le solde du principal et les intérêts dus sur le prêt.
Cet article explique comment le processus de défaisance fonctionne avec les hypothèques.
Comment fonctionne le processus de défaisance
Avec la défaisance, l'obligation de dette ne disparaît pas, mais le processus de défaisance libère le titre de la propriété hypothéquée à l'emprunteur. Cela permet à l'emprunteur de refinancer ou de vendre la propriété avant que le prêt ne soit entièrement remboursé.
clauses de résiliation sont courantes dans certains types de contrats hypothécaires, en particulier ceux des États qui suivent ce que l'on appelle la théorie du titre. Selon la théorie du titre, le prêteur détient le titre de propriété jusqu'à la fin de l'hypothèque, moment auquel la propriété appartient à l'emprunteur. Dans d'autres États, les emprunteurs acquièrent immédiatement le titre de propriété, mais le prêteur détient un privilège contre celui-ci au cas où l'emprunteur ne parviendrait pas à rembourser le prêt.
Étapes du processus de défaisance
Si votre hypothèque contient une clause de résiliation, celle-ci doit préciser la marche à suivre. Vous devrez bien sûr acheter la garantie alternative pour l'utiliser en remplacement, sauf si vous l'avez déjà.
Dans les cas plus compliqués (comme l'immobilier commercial), l'emprunteur devra généralement obtenir les services juridiques et financiers de spécialistes qui connaissent bien le processus de défaisance. En effet, la défaisance nécessitera la création de nouvelles entités, comme un emprunteur successeur. Le nombre de parties impliquées et le coût de la défaisance varieront, car les lois régissant le processus diffèrent d'un État à l'autre. Le processus prendra normalement un peu plus de 30 jours.
Defeasance et prêts titrisés
La défaisance est née sur le marché obligataire comme un moyen de garantir que les investisseurs recevraient les rendements attendus dans le cas où l'émetteur d'obligations déciderait de rembourser par anticipation ses obligations envers ses obligataires. Cependant, la défaisance est devenue populaire dans le monde du financement immobilier lorsque la titrisation hypothécaire a pris son envol.
Les prêts titrisés sont généralement détenus par des entités connues sous le nom de conduits de placement hypothécaire immobilier (REMIC). Ces entités fonctionnent selon une liste contrôlée de règles énoncées par l' Internal Revenue Code,. qui précisent les conditions qu'un emprunteur doit remplir pour être admissible à l'annulation.
La première règle interdit l'annulation si l'hypothèque a moins de deux ans. Les règles définissent le jour où le prêt a été titrisé comme le début des deux années, plutôt que le jour où le prêt a été clôturé. Certains prêts préciseront que le prêt doit être encore plus ancien que deux ans pour l'annulation.
Les règles stipulent également que les documents de prêt doivent explicitement permettre à l'emprunteur de demander l'annulation. Les documents ne peuvent pas être modifiés ultérieurement pour permettre l'annulation. Les titres utilisés comme nouvelle garantie doivent généralement être des titres d'État, qui sont considérés comme présentant le risque le plus faible pour les investisseurs. Enfin, l'hypothèque sur la propriété ne peut être levée que pour faciliter la disposition de la propriété, par exemple par la vente ou le refinancement.
Points forts
Dans le cas des hypothèques, la défaisance fait référence au moment où l'emprunteur recevra le titre de propriété après avoir effectué tous les paiements requis.
Le processus de défaisance peut également s'appliquer à des transactions financières plus complexes, telles que des prêts impliquant de grandes propriétés commerciales.
Une clause de defeasance ne se trouve généralement que dans les hypothèques émises dans certains États, connus sous le nom d'États de la « théorie du titre ».
Si spécifié dans le contrat de prêt hypothécaire, le processus de défaisance peut également être utilisé pour substituer d'autres garanties (telles que des obligations d'État) à la garantie d'origine (la maison ou un autre bien).
